Кредиты под метры и колеса

Кредит под залог квартиры или автомобиля можно получить на большую сумму и под меньшие проценты, чем по стандартным программам.

ВЛАДИМИР МЕРКУЛОВ

Кредит под залог имущества

Нецелевые кредиты всегда пользовались особой популярностью у заемщиков: отчитываться перед кредитором о потраченных деньгах не надо, а выбрать кредитную организацию с подходящими условиями несложно, благо подобные программы есть практически в любом банке. Правда, в ряде случаев заемщик ограничен величиной кредита, на который он может рассчитывать. Редко когда банк предложит своему клиенту больше 500 тыс. руб., если у него, например, нет поручителя. Впрочем, этих денег вполне может хватить на ремонт квартиры, обновление интерьера или на хороший отдых всей семьей на престижном курорте.

Но людям нередко требуются более крупные суммы. В таком случае лучше всего подходит кредит под залог имеющегося в собственности имущества. А для некоторых подобные кредиты могут быть единственным способом получения ссуды. "Цели получения кредитов под залог имущества абсолютно разные, от решения бытовых проблем до развития собственного бизнеса. Например, большинство банков не готовы кредитовать приобретение квартиры на начальной стадии строительства. Тогда имеет смысл оформить нецелевой кредит под залог уже имеющейся недвижимости, а деньги использовать для покупки строящегося жилья. Для многих владельцев собственного бизнеса получить деньги под залог имущества и дешевле, и проще, чем оформлять кредит в рамках банковских программ по кредитованию малого и среднего бизнеса",— рассказала генеральный директор компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Евгения Таубкина.

Однако банков, готовых сейчас рассматривать в качестве обеспечения по кредиту имущество заемщиков, не так уж много. "Изначально программы кредитования под залог имеют довольно ограниченную целевую аудиторию, не все располагают имуществом, которое может быть принято в качестве обеспечения. Кроме того, у банков есть более доходные продукты, чем кредиты под залог, это, например, беззалоговые кредиты или кредиты в торговых точках",— пояснил вице-президент Первого республиканского банка Дмитрий Орлов.

Те банки, которые готовы финансировать клиентов под обеспечение в виде их имущества, в качестве залога в основном рассматривают квартиры и автомобили заемщиков. И по оценкам кредитных брокеров, практически каждый третий клиент хочет получить деньги под залог недвижимости, большинство же из них закладывают квартиры. "На сегодняшний день ситуация с залоговыми кредитами постепенно возвращается к докризисному уровню, порядка 30% всех клиентов, обращающихся к нам, интересуются home equity — кредитом под залог имеющейся недвижимости. При этом подавляющая часть предлагаемых предметов залога приходится на квартиры — около 70%",— рассказала генеральный директор компании "Кредитмарт" Юлия Купко.

Что касается максимальных сумм кредитов под залог недвижимости, здесь счет идет на миллионы. До 15 млн руб. могут предоставить в этом случае ОТП Банк, Росдорбанк и "Евротраст", до 75 млн руб.— Первый республиканский банк. А в Банке Москвы и Банке проектного финансирования пороговые лимиты и вовсе отсутствуют. По срокам кредита самые привлекательные условия у ОТП Банка, где выплаты можно растянуть на 30 лет, следом идут Банк Москвы и "Евротраст", ограничивающие продолжительность выплат 10 годами. Предельная сумма займа будет зависеть от стоимости недвижимости, к определению которой банки подходят довольно требовательно. Рыночная стоимость будет названа оценщиком, которому доверяет банк, а не тем, к кому пожелает обратиться заемщик. Как правило, у каждого банка есть список из трех-четырех оценочных организаций, услуги которых клиенту придется оплатить из своего кармана. А за максимально возможную сумму кредита банки принимают стоимость, указанную экспертом-оценщиком, из которой вычитается дисконт. Арифметика простая: чем ниже ликвидность квартиры, тем выше понижающий ее стоимость коэффициент. Минимальный дисконт, который дают банки,— 20%.

Впрочем, квартира в собственности — это еще не гарантия получения кредита. Жилплощадь не должна быть единственной пригодной для проживания заемщика. Также в квартире, как правило, не должны быть прописаны либо зарегистрированы несовершеннолетние и недееспособные жильцы, они же не могут быть и собственниками жилья. Что касается физического состояния залоговой квартиры, основные требования у всех банков примерно одинаковы. "Жилье не должно быть барачного типа, находиться в аварийном состоянии, стоять в планах на снос и реконструкцию с отселением жильцов, с деревянными межэтажными перекрытиями. Проблемы с залогом могут возникнуть и в ситуации, когда в квартире была сделана перепланировка, не согласованная с БТИ",— предупреждает Юлия Купко.

В качестве обеспечения по кредиту может служить и загородная недвижимость. Однако и здесь банки стараются принимать в залог наиболее ликвидные объекты. Поэтому под залог дачного домика на шести сотках в садовом товариществе банк выдать кредит вряд ли согласится. Другое дело, если предметом залога будет полноценная загородная недвижимость — капитальное строение в коттеджном поселке со всеми коммуникациями. Правда, и дисконт при кредитовании под залог такого рода недвижимости, как и земельных участков, в среднем составит примерно половину их оценочной стоимости. "В основном банки предпочитают кредитовать частных клиентов под жилые квартиры как под наиболее ликвидное имущество: проще определить стоимость, несложно продать в случае дефолта заемщика. Поэтому и дисконт банков от рыночной цены квартиры ниже, чем при оформлении в залог земельных участков и коттеджей, где скидка от оценочной стоимости составляет 40-50%",— отметила Евгения Таубкина.

При залоге недвижимости заемщику в обязательном порядке придется застраховать не только жизнь и здоровье, но и риск утраты и повреждения залога, а также риск утраты права собственности. Впрочем, бывают исключения: например, в Банке Москвы при отсутствии любого из таких полисов ставка просто увеличивается на 3%.

В большинстве случаев оповещать банк, на что именно потрачены деньги, не обязательно. Исключение составляет банк "Уралсиб", где при кредите свыше 700 тыс. руб. потребуется подтверждение целевого использования средств. В Росдорбанке без такого подтверждения сумма кредита для жителей Москвы и Санкт-Петербурга сокращается с 15 млн до 2,5 млн руб.

Если говорить о стоимости кредитов под залог недвижимости, то они в своем большинстве обходятся дешевле, чем беззалоговые ссуды. Так, по оценкам "Кредитмарта", среднерыночная ставка в рублях по классическим беззалоговым кредитам в сентябре текущего года составила 27,8%, тогда как максимальные рублевые ставки банков по кредитам под залог недвижимости редко превышают 20% годовых.

Впрочем, не стоит ожидать, что стоимость квартиры с учетом дисконта будет равна сумме, которую получит заемщик. Поскольку для любого кредитора важно не только выдать деньги, но и получить их обратно, он прежде всего озабочен надежностью выдаваемой ссуды. И в этом смысле залог лишь обеспечение кредита, а не гарант его возврата. Поэтому максимальную сумму, на которую может рассчитывать заемщик, банк определит, исходя из расчета его доходов. "Практика подтверждения заемщиком своих доходов у всех банков стандартна и является обязательной при оформлении залоговых кредитов, что нередко вызывает у наших клиентов недоумение: "Зачем подтверждать доходы, если я отдаю в залог квартиру?" Здесь надо понимать, что банк не риэлторская компания и покупка-продажа недвижимости не является его профильным бизнесом. Поэтому заемщиков, не способных представить документы о своей платежеспособности, банки стараются отсеивать",— поясняет Евгения Таубкина. "Залоговая стоимость имущества влияет только на то, какую максимальную сумму и на какой срок можно выдать заемщику. При этом фактический размер суммы кредита будет зависеть от соотношения доходов клиента и платежей",— говорит Дмитрий Орлов. В среднем по рынку ежемесячный платеж по кредиту не должен занимать более половины ежемесячного дохода заемщика. "Кредит одобряют исходя из платежеспособности заемщика и только потом смотрят объект залога, но, будь он даже дорогим, это не увеличит сумму кредита. Тут, как в классической ипотеке, важен доход. Коэффициент "платеж--доход" сегодня на рынке 40-50%",— рассказала Юлия Купко.

Некоторые банки готовы выдать деньги и под залог автомобиля. При этом большинство таких программ отличается от ссуды в ломбарде тем, что автомобиль остается в распоряжении заемщика. От того, отечественный автомобиль сдается в залог или иностранный, зависит максимальный возраст машины, которую готов принять банк. Для иномарок возраст авто на момент погашения кредита может составлять до десяти лет, как в банке "Уралсиб", для машин отечественного автопрома — до пяти лет, например, как в Первом республиканском банке. Правда, есть и исключения: например, Банк проектного финансирования готов кредитовать под залог любого транспортного средства, если его стоимость с учетом дисконта будет не менее $50 тыс.

А вот с оценкой автомобиля все куда проще, чем с оценкой квартиры. Заемщик сам может указать стоимость, с которой банк либо соглашается, либо нет. Здесь, как правило, в ход идут специализированные интернет-сайты, где нетрудно выяснить, сколько в среднем стоит авто, сходное по всем параметрам с залоговым автомобилем. На размер дисконта в основном влияют такие факторы, как состояние автомобиля и его востребованность на вторичном рынке. Понятно, что владелец китайского автомобиля марки Dadi, которых в России можно пересчитать по пальцам, а желающих купить и того меньше, вряд ли сможет рассчитывать на максимальную скидку. В целом от оценочной стоимости авто банки делают скидку от 20 до 50%.

Самые низкие процентные ставки предлагает банк "Советский", где рублевая стоимость кредита начинается от 16,9% годовых. Такие условия действуют в том случае, если кредит оформляется сроком до полугода. Но при этом заемщику придется заплатить довольно солидную единовременную комиссию — 9,9% от суммы кредита. Без всяких дополнительных сборов кредитует под залог автомобиля банк "Уралсиб", где ставка 18-19% годовых. Правда, "Уралсиб" берет в залог только иномарки, а минимальная ставка действительна, если кредит оформляет вкладчик или добросовестный заемщик банка.

В среднем процентные ставки под залог автомобилей заметно выше, чем при залоге недвижимости, что иногда компенсируется отсутствием необходимости оформления полиса каско и подтверждения дохода. Такие условия действуют в Метробанке, Русстройбанке и банке "Советский". Однако в последнем справка о доходах все же понадобится при кредите от 500 тыс. руб., а Метробанк требует поручителя, если сумма кредита превышает 150 тыс. руб.

В некоторых банках действуют автоломбардные кредиты, уже из названия которых понятно, что до полного погашения кредита про возможность использования автомобиля придется забыть, он остается на стоянке банка. Да и плата за такие кредиты весьма солидная. Так, в Метробанке подобный кредит выдается под 36-42% годовых. В Русстройбанке — всего под 19%, но при этом ежемесячно взимается комиссия — 3,5% от суммы кредита. В итоге вместо 19% фактически придется платить по ставке не менее 61% годовых. Отличаются такие кредиты и весьма небольшими сроками: в Метробанке, например, не более трех месяцев, а в Русстройбанке — до шести месяцев. Зато кроме паспорта, водительских прав и документов на автомобиль для получения кредита по автоломбардной программе ничего не потребуется.