"У нас нет права на ошибку"

Проект "Набережная Европы", который реализует ЗАО "ВТБ-Девелопмент" на месте корпусов института "Прикладная химия", входит в новую фазу. Как говорят в компании — самую ответственную. Переезд института вскоре должен завершиться, и инвестор начнет подготовку земельного участка к строительству. Об основных этапах работ и сложностях при реализации проекта корреспонденту Business Guide "Коммерческая недвижимость" ВАЛЕРИЮ ГРИБАНОВУ рассказала НАДЕЖДА ВИННИК, заместитель генерального директора ЗАО "ВТБ-Девелопмент".

BUSINESS GUIDE:Какие коррективы в проект пришлось вносить в связи с кризисом?

Надежда Винник: Проект был настолько детально продуман и проанализирован, в том числе и с точки зрения пессимистичного сценария развития, что в технико-экономических показателях проекта мы с наступлением кризиса ничего менять не стали. Все решения по функциональному использованию территории остались неизменными: паркинг займет все подземное пространство участка, вдоль фронта Малой Невы будут сформированы первая в Санкт-Петербурге пешеходная набережная и жилая застройка, создающая прекрасные видовые характеристики, со стороны переулка Талалихина будет построен торгово-офисный комплекс. А завершит территорию со стороны улицы Добролюбова пятизвездочный отель и доминанта проекта — Дворец танцев.

BG: В какой стадии сегодня находится проект?

Н.В.: Мы находимся на стадии выполнения инвестиционных обязательств — в строгом соответствии с условиями контракта. Помимо перевода предприятия "Прикладная химия" в новое здание в Петербурге, реконструкции объектов в поселке Капитолово, строительства Дворца танцев, инвестиционные обязательства предусматривают реабилитацию земельного участка на пр. Добролюбова и приобретение 10 тыс. кв. м жилья для Федеральной службы безопасности.

В настоящее время в процессе приобретения находятся последние 300 кв. м жилья для ФСБ. Согласно нашим обязательствам, 8 тыс. кв. м жилья мы должны были купить в Петербурге и 2 тыс. — в различных городах Ленинградской области. В Петербурге процесс шел более или менее быстро, так как предложение по вводимым объектам достаточное. В Ленобласти задача решалась сложнее, так как новых объектов там сдается меньше, и нам пришлось приобретать жилье в том числе и на вторичном рынке.

В целях перебазирования института нами было профинансировано строительство административного здания на ул. Крыленко, которое в настоящее время находится на регистрации в собственность Российской Федерации. В это здание в последующем переедет большая часть специалистов института. В настоящее время мы продолжаем финансирование работ по реконструкции объектов в Капитолово. Заказчиком этих работ является сам ГИПХ. Мы надеемся, что работы будут завершены своевременно, и в июле 2011 года мы сможем начать летопись стройки проекта "Набережная Европы".

BG: Инвестиционные условия предполагают только предоставление объектов недвижимости? Платить "живыми деньгами" ничего не нужно?

Н.В.: Нет, только предоставление объектов недвижимости, выполнение работ по реабилитации и по перебазированию института. Однако по нашим оценкам совокупные затраты на выполнение инвестиционных обязательств уже, мягко говоря, существенны и превысят 10 млрд рублей.

BG: Когда завершится переезд института?

Н.В.: В июле 2011 года, как и предусмотрено графиком. Следующим шагом станет демонтаж старых корпусов, вынос инженерных сетей, реабилитация земельного участка.

BG: Имеется в виду рекультивация земли?

Н.В.: Да, в документах она обозначена как реабилитация. Вторым значимым блоком работ по подготовке участка является проектирование многофункционального комплекса. Работа идет в нескольких направлениях, мы строим в самом центре Петербурга, проект уникален — 10 гектаров, для центра города территория достаточно большая.

Проект многофункционального комплекса предусматривает строительство паркинга, Дворца танцев — 24 тыс. кв. м, жилья — около 180 тыс. кв. м, гостиничного комплекса — 25 тыс. кв. м и торгово-офисной части на 50 тыс. кв. м.

Работа по проектированию МФК ведется в двух мастерских. Проектированием многофункционального комплекса (кроме Дворца танцев) занимается альянс архитектурных мастерских Чобана и Герасимова, проектировщики в настоящее время находятся на завершающем этапе эскизного проекта, а затем приступят к разработке стадии "П".

Проектированием Дворца танцев занимается голландское архитектурное бюро UN Studio. Адаптером к российским требованиям выступает мастерская Григорьева. Этот опыт тоже отчасти уникален — на едином стилобате нужно срастить два проекта, сохранив градостроительное решение, обеспечив транспортную логистику подземного пространства и инженерную самодостаточность объектов, исходя из их различной в последующем балансовой принадлежности и, конечно, создав гармонию архитектуры, достойную нашего города. У нас нет права на ошибку.

Понимая свою ответственность за столь сложную задачу, генеральный проектировщик (альянс Чобана и Герасимова) намерен привлечь к проектированию фасадов комплекса ведущих архитекторов Европы.

Первоначально в списке было 15 архитекторов, после отбора список представлен 9, это Paolo Desideri, ABDR Architetti Associati; Hilmer & Sattler und Albrecht; Rob Krier & Christoph Kohl Architekten; Christoph Langhof; Johanne Nalbach, Nalbach + Nalbach Gesellschaft von Architekten mbH; Ortner & Ortner; Patzschke Planungsgesellschaft mbH; Erick van Egeraat; Cino Zucchi Architetti.

Свои работы архитекторы завершат в ближайшее время, после чего обсуждение архитектуры проекта "Набережной Европы" пройдет на градостроительном совете, и к концу года мы надеемся иметь сформированный архитектурный облик. Последующая доработка архитектурной части проекта на основании согласованного решения будет осуществлена генеральным проектировщиком МФК при авторском сопровождении европейских архитекторов.

BG: В какие сроки вы планируете закончить с проектированием?

Н.В.: Согласно нашему рабочему плану, работа над проектной документацией МФК будет вестись 8 месяцев, затем проект будет сдан на госэкспертизу. Параллельно до конца этого года должен быть завершен и проект инженерной подготовки территории, эта часть проекта в настоящее время выполнятся консорциумом компаний "Геоизол", "Ленметрогипротранс" и "Научно-исследовательский, проектно-изыскательский институт "Севзапинжтехнология" и является основой, так как по сути формирует исходные данные для будущего проекта. При всей сложности проекта мы вынуждены действовать в очень жестких условиях контракта, и в 2017 году ленточка должна быть перерезана.

Что касается последующего строительства, важно отметить, что ввод объектов разбит на очереди. В первую очередь будет вводиться Дворец танцев (2016 год), который в последующем станет основной площадкой для труппы Бориса Эйфмана. Также на первом этапе планируется ввести коммерческие объекты и часть объектов жилого комплекса так, чтобы для будущих жителей этой территории среда обитания сразу была комфортной для организации их "новой" жизни.

BG: По высоте — какие будут здания в проекте?

Н.В.: Все будет в соответствии с регламентом: на набережной — 24 метра, внутри квартала — 28 метров. У нас законодательно была предусмотрена возможность поднять высоту в зоне сценической коробки, однако архитекторы смогли найти иное конструктивное решение, сохранив весь визуальный горизонт на уровне 28 метров, чему мы, конечно, были очень рады.

BG: Когда планируется выбирать генподрядчика?

Н.В.: После окончания проектирования МФК проект будет отправлен на госэкспертизу, положительное заключение по которой мы планируем получить ориентировочно в середине 2011 года.

После разработки тендерной документации будет проведен соответствующий тендер на генерального подрядчика, тендерная документация будет направлена участникам тендера через 16 месяцев, и после этого мы рассмотрим все коммерческие предложения и выберем победителя. Выбор мы предполагаем осуществлять на условиях гарантированной цены с соответствующим финансовым обеспечением рисков, связанных с исполнением договора со стороны генерального подрядчика.

Выполнение мероприятий по инженерной подготовке территории — это отдельный комплекс задач, и подрядчик на этот вид работ будет выбран к середине следующего года.

BG: Во сколько оцениваются инвестиции в проект?

Н.В.: Как я уже говорила, мы аккуратно работали с инвестиционной моделью, и это дало нам возможность остаться в первоначальных рамках — стоимость проекта сегодня оценивается приблизительно в $2 млрд.

BG: Каковы источники финансирования проекта?

Н.В.: На сегодняшнем этапе, учитывая стадию, в которой находится проект, мы рассчитываем на основного партнера инвестора — банк ВТБ. Кредитная линия на первый этап реализации проекта уже подтверждена. С точки зрения будущего финансирования, мы рассматриваем две возможные стратегии финансирования. Первая предполагает в качестве основного источника финансирования кредитные средства банка ВТБ. Вторая предусматривает возможность привлечение в проект соинвесторов на более позднем этапе. Скорее всего соинвестирование будет формироваться в рамках инвестиционных сделок, обеспечивающих финансирование под конкретный коммерческий объект, но для создания такого инвестиционного продукта нам предстоит решить еще очень много задач.