Избыточный редевелопмент
За время кризиса объем производственных площадок, которые могут рассматриваться для выкупа и редевелопмента, значительно вырос. При этом спрос, напротив, снизился. По некоторым оценкам, объем предложения за последние год-два увеличился в 2-3 раза. До кризиса готовых для редевелопмента площадок в Петербурге в общей сложности насчитывалось 350-500 га. Сегодня на рынке около 1000 га таких площадей.
Такие цифры приводит компания АРИН. Участники рынка отмечают, что кризис сильно затормозил процесс редевелопмента территорий. Произошло это потому, что этот процесс сам по себе очень сложный, капиталоемкий и затратный по времени и ресурсам. И до кризиса в благоприятных условиях реновация проходила достаточно медленно. Вполне объяснимо, что после того, как у девелоперских компаний начались проблемы с финансированием, подавляющее большинство таких проектов было заморожено либо приостановлено. Тем не менее сейчас ситуация постепенно нормализуется, и участники рынка говорят, что, постоянно общаясь с компаниями, у которых есть такого рода проекты, они видят, что снова начали возобновляться работы по освоению бывших промышленных площадок. Как правило, в большей степени проекты реновации промышленных территорий находятся в стадии подготовки градостроительной документации, подготовки участков и проектных проработок. За период кризиса многие из них сменили функциональную концепцию.
Готовы делиться
Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, говорит, что опыт работы компании в России показывает, что примеры успешного редевелопмента позволяют увеличить доход проекта до 50%. "Из успешных проектов редевелопмента бывших производственных площадок под торговые центры можно назвать суперрегиональный ТРК на севере СПБ — "Гранд Каньон", из московских примеров — "Золотой Вавилон Ростокино"".
"Сегодня делиться площадями готовы практически все производства. Многие предприятия, созданные в советское время, не используют всю имеющуюся у них территорию", — говорит Игорь Горский, управляющий партнер АРИН.
При этом, по его словам, спрос на такие площадки в связи с кризисом сократился примерно в 2-3 раза. За последний год сделок по покупке таких площадей для редевелопмента практически не было.
"Заключение договоров продажи промышленных площадей в районах сложившейся городской застройки — вопрос достижения договоренностей между собственниками и потенциальными покупателями. Сейчас мы видим, что инвесторам, в принципе, такие территории интересны. Однако многие собственники до сих пор переоценивают свои активы", — говорит господин Горский.
Адекватная стоимость подобных участков формируется в зависимости от состояния земель, требований по рекультивации, плотности застройки, наличия на территории объектов культурного наследия, числа собственников. По оценкам специалистов АРИН, в среднем цена может составлять порядка 20 тыс. руб. за квадратный метр.
Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ "Сплав", полагает, что, говоря о редевелопменте промышленных объектов, в первую очередь целесообразно рассматривать реконструкцию, поскольку разумная реконструкция по времени быстрее и дешевле, чем новое строительство. "К плюсам при реконструкции промышленных зданий под офисы можно отнести следующие факты: хорошее транспортное сообщение; масштабность территорий дает возможность эффективного планирования и организации удобных парковок; наличие в достаточном количестве инженерных мощностей", — говорит госпожа Пашнова.
"По генеральному плану развития многих территорий, занимаемых промышленными предприятиями, наряду с промышленной функцией, там есть возможность строительства и организации офисов и бизнес-центров. Это упрощает процедуру согласования проектной документации, поскольку исключает необходимость внесения изменений в градостроительные регламенты. Но сейчас, на фоне падения спроса на офисную недвижимость в последние годы и его медленный подъем, это вряд ли может быть таким уже большим плюсом. А загрязненность освобождаемых территорий и необходимость рекультивации земли уже можно отнести к минусам. Также зачастую на данных территориях имеются памятники архитектуры, которые требуют особого к себе отношения и накладывают на девелопера необходимость соблюдения определенных технологий для их сохранения и приспособления под современные цели. С одной стороны, это лишние затраты, но с другой, при удачном проекте реконструкции такое здание может стать элементом притяжения на новый объект, вокруг которого создается своя среда. Так, например, наш бизнес-центр "Кондратьевский" — памятник промышленной архитектуры. После удачной реконструкции он стал центральным объектом деловой зоны "Кондратьевский квартал"", — сообщила госпожа Пашнова.
Президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис к преимуществам редевелопмента промышленных территорий относит и обеспеченность их инженерными сетями: потенциальному инвестору не придется тратиться на коммуникации, водо- и газо- и электроснабжение, дорожную инфраструктуру, с чем он может столкнуться в чистом поле.
Генеральный директор компании "Ренессанс Девелопмент" Танер Топлу указывает на то, что промышленные территории удобно развивать и превращать в коммерческие и социальные зоны, так как эти участки являются единственными в городе площадками, которые имеют необходимый размер и форму. "Кроме прочего, данные территории обычно имеют развитую инфраструктуру: газ, электричество, водопровод и т. д.", — соглашается с коллегой господин Топлу.
Лариса Инченкова, и. о. коммерческого директора ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", считает, что плюсом для застройщика при редевелопменте являются еще и достаточно большие размеры участков. Это дает возможность реализовать интересные масштабные проекты. "Однако осуществлять такие проекты намного сложнее, чем построить отдельный небольшой дом: требуются особый опыт и значительное финансирование на начальном этапе. Разумеется, это нельзя отнести к минусам, а лишь к трудным задачам, которые требуют грамотного решения", — говорит госпожа Инченкова.
Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов, к минусам относит нахождение на территории объектов федеральной собственности, например бомбоубежищ, которые невозможно вывести за пределы территории.
"Наличие смежных промышленных территорий с реконструируемым объектом отрицательно влияет на конечного потребителя", — указывает на еще один минус господин Топлу.
Государство должно помогать
Кайл Патчинг, управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services, отмечает, что в Европе, США, Канаде, как правило, инициатором подобных проектов выступает государство, побуждая девелоперов заниматься реновацией депрессивных городских территорий. Инвесторам в таком случае предлагаются налоговые льготы на период реализации проектов редевелопмента, а также на несколько лет после завершения строительства для повышения рентабельности проекта. Примером тому может выступать район Gastown в Ванкувере.
Если же касаться функционального назначения бывших промышленных объектов, то их можно использовать и под создание арт-объектов и как офисные и жилые здания лофтового типа. Как правило, промышленные памятники архитектуры представляют собой заводские цеха и корпуса со свободной планировкой, поэтому внутреннее пространство вполне можно сделать современным и функциональным, сохранив внешний облик.
При этом господин Патчинг считает, что, проводя подобную политику, необходимо осознавать, что промышленные зоны старой застройки — это важная историческая составляющая архитектурной эволюции города, поэтому, осуществляя редевелопмент данных зон, необходимо вписывать памятники промышленной архитектуры в современную застройку.
Затраты на реконструкцию промышленных зданий можно оценить примерно на уровне $1200-1700 на квадратный метр в зависимости от состояния объекта. Однако реализация проекта обойдется дороже за счет рекультивации почв — здесь стоимость оценить достаточно сложно, поскольку все будет зависеть от степени загрязнения территории.
Александр Паршуков, руководитель инвестиционного департамента ЗАО "ВТБ-Девелопмент", уверен, что вывод промышленных предприятий за пределы центра города — лишь дело времени. "Однако надо понимать, что перебазирование действующего предприятия — это существенные затраты и серьезные временные издержки. Далеко не каждый инвестор сегодня готов вкладывать средства в столь масштабные проекты. В то же время уже сформировались тенденции размещения современных промышленных предприятий в окраинных районах города вблизи крупных магистралей и редевелопмента старых промышленных площадок в центральных районах крупных городов под общественно-деловые кварталы", — говорит господин Паршуков.
Что строить?
Участники рынка считают, что при редевелопменте следует более серьезное внимание уделять маркетинговой составляющей будущего проекта — правильное функциональное назначение в будущем будет определять доходность объекта.
"Концепция таких кварталов зависит только от рыночных свойств каждого конкретного проекта, и абстрактно нельзя сказать, какая именно функция для проекта будет превалирующей. Однако можно отметить, что, учитывая масштаб таких территорий, девелоперы, как правило, принимают решение о создании многофункциональных комплексов. Такой подход позволяет создать полноценную территорию, пригодную как для жизни, работы и досуга и привлекательную для горожан и гостей города", — говорит господин Паршуков.
"Многие эксперты отмечают, что петербургский рынок отстает от московского на пару лет. Я уверен, что не нужно ждать, когда московские тенденции дойдут до Петербурга, а инициировать этот процесс. Однако для этого необходимо вносить изменения в генеральный план, чтобы развивать проекты как многофункциональные зоны, в которых сосредоточены не только общественно-деловые объекты, но и жилая застройка, объекты социальной инфраструктуры, чтобы создавать полноценные микрорайоны", — говорит господин Патчинг.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, считает плюсом реконструкции бывших промышленных предприятий под офисы то, что процесс согласования переоборудования здания под эту функцию относительно прост, в отличие от жилой функции. Это справедливо и для самого простого варианта, когда административный или другой корпус реконструируется под офисы "явочным" порядком, без согласования: площади нарезаются и сдаются арендаторам, и в случае когда речь идет уже не о реновации существующего здания, а о редевелопменте со сносом или глубинной реконструкцией. "И в этом случае согласовать проще, поскольку, как правило, те производственные зоны генплана и правил землепользования и застройки позволяют в той или иной степени развивать офисную функцию — нет требований по социальной инфраструктуре, жестких норм по инсоляции и других нюансов. С этой точки зрения офисная функция гораздо более "проходная" в согласовании, чем жилая", — говорит господин Пашков. При этом к минусам он относит то, что потенциал поглощения рынка по офисной недвижимости достаточно ограничен, что наглядно показал кризис. В условиях продолжающейся стагнации коммерческого рынка крупный, масштабный проект редевелопмента с доминирующей офисной функцией либо невозможен, либо имеет большие риски ликвидности. Кроме того, при прочих равных, жилье более доходная функция, чем офисная. К плюсам офисных объектов он относит то, что собственник площадки или девелопер может, построив, оставить объект в собственности и иметь некий актив, приносящий доход, который также может являться залогом в банке. А построив жилой дом и продав квартиры, все права на него он передает жильцам. "Это вопрос стратегии инвестора, поскольку кому-то необходимо быстро получить деньги, а кто-то принципиально не готов потерять права на участок", — рассуждает господин Пашков.
Николай Пашков при этом говорит, что максимальное влияние на функцию реконструируемого объекта оказывает местность. "Торговля — из всех функций самая чувствительная к месторасположению. По моему мнению, в хорошем, проходном месте торговля выгоднее. Торговые места должны быть на больших людских потоках — у станций метро, оживленных магистралях, с хорошей населенностью. Если говорить о редевелопменте промышленной зоны, то, как правило, только в редких случаях есть рыночная целесообразность девелопмента торговой недвижимости".
Однако господин Пашков указывает на то, что, понимая, что коммерческий сегмент рынка (особенно офисный) испытал большее падение и дольше восстанавливается, чем жилой, девелоперы переориентировали проекты в большей степени на жилую составляющую.
Владимир Альев, заместитель генерального директора строительной компании "Эдванс", настроен скептически. Он полагает, что сейчас рынок не готов поглотить новые коммерческие объекты, которые могут быть построены на больших территориях промышленных площадок. "Пока наиболее успешно после кризиса восстанавливается лишь сегмент жилой недвижимости. Да и то лишь в части только самого дешевого жилья и только самого дорогого. По коммерческим объектам пока, вероятно, инвесторы будут выжидать — новые офисные центры и торговые комплексы просто не удастся заполнить", — отметил господин Альев.
Господин Казанский говорит, что жилая застройка в свою очередь потянет за собой развитие коммерческой недвижимости. Так, например, в крупнейшем проекте редевелопмента промышленных территорий, принадлежащих энергомашиностроительной компании ОАО "Силовые машины", планируется создание жилой функции. Концепция развития данных территорий, разработанная Colliers International, предполагает в первую очередь создание комфортной среды и качественной инфраструктуры нового поколения. Большую часть территории планируется отдать под жилье. Остальную часть займут деловые центры и сопутствующая инфраструктура: паркинги, торговля, кафе и рестораны, сервисные центры, а также детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты, общественные зоны.
Первой площадкой, планируемой к переезду, станет участок филиала "Электросила" площадью 7,2 га по нечетной стороне Московского проспекта, д. 139. На этой территории планируется создать новый комфортный жилой микрорайон. Вдоль Московского проспекта также планируется создание коммерческой зоны, включающей офисные здания, торговые галереи, кафе, рестораны.
В целом, не менее 600 га городских территорий могут быть потенциально освобождены за счет вывода с них промышленных производств и перепрофилированы как под жилую, так и под коммерческую функцию. Несомненные плюсы промышленных площадок — их местоположение в местах со сложившейся застройкой, проведены коммуникации, дороги и т. д. Сдерживают в таких случаях вопросы финансового бремени, которое ложится на девелопера: освобождение площадки и перевод производства в другое место, подготовка площадки к редевелопменту и новому строительству, работа с возможными ограничениями и т. д. Соответственно, и уровень инвестиций в такие проекты будет выше.
Разделяй и реконструируй
Руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев предлагает разделять понятия редевелопмента территорий и адаптацию промышленного здания под другую функцию. "В английском языке это разные понятия redevelopment и adaptive use, у нас же все, что делается из промышленного объекта, часто называется редевелопментом. Думаю, просто рынок еще не дошел до нужной стадии, однако в ближайшее время четкое разделение понятий произойдет и у нас. Тем временем в Европе набирает обороты совсем другая тенденция — "доводка" зданий, построенных за последние 20 лет, до новых уровней соответствия "зеленым" принципам. Связано это как с давлением со стороны рынка (падение арендных ставок, сокращение сроков аренды, давление кредитов и т. п.), так и давлением со стороны правительств. Так, в Великобритании предполагается поэтапное снижение на 50 процентов выброса СО2 от новых зданий, если сравнивать 2002 год и 2013 год. То есть параметры нового строительства уже сильно изменились и к 2013 году еще изменятся. Таким образом, адаптация к новой функции может оказаться выгоднее нового строительства. К тому же меняются и энергетические требования по производству и эксплуатации, так называемая embodied energy, что тоже приводит к выгоде адаптации, так как часть старых материалов может быть использована и используется в новом здании", — говорит господин Фадеев.
Тем не менее, несмотря на все плюсы редевелопмента, по прогнозам господина Горского, в этом году увеличения числа сделок в части редевелопмента ждать не стоит. "Но в 2011-2012 годах спрос вырастет на 20-30 процентов по отношению к 2008 году", — прогнозирует господин Горский.
С ним солидарен господин Пашков: "По нашим наблюдениям, в ближайшие 2-3 года большинство проектов, которые были и остаются реалистичными с точки зрения их рыночной целесообразности и экономики, возобновятся. В первую очередь, развиваются те из них, где производственная деятельность на площадках либо совсем не ведется, либо ведется в сильно уменьшенных масштабах. Это связано с тем, что процесс вывода действующего производства очень сложен и требует поиска подходящей площадки для переноса, нового строительства на ней, перевоза существующего и приобретения нового оборудования", — отмечает господин Пашков.