Ипотечное удвоение
С начала 2010 года на рынке ипотечного кредитования произошли заметные перемены. Если в январе средняя ставка в рублях для покупки жилья на вторичном рынке составляла 14,5%, то сейчас она опустилась до 12,5%. Минимальный порог процентной ставки упал примерно с 11 до 10% годовых в рублях. Снижался и минимальный размер первоначального взноса — с 30 до 15% по некоторым программам. Эксперты говорят, что это привело к тому, что за последние полгода интерес к ипотеке вырос примерно на 25-30%. А в крупных банках отмечают, что речь идет уже о двукратном увеличении объемов кредитования по сравнению с началом года.
Объем ипотечного кредитования в сравнении с кризисным периодом существенно изменился. В соответствии с данными Банка России за восемь месяцев 2010 года выдано 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд рублей. Объем выдачи за восемь месяцев 2010 года в 2,6 раза превышает уровень сопоставимого периода 2009 года.
Основными параметрами для заемщиков при ипотечном кредитовании является размер первоначального взноса и процентная ставка. Минимальный первый взнос в большинстве банков в 2009 году составлял 30%. В течение 2010 года минимальный первый взнос уменьшился до 20%, а в некоторых банках, например Сбербанке, до 10%. Для привлечения дополнительного числа заемщиков банки в перспективе ближайших лет будут предлагать ипотечные программы с первоначальным взносом 5-10%. Процентная ставка в 2010 году также имела тенденцию к понижению, и эта тенденция будет сохраняться при снижении ставки рефинансирования.
Светлана Петрова, руководитель отдела по работе с недвижимостью ГК "Балтийский Монолит", говорит, что предоставление банками ипотечных программ значительным образом влияет на количество совершенных сделок как на вторичном, так и на первичном рынке. "В период кризиса многие банки перестали осуществлять выдачу ипотечных кредитов на рынке строящегося жилья, тем самым снизив количество сделок в 2-3 раза. С возобновлением ипотечного кредитования на первичном рынке и понижением процентных ставок увеличилось и количество заемщиков в банках, и количество сделок в строительных компаниях с привлечением кредита", — отмечает госпожа Петрова.
Прогнозы сбылись
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, отмечает, что еще весной нынешнего года банк прогнозировали серьезный рост рынка ипотечного кредитования во второй половине года, и эти ожидания вполне оправдались. И количество заявок в рамках ипотечных программ, и объем выданных ипотечных кредитов с конца июля начали расти стремительными темпами. "Достаточно сказать, что объем выданных нашим филиалом ипотечных кредитов в третьем квартале увеличился по сравнению со вторым кварталом примерно на 30 процентов, а по сравнению с первым кварталом и вовсе более чем в два раза. В октябре — декабре мы ожидаем традиционного всплеска продаж квартир в кредит, поэтому рассчитываем как минимум на сохранение темпов роста объема выдаваемых ипотечных кредитов на уровне в 30 процентов. Особенные надежды мы возлагаем на дальнейшую реализацию программы "Ипотека с государственной поддержкой". С момента ее запуска в начале июня нынешнего года и до двадцатых чисел октября в рамках данной программы в Санкт-Петербурге ВТБ24 выдал 66 кредитов общей суммой в 180 млн рублей. При этом число одобренных на сегодня заявок превысило 210 штук, а их совокупный объем составил более 580 млн рублей. А С 26 октября наш банк расширил программу "Ипотека с государственной поддержкой", распространив ее действие и на квартиры в стадии строительства", — говорит госпожа Хоботова. Ранее, говорит она, льготными условиями по программе можно было воспользоваться лишь при приобретении новостройки с уже оформленным правом собственности, что существенно ограничивало выбор заемщиков. "Процентная ставка по кредиту в рублях после оформления квартиры в собственность составляет 11 процентов годовых, на этапе строительства — 13 процентов годовых. При этом процентная ставка не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Максимальный срок кредитования — 30 лет, первоначальный взнос — от 20 процентов стоимости объекта. Рассмотрение заявлений и выдача ипотечного кредита по программе "Ипотека с государственной поддержкой" осуществляется без комиссий. Все это дает нам основания предполагать существенный рост выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир в строящихся домах", — говорит госпожа Хоботова.
В последние полгода развитие рынка ипотечного кредитования все больше и больше начинает оказывать влияние на рынок жилой недвижимости. По оценкам специалистов ВТБ24, на сегодня примерно 15% всех сделок на рынке происходит с привлечением кредитных ресурсов. При этом запуск тем или иным банком любой серьезной программы ипотечного кредитования сразу же сказывается на продажах квартир. "Думаю, к концу года уже каждая пятая сделка на рынке будет реализовываться с помощью ипотечных кредитов", — прогнозирует госпожа Хоботова.
Заместитель председателя правления банка "Санкт-Петербург" Павел Филимоненок, подводя итог девяти месяцев текущего года, отмечает реальное оживление на рынке ипотечного кредитования, что связано с общей стабилизацией экономики, приемлемым уровнем цен на жилье в сочетании с ожиданиями роста стоимости недвижимости в перспективе и привлекательными условиями получения ипотечных кредитов. До конца года банк "Санкт-Петербург" планирует нарастить портфель ипотечных кредитов примерно на 9%, увеличив его до 8,9-9 млрд рублей. При этом банк "Санкт-Петербург" смягчил некоторые условия кредитования. Например, отменил обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков.
Богдан Чекомасов, директор по работе с частными клиентами Санкт-Петербургского филиала банка "Сосьете Женераль Восток" (BSGV), говорит, что ипотечный кредит можно сегодня получить по ставке 11-14% годовых в рублях. Ставка может быть ниже, если кредит выдается в рамках программы государственной поддержки. После кризиса кредитная политика многих коммерческих банков стала более консервативной. Но с учетом того, что количество качественных заемщиков на рынке ограничено, а межбанковская конкуренция расчет, ставки по всем видам кредитов физических лиц еще будут снижаться в 2010 году, прогнозирует господин Чекомасов.
Ипотека взяла пятую часть
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал, что доля квартир, приобретаемых с помощью ипотечного кредита, в компании в начале года составляла 5-7% от общего числа продаж. Во втором квартале — уже около 10%. Сейчас ипотечный кредит используют 15-17% покупателей "Стройтреста". Он согласен с прогнозами госпожи Хоботовой о том, что к концу года этот показатель может достичь 20%. "Рост происходит, в первую очередь, за счет повышения лояльности банков, а также в связи с увеличением числа совместных ипотечных программ. Сегодня "Строительный трест" сотрудничает со Сбербанком, Газпромбанком, Абсолют-банком, ВТБ24. Надеемся, в дальнейшем число наших партнеров будет только расти", — говорит господин Степанов.
Департамент аналитики компании "НДВ СПб" также зафиксировал с начала осени рост количества сделок с привлечением кредитов при покупке квартир строительной компании ЛЭК. В сентябре и первой половине октября доля покупок с использованием кредитов квартир строительной компании ЛЭК выросла до 14%. С начала года этот показатель составлял не более 10% (в отдельные месяцы опускался до 6%). При этом на объекте, аккредитованном в банке ВТБ24 (ЖК "Империал"), доля сделок с ипотекой выросла до 24%, а продажи уверились на 8%.
По типу кредита при покупке жилья у ЛЭК лидируют классические ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья (под залог прав требования) — чуть более 50%. Далее следуют кредиты под залог имеющейся недвижимости — 42% Оставшаяся часть (8%) — это потребительские кредиты относительно небольшого размера (около 600 тыс. рублей).
"Отметим, что соразмерно увеличению доли сделок с применением кредитов выросли и продажи. Это говорит о том, что на рынок выходят покупатели, которые раньше откладывали покупку из-за невозможности получения кредита или опасений относительно устойчивости своего финансового положения. В последнее время банки пошли на смягчение некоторых условий кредитования (снижение ставки, уменьшение минимального размера первоначального взноса, отмена ряда комиссий). Все это отразилось на активизации покупательского спроса сначала на вторичном, а затем и на первичном рынке недвижимости", — резюмируют аналитики "НДВ СПб".
В "ЮИТ Лентек" доля жилья, приобретаемого через ипотеку, еще выше. По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу ЗАО "ЮИТ Лентек", она составляет порядка 50%.
Несколько менее заметно влияние ипотеки на продажи жилья премиального сегмента. Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" говорит, что сегодня благодаря заемным средствам банков в корпорации приобретается 5-6% квартир. "По сравнению с докризисным периодом — это в два раза меньше. Однако в прошлом году не было заключено вообще ни одной ипотечной сделки. Поэтому прогресс очевиден, и можно с уверенностью говорить о том, что ипотечное кредитование на элитном рынке возрождается", — говорит госпожа Инченкова.
Также, по ее мнению, стоит отметить, что все указанные сделки были оформлены на жилье в готовых домах. В ближайшее время корпорация планирует заключить договор с Райффайзенбанком на ипотечное кредитование жилой недвижимости в строящихся объектах: в элитном доме "Венеция", в "Смольном квартале" и во второй очереди "Парадного квартала".
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, рассказал, что ипотеку петербуржцы активно используют и при приобретении зарубежного жилья: "В нашей компании очень многие зарубежные сделки, в частности для Лондона, заключаются с использованием ипотечного кредита".
Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора АРИН, напоминает, что об улучшении ситуации с ипотекой наглядно говорит тот факт, что Сбербанк начал кредитовать приобретение жилья в строящихся домах. До кризиса банк практически не предоставлял кредит на покупку квартир в строящемся жилье. Для того чтобы его получить, надо было собрать большое количество бумаг, и помимо строящейся квартиры необходимо было предоставить еще какой-то объект в залог. Сейчас картина очень изменилась — и в лучшую сторону.
Директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев считает, что интерес к ипотеке со стороны покупателей за последний год увеличился примерно на 30%. Такой же оценки придерживается и госпожа Чуприна. "Если основное направление кредитования будет идти в первичный сектор, то это будет способствовать развитию рынка новостроек. Нужно также понимать, что это долгий процесс, и займет он примерно 1,5-2 года", — резюмирует господин Кошелев.