Плановые перемены
генплан
Новый столичный мэр Сергей Собянин наступил едва ли не на самое больное место градостроительной политики Москвы: он заявил о возможности изменения "Генерального плана развития Москвы до 2025 года". Однако участники строительного рынка не верят в реальность глобальных перемен, по крайней мере — в ближайшей перспективе.
Приоритеты и указания
Буквально через несколько дней после назначения на пост мэра Москвы Сергей Собянин заявил, что генплан не является догмой и в него могут быть внесены коррективы. По мнению нового мэра, "нужно понять идеологию развития города и туда направлять свои силы".
"Если вдруг будут возникать дополнительные приоритеты или из них — суперприоритеты, которые нужно реализовать, то должна быть корректировка генплана",— сказал господин Собянин. Правда, более определенной информации за этим не последовало — в частности, не были названы сроки, в которые надо изменить генплан. В Москомархитектуре отказались официально комментировать заявление мэра, но представители ведомства дали понять, что революции ждать не стоит, потому что генплан регулярно корректируется и меняется. Более того, существует сложная процедура согласований и внесения изменений в этот документ.
Таким образом, вряд ли слова Сергея Собянина кардинально изменят работу Москомархитектуры и Института генплана Москвы. Между тем участники рынка говорят, что господин Собянин уже серьезно вмешался в градостроительную политику города. В частности, отменил строительство офисного центра на Хитровской площади и депозитария напротив дома Пашкова. Так или иначе, девелоперы и архитекторы бурно отреагировали на возможную корректировку градостроительной политики столицы. Но как выяснилось, они ждут не столько изменений генплана, сколько конкретных указаний нового мэра.
В светлое будущее
"Генеральный план развития Москвы до 2025 года" — четвертый в истории российской столицы — вступил в силу в мае 2010 года. В общем и целом этот монументальный документ выглядит вполне прилично. Согласно генплану, в Москве будет завершено строительство четвертого транспортного кольца, дублеров Дмитровского, Ленинградского, Варшавского шоссе, а также Северной и Южной рокад. Предполагается, что эти хордовые магистрали пройдут за пределами третьего транспортного кольца параллельно Москве-реке и разгрузят центр города. Также появятся сотни троллейбусных и трамвайных линий в периферийных районах города. Пассажирские поезда могут быть запущены по малому кольцу Московской железной дороги. В городе должно быть построено около 440 км линий метрополитена, более 100 млн кв. м нового жилья, снесено 18 млн кв. м ветхих построек и т. д.
Тем не менее этот документ стал самым скандальным за всю историю столицы. Его назвали похоронами Москвы, перечнем обещаний девелоперам и инвесторам, крупномасштабной имитацией, градостроительным преступлением и даже пытались оспорить в суде. Впрочем, безуспешно.
Больше всего генплан критиковали за деление города на зону реорганизации, где разрешен снос и новое строительство, и зону стабилизации, где возможен только капитальный ремонт зданий. Последняя ограничена Бульварным кольцом, парками и участками вокруг памятников истории и архитектуры. Никаких существенных ограничений по застройке остальной городской территории нет. То есть почти две трети города предлагается отдать на "откуп" инвесторам и девелоперам. Но самая яростная критика касалась отсутствия стратегии развития города, инструментов реализации поставленных задач (транспортной, административной, инфраструктурной и т. п.) и эффективной системы общественного контроля за градостроением. То есть критики не увидели в нынешнем генплане Москвы механизмов и контроля, зато обнаружили много приоритетов и суперприоритетов для инвесторов. Так ли это плохо?
Все побежали, и я побежал
Большинство опрошенных нами девелоперов отказалось обсуждать коррекцию генплана, заявив, что не комментируют решения и высказывания государственных чиновников высшего эшелона. Остальные, само собой, поддерживают намерения Сергея Собянина. С политической точки зрения, подняв эту тему, новый мэр получит необходимую ему сейчас обратную связь. Нужно наступить на больное место, чтобы извлечь из потоков критики и истерики важные и нужные для города решения. С экономической точки зрения все гораздо сложнее.
Игроки рынка признают, что наиболее острая проблема столицы — транспортная и необходимо в корне пересмотреть расположение развязок и дорог столицы. "В Москве мало дублеров крупных шоссе, поэтому в случае затора выбрать другой путь не представляется возможным. Даже если дублер есть (например, на Ленинском проспекте), то там с двух сторон паркуются машины и проехать также затруднительно",— говорит руководитель службы заказчика-застройщика компании "Пересвет-Инвест" Алексей Козлов.
Девелопер проекта "Олимпийская деревня Новогорск" Антон Винер обращает внимание на проблему подъездов к большим торговым центрам из-за того, что они "вклинены" в жилые районы.
С транспортной проблемой тесно связана и другая, также упомянутая Сергеем Собяниным,— проблема интеграции Москвы и области. Столица прирастает городами-спутниками, но местные жители воспринимают их как спальные районы столицы. Работает и учится большинство из них все равно в Москве. Анна Шишкина, директор по маркетингу УК "Абсолют Менеджмент", говорит, что объединение генпланов столицы и области целесообразно, но предупреждает об опасности глобализации: "Область — это территория до 110 км от МКАД. Я думаю, что разумно ограничиться в разработке объединенного генплана пределом в 30 км от Кольцевой. К тому же объединенные работы должны учитывать уже существующие интересы жителей пограничных районов и включать в себя уже разработанные концепции, по которым ведется строительство. Другими словами, объединенный генплан в первую очередь должен обеспечить перемещение индустриальных объектов, создание рабочих мест в области".
Другая наболевшая проблема — отсутствие парковочных мест. По словам Алексея Козлова, для строительства крупных наземных многоэтажных парковок необходимы площадки, но если их находить в промзоне, то в непосредственной близости не будет крупных спальных районов. Господин Козлов предлагает строить подземные гаражи, которые не занимают места, сохраняя исторический облик центральных районов и не меняя в худшую сторону окраину города. "Также центр Москвы слишком застроен офисными зданиями. Причем практически все особняки отведены под офисы или магазины, а ведь их можно реконструировать и отвести под жилые помещения. Постоянно живущие в них люди будут гораздо лучше ухаживать за домом, чем компании, чьи офисы там размещены сейчас",— полагает Алексей Козлов.
Почти все девелоперы поддерживают существующий генплан и считают его своим ориентиром. Их больше волнует очередность выполнения поставленных в нем задач. "Главное, чтобы транспортная инфраструктура была соразмерна запланированному жилью, чтобы развитие транспортных узлов не отставало от строительства жилых массивов. Изменения должны происходить синхронно",— говорит глава ФСК "Лидер" Владимир Воронин.
Никому не угодный
По словам координатора движения "Архнадзор" Константина Михайлова, в долгосрочной перспективе надо менять генплан целиком, "потому что в нем нельзя выделить главную цель, миссию, если хотите". "Даже по сравнению с самым "губительным" для города генпланом 1935 года в нем нет идеологического посыла,— говорит господин Михайлов.— В текстовой части документа стоит задача — придание культурного статуса историческому центру, но не указаны ни сроки, ни механизмы. Это нужно поправить".
Архитекторы говорят о важности создания визуального образа города. "Нынешний генплан кажется бессмысленной кашей, он ничего не может дать городу без красивых объемов — надо рисовать: нужны не только схемы и документы, а виды и перспективы",— говорит архитектор Михаил Филиппов.
Чтобы изменить что-то в существующем документе, архитектор Сергей Скуратов предлагает собрать команду новых экспертов. "Над нынешним генпланом работало мало профессионалов, и они не виноваты в результате. Очень многое было сделано на основании коммерческой доктрины, подразумевающей продажу как можно большего количества квадратных метров". Нужно менять систему приоритетов, требовать пересмотра концепции жизнедеятельности города. Господин Скуратов говорит, что в первую очередь надо переписать градостроительный кодекс, в основу которого необходимо заложить новые принципы существования мегаполиса. "Нужно пригласить международных урбанистов, так как наша школа уже лет 20 как утеряна. Возможно, нужен новый институт генплана или какое-то стратегическое московское ведомство, наконец",— рассуждает Сергей Скуратов.
Константин Михайлов предлагает начать изменения с базиса — с деления Москвы на зону реорганизации и зону стабилизации. "Во-первых, количество зон реорганизации должно быть уменьшено. Соседство старинных зданий с новостроями, как правило, убивает первые если не в физическом, то в моральном смысле. "Архнадзор" выделил самые вопиющие нарушения и добился устранения некоторых из них,— говорит господин Михайлов.— Но решений, подобных отмене строительства на Хитровке, должно быть как минимум несколько десятков. Этой работе надо придать системный характер".
Многие участники рынка справедливо замечают, что проблема не в генплане, а в отсутствии регуляции. "Кажется, что существует система запретов, но она абсолютно не работает. Нужно не схемы чертить, а учить людей жить в городе, научить воспринимать его не как функцию и агрессивную среду. Эту проблему господин Собянин решить не может. Генплан надо менять в сердцах, чтобы люди начали ощущать Москву как сообщество,— говорит Михаил Филиппов.— Я бы ввел жесточайшую градостроительную и стилистическую регуляцию, снес весь новодел в центре, который придает городу неряшливый вид и портит перспективы. Ведь новостройки недолговечны, судя по качеству, это времянки, которые рано или поздно придется сносить по причине аварийности. Что касается стилистической регуляции, то я считаю, что все здания в центре должны быть выдержаны в одном стиле, в котором город красив и любим жителями и туристами, например как Ордынка или Пречистенка".
При этом архитекторы признают, что глобальные перемены в ближайшее время вряд ли возможны. Но у кого-то есть конкретные предложения. "Первое, что я бы сделал,— перевез властные структуры из исторического центра за город. Иначе все бесполезно. Сейчас город с его радиально-кольцевой структурой просто задыхается. Можно и нужно строить под землей и под Москвой-рекой, но необходима другая экономическая модель, которая основана не на деньгах инвесторов, — говорит господин Скуратов.— Нужно перенаправить финансовые потоки. Я считаю, что федеральный бюджет должен тратить на город львиную долю своих средств, раз уж они тут сидят. Тогда мы не будем обязаны строить коммерческие здания, чтобы зарабатывать в бюджет города".
Константин Михайлов сомневается в том, что удастся концептуально улучшить генплан с помощью поправок или изменить его общий смысл. "Я уповаю только на то, что ни один генплан с конца XVIII века никогда не был исполнен до конца",— говорит он.
Как справедливо заметил глава ФСК "Лидер" Владимир Воронин, идеальным и всех устраивающим генплан не будет никогда: "Новый генплан — это утопия, нужно совершенствовать старый и не бояться скандалов и критики. Да, будут протесты. Само собой, взбунтуются жители: мало кто будет рад появлению четвертого кольца за окном. Вряд ли промолчит девелопер, если на его площадке, выделенной под жилое строительство, решат сделать перехватывающую парковку. Тут необходимо учесть все интересы, но всем не угодишь. Причем все критикующие будут правы".
По словам первого вице-президента Capital Group Валентины Станововой, прежде всего нужна объективная и непредвзятая оценка ограничений строительства, сопоставления ценностей того или иного объекта с теми возможностями, которые может дать обществу современная инфраструктура. Кто сумеет это доказать всем участвующим в споре сторонам?
А вы бы что поменяли?
Прямая речь
Адольф Шаевич, главный раввин России:
— Я бы использовал опыт Запада и США в части пригородного строительства коммерческой недвижимости. Там все крупные торговые центры расположены не менее чем в 15 км от больших городов. У нас же торговые точки загромоздили весь центр города. Из-за этого вокруг них образуются пробки, причем круглосуточно, возникает давка, уродуется облик города. Давно пора вынести все гипермаркеты за пределы Москвы и организовать движение общественного транспорта от них до центра.
Владимир Хотиненко, режиссер:
— Начинать надо с того, чтобы сохранить то, что осталось от исторического центра Москвы. В советское время в самом центре столицы построили гостиницу "Россия" — тогда все плевались, какое это уродство, а сейчас и "России" уже нет, снесли все. Теперь главный вопрос, что будет на ее месте. Для меня важно, чтобы там не вырос очередной уродливый новострой. Я архитектор по первому образованию и хорошо знаком с опытом строительства в мире. Ни в Риме, ни в Париже, ни где бы то ни было никакими деньгами нельзя уничтожить историческую застройку и отдать все под бизнес-центры. А у нас это оказалось возможным. Сейчас бы не допустить гибель последнего, что осталось.
Владимир Жириновский, заместитель председателя Госдумы:
— Прежде всего нужно срочно запретить любое строительство в пределах Садового кольца. Допустить можно только ремонт в целях безопасности — и все, больше никаких пристроек и достроек. Затем надо прекратить возведение небоскребов. Это же опасно для жизни людей! Если, предположим, вырубается электроэнергия или возникает пожар, что делать тем, кто находится на 25-30-м этажах? Резервного энергообеспечения почти нигде нет. Это в Арабских Эмиратах земли не хватает, вот они и строят вверх, а у нас полно земли — можно строить горизонтально. Очередников по их желанию можно переселять в Московскую область, чтобы люди быстрее получали жилье. И, наконец, необходимо расширять улицы за счет переноса крупных торговых центров за пределы города, ведь в Москве они занимают слишком много места и создают пробки. Самый яркий пример — торговый центр "Наутилус" на Лубянке.
Максим Солнцев, председатель правления СДМ-банка:
— Я бы ввел зонирование и отгородил центр от изменений, связанных со стеклом и бетоном. Пример — площадь Белорусского вокзала, которая вызывает шок у всех приехавших в Москву иностранцев.
Сергей Митрохин, лидер партии "Яблоко":
— Я бы убрал из генплана коммерческую застройку, которая уже довела город до коллапса, в том числе транспортного. Коммерческая застройка загородила все пространство, и ее надо очень сильно ограничивать. Расширил бы пространство для развития транспортной сети, зеленых зон, обеспечил сохранение исторической застройки. Генплан нужно очень серьезно перерабатывать.
Андрей Ильницкий, замруководителя ЦИК "Единой России":
— Я бы отдал город москвичам, отобрав его у коммерсантов. В Москве пока единственная логика развития — рента со всего, что можно, а должна быть концепция, нацеленная на удобство жителей. Любое решение по архитектурному облику города хорошо было бы сверять не с руководителем управы, а с жителями района. В перспективе хорошо бы внедрить градостроительную концепцию "третьего места". Она подразумевает, что в городе есть три типа мест: где люди работают, где они живут и где проводят досуг. По месту жительства должно быть доступно и первое, и третье. Город должен быть в "шаговой доступности". Чтобы мы не ехали за продуктами в гипермаркет на окраине или в кинотеатр с 3D — в центр. Современные европейские города развиваются по этой схеме.