Квартальные итоги

В докризисные годы в Санкт-Петербурге планировалось осуществить несколько десятков крупномасштабных проектов комплексного освоения территорий. На деле реализуется около 15 — в четыре раза меньше, чем было заявлено до кризиса. В продаже пока находится лишь 1,2 млн кв. м квартальной жилой застройки, причем по некоторым проектам коррекция цен составила более 25%.

Снижение цен или метражей

Из 52,4 млн кв. м жилья, которые планировалось создать к 2020 году в рамках комплексного развития территорий, пока продается лишь 2,3%, оценивает посткризисную ситуацию Наталья Городчук из консалтингового центра "Петербургская недвижимость". По ее данным, диапазон цен в наиболее известных квартальных проектах разного класса варьируется от 53 тыс. до 202 тыс. рублей. "Всем пришлось вести более гибкую ценовую политику, по некоторым проектам коррекция цен могла составить более 25%. А там, где это было возможно, метражи квартир пересмотрены в пользу наиболее востребованных форматов (одна-две комнаты)",— констатирует Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.

Впрочем, утверждает директор департамента новостроек АН "Бекар" Ольга Литвиченко, объекты квартальной застройки, несмотря на посткризисное состояние рынка, все же "очень востребованы", учитывая их приемлемые за счет большой территории цены и отсутствие в городе свободных участков под строительство.

Подтверждением этого служит настоящий бум на рынке, вызванный стартовавшими в апреле продажами квартир в "Северной долине". Квартал запланированной площадью жилой застройки 2,7 млн кв. м был выведен на рынок компанией "Главстрой СПб" при мощной господдержке и цене 49 тыс. рублей за 1 кв. м, которую эксперты оценивали как демпинговую. Сейчас цена выросла до 53-59,8 тыс. рублей. По официальным данным, в "Северной долине" продано уже более 3 тыс. квартир. Темпы продаж составляют 500 квартир в месяц, и в следующем году застройщик планирует удвоить эти показатели.

Еще один стратегический городской проект, "Балтийская жемчужина" на южном побережье Финского залива, который реализуют китайские инвесторы, вышел на рынок еще в конце 2008 года. Квадратный метр в "Балтийской жемчужине" в среднем стоит 71,9-76,1 тыс. рублей. В эксплуатацию сдана первая очередь, а для остальной части концепция была изменена: уменьшена площадь коммерческих помещений в пользу жилых. Также были пересмотрены метраж квартир и число комнат.

На 95% продана первая очередь комплекса "Дом у Березовой аллеи" на 1 тыс. квартир (50 тыс. кв. м) в жилом массиве "Новый Оккервиль" компании "Отделстрой", расположенном у границы города во Всеволожском районе Ленобласти рядом со станцией метро "Улица Дыбенко". Вторая очередь предполагает строительство кирпично-монолитного комплекса "Дом у Липовой аллеи" на 1,3 тыс. квартир общей площадью почти 60 тыс. кв. м. До конца 2015 года на территории 50 га будет построено 850 тыс. кв. м жилья, рассчитанных на 20 тыс. жителей.

В той же пригородной зоне расположен и новый район "Семь столиц" компаний Setl City и "Петербургская недвижимость" общей площадью 1,2 млн кв. м, который должен состоять из восьми кварталов, спланированных по образцам европейских городов — Вены, Берлина, Барселоны, Лондона, Парижа, Рима, Мадрида и Амстердама. Реализуется первая очередь — квартал "Вена" (61,3-73 тыс. руб. за 1 кв. м), состоящий из нескольких корпусов восьми-девятиэтажных домов площадью 25,2 тыс. кв. м, которые планируется сдать ко второму кварталу 2012 года. "Для активизации продаж серьезный маркетинговый упор делается на современный европейский подход к организации жилого пространства и его эргономике",— отмечает Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty в Петербурге

Центр и пригороды

В историческом центре первым проектом, который можно отнести к разряду проектов комплексного освоения, стал "Парадный квартал" корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга", который успешно строится и продается. В декабре 2008 года был сдан корпус N 3, в ноябре 2009-го — корпуса N 1 и N 2, на конец 2012 года запланирована сдача второй очереди (корпуса N 6 и N 7). "Как видим, строительство одного из знаковых для города объектов удалось не останавливать даже во время кризиса. Что касается цен, то их колебания, как в сторону понижения, так и повышения, возможно, имели и определенные маркетинговые цели",— рассуждает господин Пикалев.

Несмотря на посткризисную рыночную ситуацию, самый большой проект жилого комплекса бизнес-класса компании ЮИТ "Ориенталь" (335 квартир, жилая площадь — 34 864 кв. м) был сдан по графику — в ноябре. В комплекс входит несколько таунхаусов с собственными гаражами. По словам господина Пикалева, одной из антикризисных мер компании было активное внедрение практики сдачи квартир с отделкой по европейским стандартам качества, и это дало результат: 70% квартир продано до сдачи комплекса в эксплуатацию.

"Реализация проектов, особенно в пригородах, во многом связана с привлечением государственного финансирования по бюджетным программам",— обращает внимание Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg. Успешными примерами реализуемой таким образом пригородной жилой застройки он называет новые кварталы "Славянка" и "Новая Ижора" компании "Балтрос", которая к моменту начала кризиса успела выполнить большой объем работы (например, обеспечение инженерными сетями). По словам вице-президента компании Олега Еремина, к концу года будет сдано 320 тыс. кв. м в первом и седьмом кварталах "Славянки" высотой четыре-шесть этажей (первый фундамент был заложен в сентябре 2009 года). В восьмом квартале, возводимом в рамках государственного контракта, заказчиком по которому выступает комитет по строительству Санкт-Петербурга, в 2011 году будет сдано 140 тыс. кв. м жилья. В основном это полноценные однокомнатные квартиры, которые пользуются повышенным спросом на рынке, и студии стоимостью 2,2 млн рублей. Они будут продаваться по средней рыночной стоимости. Сейчас в продаже находится около 200 квартир. Всего планировалось построить 1,4 млн кв. м на 220 га до 2016 года.

Успешным оказался и нетипичный квартальный проект "Новая Ижора", который реализуется в формате индивидуальной застройки. На территории 285 га до 2015 года предполагается возвести малоэтажное жилье общей площадью 500 тыс. кв. м. 100 тыс. уже построено и продается в среднем по 50 тыс. рублей за 1 кв. м. 350 коттеджей в феврале прошлого года купило единым лотом Минобороны. "Сегодня на рынке едва ли существуют две-три компании, способные самостоятельно финансировать комплексную застройку больших территорий",— констатирует господин Еремин, утверждая, что бюджетные средства позволяют начать массовое строительство, не используя денег дольщиков. Сейчас "Балтрос" проектирует новые кварталы в "Славянке", где могут появиться здания высотой 12-14 этажей.

В 2011 году ожидается выход на рынок еще нескольких крупных проектов, в том числе "Юнтолово", где планируется построить 2,2 млн кв. м жилья. На завершающей стадии реализации находятся проекты ГДСК ("Долгоозерный квартал"), ЛенспецСМУ ("Юбилейный квартал"), ЮИТ ("Комендантский квартал"), где в последнее время несколько подняты цены предложения. "Пик их реализации пришелся на кризис, который сказался в большей степени на темпах продаж и в меньшей — на темпах развития самих компаний, так как девелоперы предпочитали не приостанавливать процесс проектирования и строительства. Многие из вышеперечисленных проектов будут завершены к концу 2010 — началу 2011 годов. Есть мнение, что 2012 год может стать провальным с точки зрения выхода новых проектов, при этом может сложиться ситуация для существенного роста цен, вызванная дефицитом предложения",— прогнозирует господин Щербаков.

Анна Пушкарская, Санкт-Петербург

Примеры комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге

Источник: Penny Lane Realty в Санкт-Петербурге