Промзоны на будущее
Территории
Московские власти продолжают выводить действующие предприятия из столицы, а в качестве новых промышленных площадок выбираются в том числе подмосковные территории. В результате недалеко от жилого микрорайона может вырасти новый завод, особенно если район расположен на окраине поселения, что неизменно отразится на стоимости жилья.
Новые адреса
Перенос производства заранее известен, и уже сейчас можно посмотреть, в каких именно районах и городах появятся новые заводы. В самом начале кризиса Юрий Лужков подписал распоряжение о переносе Завода художественных изделий с Вятской улицы в столичном САО. Производство было решено разместить в Ногинском районе Подмосковья в поселке Старая Купавна. Территорию завода предполагалось использовать под торгово-выставочный комплекс площадью более 10 тыс. кв. м. При этом перевод завода и финансирование строительства должны были осуществляться за счет самого предприятия. Проект не был реализован из-за разразившегося финансового кризиса, но в планах столичного правительства он до сих пор значится. Более того, перенос завода объясняется вредным характером производства. По словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, несмотря на то, что речь идет о восточном направлении Подмосковья, Старая Купавна традиционно считалась более привлекательным местом, чем соседние города.
"Дело в том, что к югу от поселения расположено реликтовое ледниковое Бисерово озеро — традиционный центр притяжения, место отдыха, и дачи в окрестностях озера всегда считались интересными для покупателя",— говорит эксперт. Впрочем, по его мнению, перенос производства может привести к созданию новых рабочих мест, что повысит привлекательность инвестиций в квартиры нижней ценовой категории с перспективой их сдачи в аренду в самой Старой Купавне. "В итоге цены на квартиры экономкласса на вторичном рынке могут повыситься, а на загородные объекты в окрестностях города, наоборот, упасть",— утверждает Евгений Скоморовский.
Еще несколько очагов производства может вырасти сразу в восьми городах Подмосковья — Химках, Люберцах, Домодедово, Балашихе, Апрелевке, Мытищах, Красногорске и Подольске. Дело в том, что еще летом подмосковные власти одобрили постановление "О реализации инвестиционного проекта создания сети заводов по переработке промышленных и бытовых отходов на территории Московской области". Согласно этому документу, компания "ТБК Инновации" построит мусороперерабатывающие заводы во всех этих городах. При этом на своих заводах компания готова перерабатывать все типы мусора: от бытового до производственного. Хотя пока адреса предприятий неизвестны, покупатели квартир с нетерпением ждут новостей. Впрочем, по мнению гендиректора Rodex Group Евгения Родионова, если рассматривать Люберецкий и Домодедовский районы, то строительство новых производств не сильно ухудшит и без того, мягко говоря, не очень завидное положение Рязанского и Каширского направлений, однако другие регионы, например Красногорск, традиционно считаются едва ли не наиболее инвестиционно привлекательными в области. "Стоимость недвижимости в Люберецком районе меньше среднерыночного показателя. Например, расположенный на 40-м км Новорязанского шоссе меблированный дом площадью 325 "квадратов" на 14 сотках с коммуникациями выставляется по цене 5,2 млн рублей",— говорит эксперт.
Новый завод может внезапно вырасти не только под окнами у жителей Подмосковья, аналогичный процесс идет и в рамках самого столичного региона. Например, на месте Московского жирового комбината, расположенного на территории будущего "Большого Сити", предполагается возвести многофункциональный комплекс площадью 124 тыс. кв. м. В свою очередь, под перенос производства уже выделен участок площадью 2,59 га по адресу Причальный проезд, вл. 8. А автокомбинат N 1 был переведен в промзону N 37 "Очаково", расположенную на юго-востоке столицы у МКАД. И наоборот, чтобы сократить расходы на производство, заводы выводят в более отдаленные регионы — например, Московский металлургический завод "Серп и молот" должен быть окончательно перенесен в город Ярцево Смоленской области. "Вывод крупных промышленных предприятий с территории Москвы зачастую проводится в другие области Центрального федерального округа, Приволжья и Северо-западного округа. Наиболее активно этот процесс заметен в Калужской, Тверской, Липецкой, Нижегородской, Ивановской, Ярославской областях",— говорит гендиректор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков. По его словам, в Подмосковье в основном строятся новые производства, ориентированные на потребительский рынок региона либо на стройиндустрию.
Существенные ограничения
Впрочем, существуют определенные ограничения на перебазирование производства. "Московские власти имеют право выводить предприятия из Москвы в область только в те районы, которые изначально были согласованы градостроительным планом развития подмосковных городов. На данный момент таких мест очень мало в Ближнем Подмосковье, и все они в основном сосредоточены на Новорязанском, Горьковском, Каширском и Симферопольском направлениях",— объясняет Евгений Родионов. По его словам, если и переносят производства, то за 200-250 км от МКАД.
Современные санитарные нормы, регулируемые СанПиНом 2.2.1/2.1.1.1200-03, очень жесткие. Во-первых, запрещено размещать производство вблизи жилой застройки. Во-вторых, перебазированные предприятия отделяются специальными санитарно-защитными зонами. В зависимости от мощности предприятия и его воздействия на окружающую среду ширина санитарно-защитной зоны может быть от 50 до 1000 метров. Санитарно-защитная зона должна быть максимально озеленена, с обязательной полосой древесно-кустарниковых насаждений со стороны жилой застройки. Иными словами, даже практически безвредные предприятия по производству глиняных изделий или бумаги из макулатуры будут огорожены стеной деревьев и кустарников.
Однако, по словам гендиректора "Службы недвижимости" Павла Карасева, на практике это правило далеко не всегда работает. "Процесс переноса производства требует огромных финансовых ресурсов, и владелец предприятия не всегда готов разоряться на озеленение. Тем более что сам перенос активно поддерживается властями: столичное правительство получает свободные участки, а подмосковное — рабочие места",— говорит эксперт.
Примеры переноса производств в Ближнее Подмосковье совсем не единичны. Зачастую в качестве новых адресов будущих предприятий выбираются уже существующие промзоны, которые в дальнейшем предполагается расширить. Например, компания "Промсвязьнедвижимость" выводит комбинат газеты "Правда", в котором расположены типография и издательство "Пресса", на площадку в Красногорске по соседству с типографией "Экстра-М". В свою очередь, Машиностроительное конструкторское бюро "Искра" им. И. И. Картукова предполагается перебазировать на территорию и производственные площади завода "Горизонт" в подмосковных Химках. А, например, Московский завод по обработке цветных металлов был перенесен на территорию промзоны "Руднево" неподалеку от Люберец. Уже сейчас можно выделить в Подмосковье "опасные" зоны, где в ближайшее время может появиться новое производство. "Предприятия могут быть выведены в Ивантеевку (в промзону "Ивантеевка-1"), Видное (в промзоны "Северная", "Южная"), Балашиху (в Западную промзону), Лыткарино (в промзону "Тураево"), Балашиху (в промзоны "Северная", "Черновская") и т. д.",— предупреждает директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Механизм работы
Вывод предприятия в один из подмосковных регионов не сразу отражается на цене. По словам Евгения Родионова, гораздо более логично рассмотреть картину в целом, сравнив основные показатели развития конкретной территории. Например, если сравнить в процентном соотношении количество лесов на территориях районов и количество производств, то можно увидеть, что самым кризисным районом является Люберецкий: здесь менее 30% лесов, в отличие, например, от Можайского района, где лесной покров составляет более 70% территории. Если же брать полностью юго-восток и восток Московской области, то, как говорит Евгений Родионов, получим следующую картину: в Люберецком районе более 15 га занимают производства, в Воскресенском районе — 16 га, в Домодедовском районе — чуть больше 10 га, в Шатурском районе — около 40 га, в Павлово-Посадском районе — около 17 га, и отдельным производственным островком на севере Подмосковья являются Химки с 23 га производств. "Объем сбросов отходов на юго-востоке и востоке превышает 60 тыс. куб. м в год. Подобная экологическая обстановка и размещение такого числа производств, как красный свет светофора, останавливают покупателей загородных домов, которые прежде всего ждут от загородной жизни чистого воздуха, красивой природы вокруг и благоприятной экологии",— говорит эксперт.
В любом случае, по словам Александра Зиминского, существуют действенные механизмы защиты, позволяющие покупателю жилья застраховаться от ситуации, когда рядом с его домом может возникнуть новое производство. "Если для будущего новосела принципиально важно, чтобы в радиусе нескольких километров не было ни единого предприятия, то перед покупкой квартиры можно изучить генпланы Москвы до 2025 года и Московской области до 2020 года, а также генплан подмосковного города, в котором он хотел бы жить",— говорит эксперт. В первую очередь необходимо поинтересоваться разделом по установлению границ функциональных зон. Однако очевидно, что эта задача не всем под силу. В таком случае можно ее упростить: если выбранный дом находится в центре жилой или общественной функциональной зоны, то беспокоиться не о чем: размещение производств здесь запрещено. Если же новостройка находится рядом с производственной зоной, то лучше отказаться от такого варианта: в любой момент туда могут вывести какой-нибудь автокомбинат или завод по обработке цветных металлов. Гораздо сложнее, если речь идет о новом микрорайоне, граница которого выходит в "чистое поле". Если в километре от нового жилого микрорайона продается участок земли промышленного назначения общей площадью в десяток гектаров, то в любое время там могут открыть промышленное производство. Кроме того, как напоминает маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Наталья Бланкова, стоит помнить, что даже на престижном Новорижском шоссе вблизи Москвы расположены заводы "Орифлейм" и "Данфосс", хотя земля по этому направлению недешевая, а вокруг много коттеджных поселков высокого класса.