Стратегические игры в квадратные метры
Благодаря двухлетнему кризису мы сделали ошеломляющее открытие: недвижимость не всегда дорожает, а иногда и падает в цене. Причем от этого не застрахована
ни одна страна и ни один город мира. Если до кризиса инвестирование в недвижимость представлялось многим делом довольно простым, то сейчас частные инвесторы вынуждены вырабатывать стратегию и оценивать риски.
Не так быстро
Инвестиции в недвижимость все равно остаются высоконадежными, где-то примерно посредине между гособлигациями и акциями. Но мировой кризис показал, что вложения в недвижимость не могут (да и не должны) быть средством быстрого зарабатывания денег на увеличении стоимости объекта. «Приобретая недвижимость, вы никогда не можете быть уверены в увеличении ее цены, тем более за короткий период времени, — говорит Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills. — Зато вы вполне можете прогнозировать свои доходы от сдачи ее в аренду. Вот подтверждение этому непреложному факту: во время кризиса зарубежные инвестиционные трасты недвижимости (REIT) потеряли значительную часть капитализации, но доходы их вкладчиков, получаемые от аренды, почти не упали».
Недвижимость вообще не является высоколиквидным активом, а во многих странах к тому же быстрые продажи облагаются высоким налогом. «Например, налог на краткосрочную прибыль в США может достичь 50 % на федеральном уровне, а к нему еще может прибавиться налог на уровне штата, — констатирует Алекс Лисневский, президент брокерской компании Mercury Capital Group Inc. (Калифорния). — Инвестирование в недвижимость, как и расставание с лишним весом, должно происходить стратегически и с долгосрочной нацеленностью».
Смена вех
Конечно, в разных странах и для разных видов недвижимости различна и ликвидность недвижимости, и устойчивость тенденции к понижению цен. В этом смысле кризис развеял некоторые мифы.
Во‑первых, миф о том, что наиболее высокой ликвидностью обладает курортная недвижимость. «Дело обстоит как раз наоборот: при любых катаклизмах в первую очередь попадает под удар именно курортная недвижимость, — утверждает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. — Отдых, тем более дорогой, не относится к самым насущным потребностям, и на нем в первую очередь начинают экономить. С другой стороны, как известно, в кризис самые выгодные инвестиции — в себя, то есть в собственное образование. А потому в кризисные периоды наиболее устойчива так называемая студенческая недвижимость, то есть жилье вблизи образовательных центров. На нее всегда найдутся арендаторы».
Второй миф — о том, что наиболее выгодны вложения в недвижимость класса люкс. Здесь опять же ситуация обратная: наибольший доход дают инвестиции в недорогое жилье, пользующееся массовым спросом. «Лучше купить 10 квартир в районе среднего достатка, чем один дом в дорогом районе и пытаться сдать его в аренду за сумму, равную доходу от 10 квартир. Если даже три квартиры у вас будут свободные, вы все равно будете получать 70 % потенциального дохода. А если простаивает ваш крутой дом, у вас будет проблема 100‑процентной вакантности, то есть потери дохода», — говорит Алекс Лисневский.
Впрочем, есть и исключения из этого правила, и они касаются тех точек планеты, недвижимость в которых представляет несомненную ценность. «С начала года средние цены на элитное жилье Лондона выросли примерно на 8 %, — констатирует директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. — Премиальную недвижимость в столице Великобритании довольно просто сдать в аренду и перепродать. Следует, однако, иметь в виду, что те объекты, которые востребованы у покупателей, приносят не более 5–6 % годовых. С другой стороны, высокий доход от аренды может принести недвижимость, которую сложно перепродать».
И, наконец, третий развеянный миф (и наиболее обидный для многих частных инвесторов) — о том, что развивающиеся страны (или относительно бедные регионы развитых стран) с невысокими ценами на жилье обязательно покажут высокий рост.
«Инвестиции в недвижимость ОАЭ или Болгарии принесли убытки инвесторам, рассчитывавшим на рост стоимости своей недвижимости, — констатирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Например, недвижимость в Болгарии переоценена, многие застройщики откладывают реализацию проектов из-за затоваренности рынка. Ряд девелоперских компаний стали банкротами. В Болгарии, в отличие от большинства европейских стран, так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно на горнолыжную и курортную, которую строили в расчете на рост экономики и внешний спрос. Как следствие, болгарская недвижимость сегодня продается с существенным дисконтом».
Игорь Индриксонс и Елена Юргенева приводят также в пример Калабрию (самая бедная область Италии), которая привлекала инвесторов дешевизной, но не оправдала надежд.
Оценка рисков
В этой ситуации особенно важно заранее оценить риски инвестиций. «Есть достаточно простой способ оценить перспективы недвижимости в данной стране — с помощью показателя доходности от сдачи в аренду, — говорит Станислав Зингель. — Доходность от сдачи в аренду — это отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. Если показатель средней доходности для конкретной страны находится в диапазоне 5–9 %, то рынок недвижимости данной страны в целом характеризуется «справедливым» уровнем цен. 4 % и менее — рынок недвижимости этой страны переоценен и, следовательно, рискован. Если показатель доходности составляет 10 % и более, то рынок недвижимости этой страны недооценен, что сигнализирует о возможностях для инвестиций».
Например, по данным, приведенным в отчете Global Property Guide за первую половину 2010 года, самые высокие показатели доходности в Европе у Македонии (9,91 %) и Украины (9,09 %), самые низкие — у Андорры (2,36 %) и Монако (1,48 %). Россия, кстати, тоже внизу списка (3,45 %).
Если же речь идет о конкретном объекте, то можно воспользоваться услугами крупного и заслуживающего доверия банка. Причем совершенно бесплатно. «Просто подайте заявку в банк на получение ипотечного кредита под конкретный объект, — советует Елена Юргенева. — Если банк откажется кредитовать этот объект, не стоит его покупать даже при наличии средств. А если одобрит выдачу кредита, просто скажите спасибо за проделанную работу».
Методом рыбы-прилипалы
Ежедневно и ежечасно огромное количество недвижимости в мире приобретают международные инвестиционные трасты недвижимости. Естественно, они делают это не под влиянием сиюминутных эмоций, а на основе тщательного изучения ситуации в конкретной стране. Частный инвестор, имея доступ к открытой информации (а деятельность этих фондов максимально прозрачна), может последовать за ними и на этом получить серьезные дивиденды.
«Я приведу пример конкретной сделки, которая принесла мне 450 % прибыли за три месяца, — рассказывает Игорь Индриксонс. — Правительство Бразилии давно заявляло о намерениях профинансировать строительство большого количества жилья экономкласса. Естественно, на этом должны были взлететь акции крупных застройщиков дешевого жилья. Но когда именно произойдет выделение средств, никто не мог сказать определенно: может быть, через месяц, а может, через десятилетие. И вот я читаю сообщение о том, что один из самых успешных инвестиционных трастов приобрел значительную долю акций самого крупного бразильского застройщика. На следующий день я приобретаю акции этого же застройщика. Через пять дней правительство Бразилии объявляет о начале финансирования. А через три месяца рост акций строительной компании составил 450 %. Кстати, такое возможно только в такой стране, как Бразилия, где нет закона об инсайдерской информации. При этом прямая покупка недвижимости экономкласса в Бразилии была бы полной глупостью: вы просто не смогли бы ее потом перепродать. Покупка акций застройщика вместо недвижимости как таковой — пример косвенного инвестирования. Иногда цепочка бывает и длиннее. Например, в Мумбае также идет массовое строительство жилья экономкласса, но там нет ни одной строительной компании, которая бы котировалась на бирже. Зато есть компании, производящие цемент, которые котируются на бирже, и на их акциях можно было неплохо заработать. Опять же само по себе дешевое жилье в Мумбае не представляет никакой инвестиционной ценности».
Ко всему сказанному следует добавить: если вы желаете инвестировать в недвижимость, предполагая использовать ее и для собственного проживания, то в силу вступают совсем иные закономерности. Например, если вам нравится климат Болгарии и вы собираетесь проводить там часть года, конечно, вполне логично приобрести там жилье. Только надо заранее иметь в виду, что сдача его в аренду в остальное время окупит в лучшем случае коммунальные платежи.