Перестановка сил
Следующий год в сфере жилой недвижимости можно будет совершенно точно назвать рынком продавца. А это значит, что игра будет идти по докризисным правилам, о которых мы немного подзабыли.
Рост в кредит В этом году впервые за время кризиса ситуация на рынке недвижимости начала меняться в пользу продавцов. Связано это, в первую очередь, с увеличением спроса на жилье. По данным управления Росреестра РТ, в среднем на 34% выросло количество регистрационных действий на жилые помещения за 11 месяцев 2010 года в республике по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Растущий спрос естественным образом повлек за собой повышение цен на жилье. Особенно явно эта тенденция обозначилась в наиболее ликвидном секторе экономкласса. Уже начиная с января, стоимость квадратного метра растет стабильно каждый месяц на 1,5–2%. За весь 2010 год в среднем цены на жилье экономкласса по Казани увеличились на 15%– с 33 500 до 38 500 рублей за квадратный метр. И можно говорить о том, что сегодня цены на квартиры практически выходят на докризисный уровень.
С одной стороны, эту ситуацию можно было объяснить отложенным за два кризисных года спросом. Но он реализовал себя еще летом. Пусковым же механизмом для покупателей в этом году стало ипотечное кредитование. Так, по данным Национального банка РТ, за 11 месяцев текущего года было выдано 7873 ипотечных кредита. Это почти в два раза больше по сравнению с показателями прошлого года.
Еще одной заметной тенденцей уходящего года стало снижение ипотечных ставок. Например, в октябре Татфондбанк разработал собственную ипотечную программу по сверхнизким процентным ставкам. Минимальная ставка составляет 7,75% годовых, что соответствует ставке рефинансирования ЦБ РФ. Сбербанк также в октябре снизил минимальную ставку по рублевым ипотечным кредитам до 9,5% для своих зарплатных клиентов.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), по Татарстану ИАРТ, также взяло курс на снижение ставок. С июня 2010 года минимальная ставка на долевое строительство по новой ипотечной программе «Новостройка» составила 10,5% годовых, а максимальная — 11%. Буквально за несколько месяцев действия этой программы изменился и сам подход банков к кредитованию новостроек: они стали не только охотнее выдавать кредиты на строящееся жилье, но и сама аккредитация застройщиков значительно упростилась, что расширило круг аккредитованных компаний.
Межбанковский девелопмент Еще одной характерной приметой 2010 года стал передел собственности на рынке жилого строительства. Большинство домов возводились с привлечением кредитных ресурсов. Однако во время кризиса, когда рынок стоял, многие стройки были заморожены и реализация готовых квартир шла по минимуму. У застройщиков не хватало средств на обслуживание кредитов, и им приходилось отдавать свои объекты за долги. Поэтому сейчас до 70% строящегося и продающегося жилья в Казани принадлежит банкам.
Например, ведущие банковские структуры, такие как Ак Барс банк, Татфондбанк, Сбербанк и другие, стали обладателями большого посткризисного наследства, доставшегося им по закладным. И их основная задача — довести начатое строительство до конца и распродать его как непрофильные активы. В Ак Барс банке создана собственная девелоперская компания — «Ак Барс Девелопмент», которая активно занимается продажами жилых комплексов «Казань 21 век», «Берег», «Солнечный Город» и других. В планах будущего года — достроить жилой комплекс «Светлая долина» и два дома в ЖК «Чистое небо». Финансирование каких-либо новых строительных площадок не предусмотрено.
По данным интернет-портала «РБК-Недвижимость», совокупная стоимость объектов, доставшихся в кризис Сбербанку, составляет по России порядка 4 млрд долларов, поэтому в банке также рассматривается вопрос о создании собственной девелоперской структуры «Сбербанк-девелопмент», чтобы управляться с огромным наследством.
С одной стороны, покупатель в этой ситуации, безусловно, выигрывает: появляется уверенность в том, что все начатые стройки будут завершены и он не окажется в числе обманутых дольщиков. Кроме того, банки предлагают особенно выгодные ставки на ипотечное кредитование принадлежащих им жилых объектов.
Однако в этом есть и свои минусы. Снижение рисков и конкуренции на рынке недвижимости приводит к фактической банковской монополии на жилье, вследствие чего эти финансовые структуры диктуют свои правила игры и в снижении цен не заинтересованы.
Грядущий дефицит Подводя и анализируя итоги уходящего года, можно говорить о прогнозах на будущее. Одна из ярких тенденций 2011 года, которая начала проявляться уже сейчас, — это дефицит предложений жилья в экономсегменте. Перспектива сокращения предложений, в частности, объясняется тем, что многие объекты в кризисные годы были заморожены, а новых строек практически никто не начинал. Большинство казанских застройщиков занимаются сейчас не реализацией новых проектов, а завершением начатых и замороженных во время кризиса.
По данным управления градостроительных разрешений исполкома Казани, всего в этом году было выдано 191 разрешение на строительство жилья, в том числе 46 — на индивидуальное. А в 2009 году оформлено 208 таких разрешений, в том числе 45 – на индивидуальное строительство. Однако сейчас по Казани возводится более 300 жилых объектов. Повышенный объем объясняется и возникновением новых строек, и возобновлением активности на остановленных в кризисные годы площадках.
Но не стоит забывать, что все начатые в этом году жилые объекты в лучшем случае «выстрелят» лишь к началу 2012 года, так как непосредственный технологический цикл строительства, например, 10‑этажного многоквартирного кирпичного дома длится не менее 9 месяцев. А вместе с периодом сдачи дома в эксплуатацию — год-полтора.
Подобная ситуация характерна не только для Татарстана, но и для других регионов России. На фоне стабилизации экономической ситуации продолжается падение ввода в строй жилья в целом по стране. По данным Росстата РФ, за январь-ноябрь 2010 года было сдано на 5% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.
Вести со строек О сокращении объемов ввода жилья в будущем году говорит также и то, что в портфелях большинства застройщиков почти нет новых проектов, близких к завершению.
Группа компаний «Фон» в этом году начала строительство трех новых объектов по пр.Ямашева в Ново‑Савиновском районе г. Казани со сроком сдачи в 2011 году. Это 16-этажный шестиподъездный дом по пр.Ямашева рядом с торговым комплексом «Савиново» и две 18-этажные «свечки» около торгового комплекса «XL». Продолжается также строительство двух жилых домов в микрорайоне «Солнечный город» Приволжского района г. Казани и 14-этажного четырехподъездного дома по ул. Адоратского.
В планах — строительство нового жилого комплекса по улице Ноксинский спуск/Фучика, жилого дома по улице Ульянова. Компания «Фон» также будет продолжать возведение жилых домов в 65-м микрорайоне в городе Набережные Челны.
Компания «Союзшахтоосушение» в этом году реанимировала строительство высотного жилого комплекса бизнес-класса «Лазурные небеса» по ул. П. Лумумбы, 47 а. Как сказал Рустем Зайнуллин, генеральный директор ООО КССМУ «Союзшахтоосушение», сдача нового комплекса планируется на конец 2011 года. Объем вводимого в эксплуатацию жилья здесь составит 36 тыс. квадратных метров, или 256 квартир. Помимо этого компания участвует в нескольких проектах в качестве подрядной организации, но собственных объектов без наличия серьезного инвестора и тщательной проработки концепции начинать не будет.
ООО «Сити-Строй», по словам Елены Лобачихиной, специалиста отдела продаж, в августе этого года сдало двухподъездный 12–14-этажный жилой дом по ул. Восстания, 127. Сейчас активно достраивается пятиподъездный 10–16-этажный дом по ул. Чистопольской, 16/15 со сроком сдачи в первом полугодии 2011 года. В этом году ООО «Сити-Строй» начало возводить двухподъездный 10-этажный жилой дом по ул. Заря, 16, и вторую очередь жилого комплекса по улице Восстания — 14–15-этажный пятиподъездный дом. Сроки сдачи этих объектов намечены на 2012 год.
В ЗАО «ЮИТ Лентек» в конце 2010 года было завершено строительство первой очереди жилого комплекса «Современник» по улице Амирхана. Сейчас компания начинает строительство второй очереди, хотя подготовительные работы на ней были начаты еще этим летом. «Объем планируемой сдачи жилья, — отмечает Марсель Валиахметов, руководитель отдела продаж филиала компании ЮИТ в Казани, — это порядка 100 квартир площадью около 6 тыс. кв. м, но реализация его намечена только на 4-й квартал 2011 года. Мы планируем дальнейшее строительство домов в рамках жилого комплекса «Современник». Однако не исключаем для себя и участие в новых интересных проектах в различных сегментах недвижимости».
В строительной компании «Тандем-Д», по словам Ксении Павловой, руководителя отдела продаж, — уже сейчас ощущается повышенный спрос на жилье: «На150 имеющихся у нас в продаже квартир есть список из 200 желающих их приобрести. В 2010 году мы начали строить три дома в экопарке «Дубрава». Их сдача планируется в 2011 году».
Как видим, большинство застройщиков планируют сдачу нового жилья не ранее конца 2011 — начала 2012 года, так как бурное строительство они начали только в середине этого года. Именно тогда, когда получили сигнал от рынка, что появился стабильный спрос на жилье. А новых строек пока ни у кого в планах нет.
Риски остаются Еще одним фактором, влияющим на темпы строительства, является финансирование. Банки не спешат кредитовать строительные компании, продолжая рассматривать строительный бизнес как рисковый. «Ситуация очень медленно, но меняется, — говорит Ольга Ясонова, заместитель управляющего Татарстанского филиала ОАО «Банк ВТБ в Казани». — кредитуем мы сейчас в основном организации, которые имеют гарантированный сбыт, под какую-либо программу. Такого кредитования, как было до кризиса, нет».
Отчасти это может быть связано с неустоявшейся еще после кризиса экономикой и с опасениями банков перед невозвратами или просрочкой кредитных средств.
Рост цен Весь следующий год, таким образом, пройдет под знаком дефицита жилья. И на этом фоне цены на квадратные метры, скорее всего, будут идти вверх. При благоприятных условиях с учетом повышения цен на энергоносители, транспортные расходы, а вместе с ним общего подорожания товаров и услуг, следует ожидать роста цен на жилье в среднем на 15–20%.
Кроме того, есть вероятность, хоть и ничтожная, что Минрегионразвития РФ будет пытаться «навести порядок» на строительном рынке. в частности, в свете последних заявлений речь идет о принятии закона о запрете продаж недостроенного жилья, и тогда многие строительные компании просто откажутся от новых проектов.
Однако есть и менее оптимистичный вариант развития событий, связанный с общей экономической ситуацией в стране. в России, в преддверии выборов 2012 года, необходимо будет исполнять социальные программы. А высокие цены на нефть это, как правило, редкая удача, а не правило. Соответственно, дефицит бюджета может быть значительно больше прогнозируемого, а значит велика вероятность включения печатного станка. И тогда инфляционный пресс автоматически взвинтит цены на все.
В любом случае дефицит предложений жилья, о котором идет речь, совсем не означает полное его отсутствие или катастрофическую нехватку. Конечно, жилье продаваться будет, но покапризничать и «прогнуть» продавцов, как это было год назад, уже вряд ли получится. Самые лакомые кусочки будут уходить моментально. И придется принимать решение достаточно быстро, чтобы купить «идеальную» квартиру по приемлемой цене.