Нижний предел
2010 год стал переломным на рынке недвижимости: спрос на жилье увеличился и цены пошли в рост. Сегодня средняя цена на жилье эконом класса составляет 38 тыс. рублей за квадратный метр. Мы решили нащупать нижнюю границу цен и задались целью купить квартиру в Казани дешевле средней стоимости. В сферу наших интересов вошли двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Что предлагают? Свои поиски я начала с мониторинга объявлений о продаже квартир, размещенных в интернете на порталах агентств недвижимости. Как и ожидалось, жилье по самым низким ценам в основном относится к старому фонду. А это «сталинки» и «хрущевки» в домах старше 45–50 лет как минимум. Чаще всего двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подобного типа предлагаются по цене от 1600 до 1900 тыс. рублей в зависимости от состояния квартиры, этажности, расположения дома и наличия (но чаще всего отсутствия) балкона и раздельного санузла. И цены на такое жилье рассчитываются не по квадратным метрам, а общей суммой.
Несомненный плюс предложений старого жилфонда — это развитая инфраструктура. Ведь, как правило, такие дома находятся в уютных и давно обжитых районах города. Из минусов я бы отметила общую изношенность зданий.
Я также искала недорогие предложения и на первичном рынке жилья — квартиры от застройщиков в сданных домах. Средняя стоимость квадратного метра здесь начинается от 32 тысяч рублей. Но таких предложений в общем потоке объявлений было очень мало, примерно 1 к 10 по сравнению со вторичным рынком.
Не так страшен черт Осматривать квартиры я начала с хрущевок в Московском районе, благо в момент написания материала я нашла сразу несколько квартир по интересовавшим меня ценам.
Признаюсь честно, перед тем как ехать смотреть дешевые казанские квартиры, я готовила себя к самому худшему. Мне представлялось, что придется обойти несколько затрапезных «клоповников» в запущенном состоянии с низкими потолками и темными сырыми комнатами. Но все оказалось не так мрачно.
Первая же просмотренная мною квартира по проспекту Ибрагимова меня очень порадовала. Это двухкомнатная «хрущевка» общей площадью 46,3 квадратных метров по цене 1660 тыс. рублей (35,8 тыс. рублей за квадратный метр). В квартире располагавшейся на первом этаже, был сделан неплохой ремонт, а все окна выходили на тихий и очень уютный дворик. А если учитывать, что в день просмотра был снегопад, то вид из окна был просто сказочным. Здесь же во дворе располагался детский садик, а в самом доме находились продуктовый магазин и аптека. Как пояснила мне хозяйка, буквально в двух шагах от дома расположены школа и супермаркет.
Потолки в квартире были довольно высокие — 2,70 м, что совсем не характерно для хрущевок. Во всем доме был сделан капитальный ремонт, поэтому трубы и радиаторы были новыми.
Также мне понравились большие окна, их, правда, пришлось бы менять в случае переезда, так как рамы были уже старые. Еще одним ожидаемым мною недостатком должны были стать вытянутые узкие комнаты. Причем я думала, что одна из них обязательно будет проходной. Но в квартире была сделана перепланировка, и поэтому обе комнаты были изолированными и хорошей квадратной формы. Как заверил меня обходительный риэлтер, перепланировка была узаконена, поэтому при осмотре квартиры представителями банков (в случае получения ипотечного кредита) проблем возникнуть не должно.
Вторая из осмотренных мною квартир была не столь идеальна. Это трехкомнатная хрущевка по улице Волгоградской, располагавшаяся также на первом этаже, общей площадью 59,6 квадратных метров за 1880 тыс. рублей (31,5 тыс. рублей за квадратный метр). В ней меня очень сильно смутили два момента. Во‑первых, объявление о ее продаже висело на сайте агентства недвижимости с июня месяца. И я предположила, что у квартиры какие-то проблемы с документами. Мое подозрение по поводу документов усилилось после того, как риэлтер приезжать на место отказалась и предложила мне самой осмотреть квартиру. Видимо, квартира продается долго и безуспешно, поэтому посреднику не хотелось зря тратить на нее время.
Во‑вторых, уже при осмотре мне не понравилось, что все подъезды дома выходят прямо на дорогу, и в придомовую территорию входят автобусная остановка и стихийная автостоянка машин вдоль проезжей части. К подъезду фактически невозможно подъехать на машине с тем, чтобы не припарковать ее прямо на обочине дороги.
В целом же квартира выглядит удовлетворительно, особого ремонта в ней я не заметила. Однако за такую цену — вполне сносно. Потолки в квартире также были выше среднего для подобных проектов. Трубы и сантехника требовали ремонта. Впрочем, как и вся квартира. Но для решения острого квартирного вопроса это все же был бы неплохой вариант при условии, что с документами все в порядке.
Я посмотрела еще несколько квартир из этой же категории в Московском районе по проспекту Ибрагимова. Все это были двухкомнатные квартиры в старых домах. Одна из них по цене 1860 тыс. рублей (31,1 тыс. рублей за квадратный метр) находилась на 2-м этаже и была с балконом. В доме был сделан капитальный ремонт, в самой квартире — зарешеченные окна, выходившие в тихий двор, раздельный санузел и требующий переделки ремонт.
В другой квартире, также двухкомнатной, ремонта не было вообще, но были выровнены потолки и стены, и в целом она выглядела чисто и аккуратно. Также был остеклен балкон, поставлены новые межкомнатные двери и входная железная дверь «Гардиан». В доме сделан капремонт, поэтому с трубами и отоплением в ближайшее время проблем быть не должно. Заявленная в объявлении цена — 1680 тыс. рублей (34,5 тыс. рублей за квадратный метр). Торговаться риэлтер отказалась.
На Кул Гали также предлагалась квартира ленинградского проекта по цене 31,1 тыс. рублей за квадратный метр общей стоимостью 2200 тыс. рублей. Риэлтер пообещала по телефону, что цену можно будет немного сбить. Однако посмотреть мне ее не удалось, так как посредница так и не перезвонила.
В целом особых потрясений при выборе дешевой квартиры я не испытала. Большинство из них находятся в удовлетворительном состоянии, поэтому после покупки в них можно сразу начинать жить. Средняя цена на подобные квартиры варьируется в пределах от 31 тыс. до 35,5 тыс. рублей за квадратный метр. Думаю, что это неплохой вариант для жилья эконом класса.
Дешевые новостройки При поиске дешевого жилья я решила посмотреть и недорогие квартиры на первичном рынке. Так, на одном из сайтов казанского агентства недвижимости предлагалась двухкомнатная улучшенка в новостройке по цене 34,3 тыс. рублей за квадратный метр в недавно построенном жилом комплексе «Огни Казани». Однако она очень быстро «ушла»: объявление не провисело на сайте и двух недель.
Другим вариантом была квартира на улице Восстания в новом доме от «Сити-Строя». Стоимость квадратного метра предлагалась от 32 тыс. рублей в зависимости от общего метража квартиры. Дом был сдан еще в начале 2010 года, но нераспроданных квартир здесь еще много. В них сделана качественная черновая отделка «под чистовую», выровнены стены и произведена идеальная стяжка полов. Мне понравилась планировка квартир, все комнаты достаточно просторные и имеют хорошую форму.
Однако покупатели не спешат разбирать новые квартиры по столь привлекательной цене. Возможно, это связано с неудачным расположением дома, близостью к промзоне и выезду из города. А прямо напротив находится АТП кировского района.
Я также поинтересовалась дешевым жильем в пригороде. На тот случай, если людям надо срочно разъехаться, такие квартиры также можно рассмотреть как вариант.
Например, в поселке Залесном и Васильево можно приобрести квартиры по цене от 25 тыс. рублей за квадратный метр. Конечно, экономия здесь налицо, но этот вариант подойдет не всем. Придется пожертвовать временем, потраченным на то, чтобы добраться из загорода в центр.
Скупой платит дважды Покупая квартиры старого жилого фонда, следует учитывать, что они больше подходят в качестве быстрого, но временного решения жилищного вопроса. И это не вариант для инвестиций, так как обветшалый жилой фонд будет и дальше отставать по ценам в среднем на 20% от домов, построенных в последние годы. А сбывать такие квартиры весьма проблематично.
Так, за минувший год нижняя ценовая планка на старые квартиры поднялась всего на 5%: с 30 тыс. рублей за квадратный метр в январе до 31,5 тыс. рублей в декабре. И этот рост даже не перекрывает уровня инфляции. Поэтому такие квартиры фактически дешевеют со временем.
Совсем иная ситуация по нижнему ценовому пределу на новостройки. Если в начале года он составлял 27,5тыс. рублей за квадратный метр, то сейчас уже 32 тыс. Годовой прирост в новостройках составил 16%. Это в принципе подтверждает общую динамику цен на казанском рынке жилья.