Призрак нового бума

Сибирские девелоперы понемногу отходят от кризиса. В этом году уже завершены или близки к сдаче сразу несколько крупный долгостроев и даже дан старт новым проектам. Однако остовы торгового «недостроя», которые то там, то здесь поднимаются из земли, как считают эксперты, будут еще долго напоминать потенциальным инвесторам о рискованности вложений в такой, казалось бы, ликвидный вид недвижимости, как торговые центры.

ВЫНУЖДЕННЫЙ БУМ

Одним из наиболее заметных явлений на рынке торговой недвижимости в 2010 году можно считать завершение целого ряда старых проектов, отмечает директор исследовательско-консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева. За год в городе были открыты сразу три торговых комплекса среднего формата (от 26 до 40 тыс. кв. м) и должен быть сдан еще один. «Такой плотности появления новых объектов в Новосибирске не было никогда», — говорит госпожа Ермолаева, замечая при этом, что подобная плотность — результат кризисных «накоплений». Так, начавший работу на площади Маркса весной торгово-офисный центр «Версаль» (около 40 тыс. кв. м) первоначально должен был быть сдан еще в 2005-2006 годах. Однако сначала затянулось само строительство здания. Затем неприятности случились с владельцем объекта Собинбанком (столкнулся с финансовыми проблемами и был куплен группой «Газпром»). В конце концов грянул кризис, и серьезные проблемы возникли с заполнением арендаторами уже практически построенного ТЦ.

В октябре открылись двери ТЦ «Мозаика», принадлежащего финансовой компании «Тройка-Диалог». «Мозаика» представляет собой слегка переделанный торговый центр «АЛПИ-Сити», который «Тройка-Диалог» приобрела еще в 2008 году у красноярского ритейлера АЛПИ. Однако, поскольку этот объект почти два года не функционировал, появление «Мозаики» вполне сопоставимо с выводом на рынок нового проекта, тем более что первоначально ТЦ должен был заработать еще в 2009 году.

Еще один новый ТЦ — «Голден Парк» (30 тыс. кв. м) — также задержался с открытием на 10 месяцев. Причина отсрочки та же — сложности с поиском достаточного числа арендаторов. Впрочем, запустив его в октябре. владельцы объекта — компания «Успех» — смогли заполнить комплекс едва ли наполовину (значительная часть второго и почти весь третий этаж на момент открытия были пустыми).

Последним по счету крупным торговым объектом, который должен был начать работу в этом году, является «Сан Сити» (90 тыс. кв. м). Это торгово-развлекательный комплекс с бизнес-центром, который специально созданная для этого компания «Учет» уже построила на площади Маркса — сейчас в комплексе вовсю идут внутренние отделочные работы. Правда, в «Учете» уже признали, что сдать комплекс в этом году, как планировалось, не удастся.

Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков объясняет такую плотность ввода новых (хотя бы формально) объектов «иллюзией роста», которая возникла у ритейлеров в конце 2009 — начале 2010 года. Тогда ситуация, действительно, начала меняться к лучшему. Отчасти это объяснялось «низким стартом»: показатели продаж сравнивались с провальным периодом конца 2008 — начала 2009 года. Кроме того, год назад в экономику поступили значительные государственные вливания, отмечает господин Дьячков. Все это обнадежило ритейлеров, которые, в свою очередь, заставили осмелеть девелоперов.

Именно этим обстоятельством Сергей Дьячков, в частности, объясняет тот факт, что из трех начавших работать ТЦ только «Версалю» (который открылся весной) удалось добиться высокой степени заполненности арендаторами. К осени, когда открылись «Мозаика» и «Голден Парк», рост продаж вновь прекратился.

«МОЛЛ» ПРОТИВ «АУРЫ»

На оживающем рынке торговой недвижимости наметилось еще одно противостояние. Торгово-развлекательный комплекс «Сибирский молл», работающий с лета 2008 года, в этом году фактически пережил второе рождение. Еще летом 2009 года ситуация здесь была крайне удручающей. Единственный «якорь» — гипермаркет «Мосмарт» — закрылся, арендаторы покидали объект один за другим, и редкие покупатели с недоумением бродили в пустых коридорах комплекса.

Однако управляющей компании удалось переломить ситуацию. После того как в прошлом году возобновил работу гипермаркет, в ТРК постепенно начали появляться новые операторы. Чрезвычайные обстоятельства заставили управленцев «Сибирского молла» отойти от первоначальной концепции fashion center. В апреле здесь открылся детский дискаунтер «Радуга» — представить магазин такого типа в «Сибирском молле» до кризиса было бы довольно сложно.

Среди прочих существенных обретений ТРК стали «М.Видео» и первое в Новосибирске кафе американской сети «Синнабон». Но главным достижением «Сибирского молла» стал запуск многозального кинотеатра и боулинга. Сегодня это практически полностью укомплектованный основными «якорями» ТРК, в который возвращаются и покупатели, и арендаторы. По словам коммерческого директора компании «Торговый квартал — Новосибирск» (управляющая компания ТРК) Татьяны Баженовой, посещаемость комплекса в этом году выросла более чем вдвое.

Однако скоро «Сибирский молл» вновь ждет серьезное испытание. Главным событием будущего года в сегменте торговой недвижимости Новосибирска (да и всей Сибири) обещает стать открытие ТРК «Аура», который станет самым крупным объектом коммерческой недвижимости региона (150 тыс. кв. м). «Аура» расположена менее чем в 10 минутах езды от «Сибирского молла» и должна была уже начать работать, но, так же как целый ряд других объектов, была «заморожена» во время кризиса. Тем не менее сегодня строительство здания уже завершено — в комплексе ведутся внутренние отделочные работы. По словам старшего консультанта отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle (эксклюзивный брокер «Ауры) Сергея Котова, в ТРК, открытие которого запланировано на март следующего года, разместится более 200 магазинов.

«Аура» выведет на новосибирский рынок сразу нескольких заметных операторов. Здесь откроется гипермаркет сети «О`Кей», магазин бытовой техники Media Markt, центр развлечений «Космик», универмаг одежды и обуви New Yorker и т. д. Любопытно, что от своих первоначальных планов открыть здесь кинотеатр отказалась сеть «Синема Парк», предпочтя сдающийся в этом году «Сан Сити». Заместитель генерального директора «Синема Парка» Кирилл Иванов объясняет это решение тем, что собственник «Ауры» «в последний момент изменил условия вхождения в проект». В результате место «Синема Парка» заняла «Кронверк синема», для которой это будет уже третий мультиплекс в Новосибирске, но первый расположенный в его центральной части.

Сергей Дьячков, впрочем, не уверен, что в нынешней ситуации «Ауре» удастся предстать перед покупателями «во всеоружии». «Многие ритейлеры, у которых есть предварительные соглашения с этим ТРК, вполне могут изменить свое мнение, увидев реальное положение дел с продажами в отрасли», — указывает эксперт. То, что такое возможно, кстати, подтверждает пример «Сибирского молла». Этот ТРК начал работать, когда мировой кризис еще не докатился до российской экономики в целом. Однако торговые сети федерального уровня уже почувствовали замедление роста (а то и падение) продаж и просто отказались открывать здесь свои магазины.

ПАЦИЕНТ СКОРЕЕ МЕРТВ

На фоне вышеперечисленных оживающих ТЦ особенно удручающе выглядят проекты, которые, судя по всему, так и не будут реализованы в обозримом будущем. На той же площади Маркса их три. У ТЦ «Капитал» и второй очереди ТЦ «Подсолнух» возведены пока только стальные каркасы. На площадке «Подсолнуха», правда, появились рабочие, но пока речь идет скорее о консервации здания — никаких признаков скорого завершения строительства здесь нет. Туманна и судьба здания непонятного назначения и названия, которое изначально строилось как Дворец культуры. До кризиса на его базе предполагалось возвести огромный торгово-развлекательный комплекс. Однако никаких работ здесь не ведется уже как минимум четыре года. Ничего не изменилось в этой ситуации и с появлением в прошлом году информации о смене собственника объекта.

Однако чемпионом по сумме убытков в пересчете на квадратный метр среди провалившихся проектов может по праву считаться ТЦ «Гранд Сити», который проработал всего несколько месяцев, и теперь кредиторы пытаются его продать. Пока, впрочем, без особого успеха. Сергей Дьячков считает, что нынешняя рыночная стоимость этого объекта «приближается к нулю». По его мнению, перспективы этого объекта выглядели туманными еще до кризиса, а сегодня и вовсе непонятно, как привлечь туда арендодателей.

ОТ ДЕКЛАРАЦИИ К ДЕЙСТВИЯМ

Пока наиболее живучие девелоперы запускают свои «размороженные» объекты, а те, кому повезло меньше, размышляют, что делать с недостроем, на рынке торговой недвижимости начали появляться и новые планы. Так, в октябре на градостроительном совете в Новосибирске был представлен проект торгово-развлекательного комплекса на Бердском шоссе (площадь около 69 тыс. кв. м). Построить ТРК предполагается в районе остановки «1-й разъезд» — в двух километрах от разъезда Иня в сторону Академгородка. Комплекс будет строиться в несколько очередей. Первая — непродовольственный гипермаркет (DIY) площадью более 26 тыс. кв. м, вторая — многофункциональный комплекс, в который будут входить 9-зальный кинотеатр на 884 места, рестораны и фуд-корт на 400 мест, гипермаркет, магазины, бутики и так далее. Общая стоимость объекта может приблизиться к 2 млрд руб.

Строго говоря, «Торговый комплекс на Бердском» не является абсолютно новым проектом. О планах строительства в этом месте подобного объекта было известно еще в 2008 году. Однако до сих пор никаких реальных работ «на местности» не производилось, и, по сути, проект был не более чем идеей о том, как можно использовать крупный участок земли рядом с оживленной автомагистралью. Сейчас же эта идея начала обретать реальные очертания. По сути, это первый масштабный проект, озвученный в Новосибирске после кризиса. Кризиса, который некоторые инвесторы, похоже, считают вполне завершившимся.

Станислав Соколов

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...