Жизнь после дна
Сегодня рынок недвижимости, по оценкам профессионалов, полностью вышел из кризиса. По крайней мере, ценового. Для покупателя это означает рост стоимости квадратного метра. В поддержку спроса вновь появилась ипотека. Однако агентства недвижимости активных покупок жилья не констатируют: клиенты только присматриваются.
Корректировка цен кризисом Агентства недвижимости города датировали ценовое «дно» ноябрем 2009-го: в среднем цены на все типы жилья упали на 20-25%. В 2010-ом рынок стал расти. Сегодня, по заверениям профессионалов, ничего не предвещает резких скачков. В начале ноября 2010 Уфа зафиксировала в среднем 43 000 рублей за 1 кв. метр самого распространенного типа жилья, «вторички». Год назад тот же самый метр стоил 39 000 рублей.
Что касается жилья возводимого, то все помнят стройки, которые по мановению кризиса встали как вкопанные. Но спрос заморозить было нельзя, и он существовал даже в самые тяжелые времена. Люди понимают: недвижимость — стабильный актив. Средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в Уфе в ноябре 2010 года составляла 42 900 рублей, в декабре 2009-го — 38 000 рублей.
Уфа — не самый дорогой город Город Уфа с ценой 43 000 руб. за 1 кв. метр в сегменте вторичного жилья занимает 13-е место в списке 35 городов Российской Федерации с численностью населения от 500 тыс. жителей и выше. Итак, давайте рассмотрим самые крупные города в очереди перед Уфой.
Первое место, конечно, занимает Москва: 137 000 против прошлогодних 115 000 рублей. В столице России рост цены за год составил 19%. А вот Санкт-Петербург, видимо, не хочет выходить из кризиса: 83 000 против прошлогодних 81 400 рублей за метр. Екатеринбург не отстает от второй столицы нашей родины: 2% роста в цене. Однако жить в соседском уральском городе все равно дороже, чем в Уфе: сегодня цена за метр «вторички» там равна 53 500 рублям. Также в списке перед Уфой Нижний Новгород (49 000 руб.) и Самара (48 800 руб.). Тройка северных городов (Новосибирск, Тюмень, Иркутск) занимают 10, 11 и 12 места с ценой за метр от 44 000 до 48 000 рублей.
Ниже по списку после Уфы – город Казань: 42 500 рублей на сегодня. Реализовать мечту по покупке квартиры более или менее можно в трех городах, которые и замыкают топ-35. Это Набережные Челны, Саратов и Новокузнецк. Здесь квадратный метр обойдется в 31 000 руб., таким образом, средняя «однушка» площадью 38 метров будет стоить какой-то миллион с небольшим. Вот только и уровень зарплат в таких российских городах невысок: 15 000 рублей считается приличной суммой.
Придирчивый спрос
Нельзя сказать, что спрос сейчас особенно высок, ситуация на рынке далека от бума. Цены не рвутся вверх, их сдерживает ограниченная покупательная способность. По данным агентств недвижимости, квартир по-прежнему не хватает. Поэтому и выбирать особо нечего.
В поисках интересного варианта уходит время, а текущие предложения остаются «висячими». Такая ситуация складывается потому, что в городе имеется огромное количество простаивающих домов с сотнями квартир, в которых никто не живет. Состоятельное население закупает квадратные метры для сохранения своих доходов, а строящегося жилья не хватает. Да к тому же ситуация с нечистыми на руку застройщиками не прибавляет привлекательности новым квартирам.
Уфа зафиксировала свой выход из критического состояния весной 2010-го. Покупатели потянулись в первую очередь к однокомнатным «хрущевкам» и «панелькам». Несмотря на то, что стоимость 1 кв.м. однокомнатной квартиры выше, в результате, все равно выходит дешевле.
Что касается выбора, то он есть всегда. Вопрос лишь в том, насколько он устраивает покупателя.
Посткризисные покупатели стали более придирчивы. Помимо того, что им хочется жить в новых домах, изменились и критерии выбора. Чтобы подобрать типовую квартиру, они хотят просмотреть не менее 8-10 вариантов.
Предложений больше на рынке вторичного жилья. Новостроек не хватает, новых проектов вводится мало. К тому же цена на новые постройки повышается, когда строительство объекта выходит на финишную прямую.
Цена и ее поведение
Сегодня, когда рынок находится в своем нормальном состоянии, цена продолжила путь наверх. Как минимум, на уровень инфляции. Наступит вторая волна кризиса или нет – пока неизвестно, поэтому цене ничто не мешает идти по накатанной. Она может прервать свой путь только лишь в периоды низких доходов населения. А также она опустится в случае широкого выбора жилья. Пока же можно наблюдать обратную ситуацию.
Сегодня предложение тесно связано со спросом: те, кто планирует улучшить свое жилье, сначала избавляются от старого.
В долгосрочном аспекте цены на недвижимость будут расти до тех пор, пока среднестатистический гражданин не сможет спокойно купить обычную 1-комнатную квартиру, накопив на нее собственными силами за несколько лет или взяв кредит. Единственное, что может скорректировать рынок в ближайшем будущем — это появление новых строящихся объектов. Из тех, что имеются в Уфе, к весне 2011-го большинство будут достроены и сданы.
Обычно сезон активных продаж закрывается к осени. Именно осенью люди избавляются от «старья», видимо потому, что процесс продажи длительный и изнуряющий, а перед новым годом не хочется оставлять нерешенные проблемы. Зимой рынок замирает, а «оттаивает» ближе к августу.
Однако такая схема не универсальна. Бывают годы, когда окончательный спад наступает только в феврале, а восстанавливается рынок уже к марту. Цены при снижении активности не успевают падать, их динамика в недвижимости очень инертная. Чтобы они начали падать, нужно длительное ослабление активности, что обычно связано с кризисом, политической нестабильностью, т.е. более глобальными проблемами, нежели сезонность.
Что почем
На сегодняшний момент самыми дешевыми, как всегда, являются квартиры в отдаленных районах и в старых домах. Самые дорогие — элитные квартиры в центре Уфы. Самую дешевую 3-комн. квартиру в г. Уфа можно купить за 800 тыс. рублей по ул.К.Маркса, площадь 45 кв.м, а самую дорогую 5-комн. квартиру площадью 220 кв.м. по пр. Октября за 16 млн рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Интернациональная, площадью 12,1 кв.м. за 500 тыс. руб., а самую дорогую комнату — по б-ру Молодежи, площадью 17,2 кв.м., за 1250 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 25 млн тыс. руб., в поселке Суровке, 430 кв.м.
Лицо покупателя
Недавно президент Рустэм Хамитов выступил в своем блоге с предложением снизить ипотечную ставку до 6-7%. Казалось бы, вот она, забрезжила звезда надежды на осуществление мечты многих молодых семей. Однако такое решение требует реанимации самого умирающего сегмента — строительства «многоэтажек». По мнению специалистов рынка недвижимости, снижение процентной ставки по ипотеке ниже 10% — знаковое. Это снижение ниже темпа инфляции. Но повышение таким способом доступности ипотеки, а, значит, и покупки, при отсутствии дополнительного строительства, приведет к повышению цен на вторичном рынке. В итоге покупатели мало что выиграют. Действенным этот механизм будет только при активном строительстве и кредитовании новостроек. Рынок все равно себя уравновесит: при одном и том же жилом фонде повышение спроса приведет к неминуемому росту цены за квадратный метр.
Сейчас большая часть покупок осуществляется с использованием или ипотеки, или потребительского кредита. Также в ход пошли материнские капиталы. Большинство платежеспособных граждан обзавелось недвижимостью еще в докризисные годы. Самые активные покупатели в настоящее время — представители среднего класса.
Во многом спрос реанимировал себя благодаря ожившей ипотеке. Обновленная, она вышла на рынок многоликая: в одном только Сбербанке 6 разновидностей кредита на жилье.
Кризис подкорректировал и поведение заемщиков. Сейчас они хорошо информированы: ходят на консультации в банки, чтобы сравнивать. Документы также подают сразу в несколько кредитных организаций. И только потом ищут квартиру.
Со временем не меняется интерес людей к определенным районам проживания. Как и раньше большей популярностью пользуется центр Уфы. Далее по списку — Зеленая роща: транспорт доступен, инфраструктура современна, здесь престижно жить, преступность низкая или отсутствует, есть новые дома. Однако все эти блага и стоят дороже остальных предложений.
Многие хотят жить в домах, построенных за последние годы, в квартирах современных планировок. Это ведет к расслоению сегмента вторичного жилья на новое и старое – «хрущевки», стандартные панельки. Соответственно, квартиры в новых домах стоят дороже: поднялся в цене квадратный метр, увеличилась площадь. К тому же, новые дома строятся в популярных районах, где цена и так исторически выше.
Такая тенденция появилась не только на рынке продаж, но и на рынке аренды. Теперь арендаторы хотят видеть не просто чистые квартиры с хорошим косметическим ремонтом. Поскольку собственники не скромничают по поводу стоимости аренды, то и арендаторы за эти деньги хотят видеть более цивилизованные условия: хорошие отделочные материалы, встроенные кухни, современную бытовую технику.
У новостроек появится будущее СМИ города пестрят все новыми заявлениями президента республики в сторону нечистых на руку застройщиков. В середине декабря поставлена жирная точка в деле самого сложного объекта в Башкирии, жилого комплекса «Солнечный», сроки сдачи которого были установлены еще в 2006 году. Разрешить конфликт между 840 дольщиками и нерадивым застройщиком удалось лишь после того, как Рустэм Хамитов потребовал от директора строительной компании Наиля Зарипова публично отказаться от объекта, что тот и сделал. Разборок ожидают и другие не менее сложные объекты: «Зеленый берег», «Седьмое небо», «Каскад». По оценке мэра города Павла Качкаева, в Уфе сегодня 19 долгостроев: «Два дома должны быть сданы уже до конца этого года, девять — в 2011 году, а оставшиеся восемь — максимум в 2012». Таким образом, у жителей Уфы, наконец, забрезжила надежда в скором будущем обратиться к покупке нового жилья. А значит, появится возможность приобрести интересную квартиру, а не ту, что осталась. В остальном же, рынок начинает набирать обороты, а цены — расти.