Халиф на час
В России и в мире постоянно проходят крупные события, проведение которых в каком-либо городе резко взвинчивает ставки аренды на жилье, что привлекает частных инвесторов. Но не стоит обольщаться: заработать на инвестициях в недвижимость под какое-то событие можно только в том случае, если она, то есть недвижимость, будет пользоваться спросом и после его завершения.
Недавний визит в Барселону папы римского Бенедикта XVI порадовал не только верующих католиков, но и некоторых предприимчивых людей. Во время выступления понтифика балконы с видом на площадь Каталонии, где происходила публичная проповедь, сдавались желающим послушать папу за бешеные деньги. И, как рассказывали местные риэлторы, эта услуга пользовалась огромным спросом, что позволило владельцам этих балконов неплохо поживиться.
Эта история наглядно иллюстрирует тот факт, что любое значимое событие, проходящее в том или ином городе, приводит к массовому наплыву туристов и может стать катализатором роста арендных ставок на любую востребованную недвижимость — даже балконы. Но инвесторам, желающим заработать на событийной аренде, не стоит строить иллюзий: сдача в аренду квартиры на время, пока продолжается даже самое крупное мероприятие, не позволит окупить вложенные в ее покупку средства. Поэтому если уж инвестировать в такую недвижимость, то только в тех городах, где крупные мероприятия проводятся регулярно, а общая конъюнктура рынка позволяет рассчитывать на постоянный стабильный спрос.
В противном случае в выигрыше остаются лишь те арендодатели, которые владеют недвижимостью в городе давно и проведение здесь международного саммита, значимого фестиваля или Олимпиады позволяет им лишь повысить на некоторое время доход от сдачи квартиры в аренду. Экспертам известны случаи, когда на время проведения знаковых событий семьи съезжаются жить в одну квартиру или дом, чтобы сдавать в аренду освободившуюся жилплощадь.
«Серьезные инвесторы не занимаются таким бизнесом, а вот для предприимчивых местных жителей это хороший шанс заработать»,— говорит директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
Выгодные «ивенты»
«После Олимпиады в Турине я по работе столкнулась с проектом, где инвесторы из Ирландии инвестировали аж $80 млн в строительство целой арендной деревни в Праджелато,— рассказывает председатель совета директоров компании Sesegar Ирина Жарова-Райт.— В дни проведения Олимпиады там действительно все было забито, но по мере того как развеивался дым олимпийских побед, желающих арендовать домики становилось все меньше, и сейчас годовая загрузка проекта составляет всего 45%, и это при том, что управление взяла на себя управляющая компания с мировым именем». И таких примеров довольно много. Знаковыми событиями, способствующими росту ставок аренды на жилье, могут стать Олимпиада, саммит международной организации, крупный фестиваль, спортивный турнир и проч.
В России ближайшими событиями такого рода являются Олимпиада в Сочи и саммит АТЭС во Владивостоке. Само появление информации о том, что такое событие состоится, резко взвинчивает спрос на недвижимость со стороны инвесторов и цены на жилье. По данным генерального директора агентства МИАН Василия Митько, с июля текущего года стоимость аренды жилья во Владивостоке выросла почти на треть — с 18–20 тыс. рублей за двухкомнатную квартиру до 25–30 тыс. рублей в месяц. «Учитывая среднюю стоимость такой квартиры — 3–3,5 млн рублей, уровень доходности для покупателя-инвестора составит около 10%. Правда, потом, после саммита, он снизится до 6–7%»,— уточняет эксперт. Впрочем, у ряда экспертов нет уверенности в том, что после завершения саммита недвижимость вообще можно будет сдать в аренду по сколько-нибудь выгодной цене: все-таки желающих посетить Владивосток с туристическим визитом явно не слишком много.
Другая ситуация складывается вокруг рынка недвижимости города Сочи, который станет столицей зимних Олимпийских игр 2014 года. Все-таки Сочи — один из немногих российских курортов, который пользуется популярностью у туристов еще со времен СССР. Но до недавних пор город находился в запустении, а цивилизованных и качественных проектов на рынке практически не было. Проведение Олимпиады и связанное с ней масштабное строительство и развитие региона позволяют рассчитывать на то, что Сочи вполне может стать курортом международного уровня, который будет пользоваться спросом не только у российских, но и у иностранных туристов, причем на протяжении всего года, а не только пляжного сезона.
Другое дело, что за три года, которые прошли с тех пор, как стало известно, что Сочи примет зимнюю Олимпиаду, цены на недвижимость здесь и так взлетели до небес. Поэтому заработать на этом рынке удалось лишь тем инвесторам, которые купили квартиры либо в самом начале олимпийского ажиотажа, либо еще до него, когда цены на рынке не были перегретыми. «Не думаю, что стоит приобретать сочинское жилье в инвестиционных целях. Основной потенциал роста цен уже выработан, возможно, еще будут какие-нибудь колебания, но незначительные»,— говорит управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его расчетам, чистую, ухоженную студию площадью 25–35 кв. м в центре Сочи можно снять за 15–18 тыс. рублей в месяц, «двушку» с евроремонтом — за 50 тыс. рублей. Купить же однокомнатную квартиру площадью 45–50 кв. м в центре города с ремонтом можно за 3,2–3,5 млн рублей. Если сдать нашу «однушку» пусть даже за 20 тыс. рублей в месяц, то при стопроцентной заполняемости вложенные средства вернутся только через 13–15 лет. «Но сегодня число предложений аренды квартир серьезно превышает спрос, а значит, надо рассчитывать на то, что большую часть времени она будет пустовать, а владелец будет нести эксплуатационные расходы,— рассуждает господин Скоморовский.— То есть срок окупаемости вырастет до 20–25 лет. И месяц зимней Олимпиады, во время которой стоимость аренды вырастет на 50–100%, ситуацию никак не спасет — лучше уж положить деньги в банк». «За столь короткий срок — Олимпийские игры или саммит АТЭС — подобные вложения не окупятся»,— подтверждает генеральный директор «НДВ-Недвижимости» Александр Хрусталев.
«Любые инвестиции в недвижимость — это долгосрочный проект,— комментирует партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.— Покупка жилого объекта в расчете на какое-то краткосрочное событие, каким является Олимпиада в Сочи, себя не оправдает. Если говорить о Сочи, то на фоне высокой стоимости жилья и отсутствия профессиональных управляющих компаний, которые в том числе будут заниматься вопросами аренды, такая покупка невыгода. Даже очень высокая арендная плата в ограниченный период не окупит затрат».
Не все эксперты столь пессимистичны. «Если говорить об Олимпиаде 2014 года, то, на наш взгляд, покупка квартиры на Красной Поляне или в Сочи является выгодным инвестиционным вложением»,— уверен Ноэль Дивини, главный управляющий партнер компании 11 Invest. Связано это, по его мнению, с тем, что, когда ведется масштабное строительство и в подготовку к событию вкладываются большие деньги, инвестиционные возможности возрастают. При этом и доля инвестиционных покупателей в общем объеме спроса значительно увеличивается. «Следует понимать, что Олимпиада или саммит — это несколько дней, в лучшем случае недель. И понятно, что на самом этом событии много не заработаешь. А вот за периоды до и после — вполне возможно»,— добавляет директор департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова. «До» спрос формируют, как правило, те, кто готовит событие. Например, уже сегодня в Сочи спрос на аренду существенно вырос — большинство пансионатов просто сдает в долгосрочную аренду номера, не занимаясь оказанием санаторно-курортных услуг.
Впрочем, застройщики жилой недвижимости в районе будущей сочинской Олимпиады уже сейчас стимулируют инвестиционный спрос. Так, купившим апартаменты в мегапроекте «Горки Город» на Красной Поляне продавцы обещают возврат до трети вложенных денег за два олимпийских месяца (включая Олимпийские и Паралимпийские игры, а также промежуток между ними). Пожалуй, главным достоинством этого проекта можно считать то, что он точно будет достроен и сдан в срок: все, что связано с Олимпийскими играми, жестко контролируется госструктурами.
Инвестиционное постоянство
Тем не менее любое событие, проходящее в городе и связанное с вложениями в инфраструктуру, ведет к существенному росту цен на время его проведения. «Естественно, что в преддверии Олимпиады арендные ставки значительно увеличиваются,— говорит Ноэль Дивини.— В Ванкувере в период Олимпиады ставки на аренду жилья выросли в несколько раз. Например, в сегменте бизнес-класса арендные ставки в обычное время не превышают 2–2,5 тыс. канадских долларов в месяц, однако на время Игр цены взлетели до 10–15 тыс. Элитные дома сдаются по 250–300 тыс. канадских долларов. Средние ставки на аренду дома составляют 25–60 тыс. в месяц. Ванкуверские гостиницы также резко подорожали — со 150–200 канадских долларов до 800–900 в сутки». Другое дело, что даже такой рост — это лишь прибавка к основному доходу от сдачи в аренду жилья в течение остального периода. А значит, инвесторам выгоднее ориентироваться на те города, где значимые события проходят регулярно, а поток гостей не иссякает круглый год. «Очень сложно говорить конкретно про событийную аренду, но вот сдача в аренду апартаментов в городах, где часто проходят какие-то мероприятия, достаточно интересна,— рассказывает генеральный директор компании “Миэль-DPM” Наталья Завалишина.— Это такие города, как, например, Венеция, где часто проходят фестивали, карнавалы, показы мод и т. д. Центр города ограничен историческим центром, все хотят проживать именно в этой части на время мероприятия, поэтому недвижимость там с точки зрения аренды выгодна и интересна».
«О возвратности инвестиций можно говорить, если череда событий является регулярной,— подтверждает Ирина Жарова-Райт.— Вот в Лондоне постоянно проводятся то Олимпиада, до Wimbledon, то саммит, то скачки, то марафон какой-нибудь». «Другой курортный город, где наблюдается явная нехватка площадей,— Канн,— добавляет Елена Юргенева.— Многие россияне уже столкнулись с проблемой аренды жилья на период популярных у наших соотечественников событий, проходящих на Ривьере, например Каннского кинофестиваля. В расчете на приезд состоятельных киноманов и тусовщиков владельцы квартир в Канне троекратно увеличивают цены. Но приобретать квартиру на набережной Круазетт в расчете на сверхприбыли не стоит: количество русских гостей на фестивале ограниченно, а экономные французы, вместо того чтобы переплачивать за аренду в три раза, берут напрокат машину и снимают апартаменты в пределах 15 мин. езды от набережной Круазетт, например в Антибе или Жуан-ле-Пен». Пользуется спросом недвижимость и в Монако. Раз в год в городе проводится ралли «Формулы-1». «Простые смертные наблюдают за гонкой с трибун, а VIP-персоны, как правило, предпочитают делать это с панорамных террас. Квартиры в Монако с видом на трассу «Формулы-1» бронируются за год вперед для проведения многочисленных коктейль-пати и частных приемов. Сами местные жители, как правило, покидают Княжество на уик-энд, когда проходит Гран-при (для тех, кто не интересуется гонками, это сомнительное удовольствие: шумно, дымно, толпы туристов), сдавая террасы своих квартир за несколько десятков тысяч евро в день»,— рассказывает госпожа Юргенева. Но ценность монакской недвижимости даже не в том, что здесь проводится Гран-при, а в том, что она востребована круглый год, а цены на нее самые высокие в мире. Поэтому второй способ зарабатывать на событиях такого масштаба, как Олимпиады или саммиты,— это покупка недвижимости в тех городах, где квартиры будут пользоваться спросом вне зависимости от проводимых мероприятий, а их проведение лишь стимулирует спрос и повысит цены на некоторое время.
Увы, в России таких центров притяжения крайне мало. Основные события происходят в Москве и Петербурге, где цены на недвижимость и так высокие. «В России сегодня проводится в год примерно столько же крупных международных конгрессов, сколько, например, в Кейптауне, и в три раза меньше, чем в Париже»,— говорит Василий Митько. По данным Московской торгово-промышленной палаты, Россия на международной арене пока теряет свои позиции как место проведения крупных международных конгрессных мероприятий. Согласно данным Международной ассоциации конгрессов и конференций, доля России на мировом рынке международных конгрессных мероприятий за последние десять лет снизилась почти в два раза и сегодня составляет менее 1%. «Поэтому и Саммит АТЭС во Владивостоке, и предстоящая сочинская Олимпиада — это единичные, можно сказать, уникальные события для России, особенно для регионов»,— добавляет господин Митько.
В мире таких событий не в пример больше, но все равно следует понимать, что событийная аренда — это инвестиции на вере. Вере в то, что клиенты заплатят рублем за купленные инвестором апартаменты не только во время события, но и после него. «Не нужно спекулировать на недвижимости — для этого существует фондовый рынок,— категоричен директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании Intermark Savills Игорь Индриксонс.— Покупая недвижимость в инвестиционных целях, не следует закладывать в инвестиционную модель потенциальный рост цен — нужно ориентироваться только на арендные платежи, как делают западные пенсионные фонды. Только такая модель является прогнозируемой и надежной. Но для того чтобы такие вложения окупались, недвижимость должна пользоваться спросом постоянно, а не в течение нескольких недель в году». «Событийная аренда в любом случае не покроет затрат на приобретение и содержание недвижимости, а если смотреть в будущее, то нередко после события интерес спадает и стоимость снижается, поэтому это очень высокорисковая инвестиция. Если ориентироваться на сдачу в аренду, лучше приобретать недвижимость в регионах, где аренда востребована не к конкретному мероприятию, а в связи с проведением большого количества мероприятий»,— соглашается Наталья Завалишина.