Прошедший год порадовал девелоперов и продавцов уверенным восстановлением рынка, однако ожидание дальнейшего роста цен не оправдалось. При этом спрос во всех сегментах рынка недвижимости в конце 2010 года был стабильно высоким. Осторожный оптимизм, который внушил экспертам прошлый год, определил тональность их прогнозов на наступивший.
Подорожает дешевое и дорогое
Эксперты особенно осторожны в своих прогнозах относительно городского жилья. О возможном падении цен, правда, речь не идет, однако и рост прогнозируется в пределах инфляции.
"В первые месяцы 2011 года на вторичном рынке жилья увеличение средней стоимости квадратного метра не превысит 1,5-2% ежемесячно",— предполагает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", не забывая при этом оговориться: "Это касается наиболее ликвидных объектов".
Впрочем, некоторые эксперты не исключают и снижения средней стоимости квадратного метра, правда временного. "Общий ценовой тренд последних месяцев на "вторичке" — все-таки снижение. Думаю, эта тенденция сохранится и в первой половине 2011 года,— отмечает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "Ипотек.Ру".— Вряд ли снижение цен будет сильным, но они запросто могут опуститься на 5-10% относительно нынешних значений. Поддерживать цены будет ипотечное кредитование и сравнительно небольшое предложение квартир. В свою очередь, на понижение будет играть тот факт, что недвижимость перестала быть инвестиционно привлекательной. Но как в прошлом году рост цен сменился падением, так и в 2011-м падение цен в первые месяцы может смениться ростом во второй половине года".
Из всех разрядов городского жилья самые прочные позиции у экономкласса. Многие эксперты предполагают, что недорогое жилье будет расти в цене. "В 2011 году на рынке столичной недвижимости будет наблюдаться дефицит готовых объектов экономкласса, за которым последует неминуемый рост цен в среднем на 20%",— говорит Евгений Родионов, генеральный директор Rodex Group.
Отметим, что речь идет именно о готовых объектах или находящихся в завершающей стадии строительства. Эксперты считают, что в этом году произойдет некий строительный разрыв, когда стройки 2010 года будут завершаться, а новые проекты не успеют запуститься. Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-Новостройки", считает, что именно к этому приведет вступление в силу Закона об энергоэффективности. "Теперь все вновь строящиеся здания должны соответствовать новым, более высоким требованиям к энергоэффективности. Например, требования к толщине стен увеличены с 300 до 350 мм, новые требования предъявляются ко всем элементам и конструкциям здания — окнам, наружным стенам. Те проекты, которые уже согласованы и получили разрешение на строительство, будут строиться по старым нормативам. А те, что в стадии проектирования, придется перерабатывать в соответствии с этими требованиями. Это может привести к некой паузе в выходе проектов на рынок и увеличению себестоимости строительства",— считает Мария Литинецкая.
Конечно, пауза возможна в первую очередь на стройках экономкласса. А в элитном секторе нормы энергоэффективности соблюдаются, как правило, с хорошим запасом. "Дефицит элитного жилья Москве в следующем году не грозит, в первую очередь в связи с тем, что на рынке стали появляться новые интересные проекты,— констатирует Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties.— Можно прогнозировать рост цен на рынке элитной недвижимости в пределах 10-20% в год".
"Дефицит жилья — миф,— еще более категорично высказывается Алексей Сидоров, директор по развитию Kalinka Realty.— Наоборот, возможно увеличение срока экспозиции квартир. На 2011-й год задела хватит, а уж там посмотрим, вернется ли активный спрос, что напрямую зависит от активности частных инвесторов".
В наименее выигрышном положении находится городской бизнес-класс. "Сегодня на рынке наблюдается большой объем объектов бизнес-класса — порядка 75% всех проектов относится к этому сегменту. Тем не менее возможно повышение цен и здесь, хотя и меньшее, чем в экономклассе",— говорит Мария Литинецкая. "Для московского жилья бизнес-скласса все еще характерен достаточно осторожный спрос на проекты с "размытым" классом и сохранение большого числа бумажных проектов",— соглашается Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер".
Загород: поворот к подряду
Трендом прошедшего года, впрочем как и 2009-го, на загородном рынке были поселки без подряда. Это было, с одной стороны, антикризисной мерой (ведь многие покупатели загородной недвижимости не доверяли ни девелоперам, ни собственным финансовым возможностям), а с другой стороны — следствием вывода на рынок непрофильных активов компаний, которые до кризиса девелопментом не занимались и не собирались заниматься.
"В кризис мы наблюдали выход на загородный рынок непрофильных инвесторов. Этот процесс продолжится, и поскольку у таких игроков не всегда есть опыт строительства домов, то в большинстве своем они предлагают на рынке формат участков без подряда. Однако спрос будет смещаться на участки с подрядом и готовые дома",— утверждает Юлия Севериненко, генеральный директор компании "ЗемАктив".
Если в относительно дешевых сегментах процесс перехода к подряду только начинается, то в элитном секторе, по мнению игроков рынка, он уже является определяющим. "После кризиса покупатели элитной недвижимости стали тяготеть к уже построенным домам или к интересным проектам высокой степени готовности. Эта тенденция продолжится и в следующем году,— утверждает Лидия Гречина, директор по маркетингу Villagio Estate.— Еще один тренд — крайне ограниченное число новых элитных проектов. Насколько мне известно, в следующем году в элитном сегменте появится не более двух-трех интересных новых проектов".
Дорогая загородная недвижимость даже рассматривается риелторами как возможный вариант для частных инвестиций. "Для удачного инвестирования нужно вступление в проект на ранней стадии, когда цены минимальны. Это должен быть проект с высокими темпами роста, и лучше обращаться к надежному застройщику,— говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.— У активных проектов осталось мало предложений по невысокой цене, и конечно, лучше игнорировать проекты, сроки строительства которых сдвинулись в необозримое будущее".
Сходное мнение у Александра Дубовенко, директора по развитию компании Good Wood. "По оценкам за прошедший год, средний рост по рынку земли в поселках составил всего 6-9%. Причина столь невысокого прироста — выход на рынок множества непрофессиональных игроков с неликвидными предложениями по низким ценам. При этом цена на интересные предложения с высокой ликвидностью выросла в некоторых случаях до 28%. В следующем году рост цен только увеличится. Особенно это относится к проектам загородной недвижимости, покупка которых осуществляется на начальном этапе строительства",— полагает Александр Дубовенко.
Когда офисы будут большими
Пожалуй, в наибольшей стени эксперты единодушны, оценивая перспективы коммерческой недвижимости. Бурного роста никто не предполагает, но на обещания роста цен и арендных ставок как минимум на 5-10% не скупится никто. Это понятно: коммерческая недвижимость, особенно офисная,— единственный сектор рынка, который пока еще не начал восстанавливаться. Впрочем, кроме субъективного фактора — пора бы уже — есть и вполне объективные причины для оживления рынка в этом году.
"В качественных объектах уровень вакантных площадей на протяжении всего года неуклонно снижался,— констатирует Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.— Наблюдается четкая дифференциация спроса во всех сегментах коммерческой недвижимости, основанная на качестве того или иного объекта. Востребованы объекты с хорошим местоположением, грамотной концепцией, для торговой недвижимости — с большим потоком покупателей, для офисной — с хорошей транспортной доступностью и парковочными местами. Спрос по качественным объектам находится примерно на уровне предложения, иногда даже превышая его. Поэтому можно с уверенностью сказать, что наступающий год будет годом медленного восстановления рынка во всех сегментах. Ставки аренды снижаться больше не будут, скорее речь может идти об их росте. В офисном сегменте рост цен на качественные площади может составить 5-10% в течение года. В торговом, скорее всего, ставки аренды останутся примерно на том же уровне, они и просели существенно меньше. Сегмент стрит-ритейла будет по-прежнему одним из наиболее успешных, но рост ставок вряд ли окажется выше тех же 10%. Скорее всего, ставки аренды и цены продаж приблизятся к докризисному уровню".
"Консервативный прогноз объема рынка коммерческой недвижимости на 2011 год — рост на 10-12%, оптимистический — все 20%. Это касается и роста количества сделок, и роста цен. Но увеличение цен произойдет не от уровня цены позиционирования объектов в рекламе, а от уровня цен реальных сделок",— прогнозирует директор компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко.
Уже сейчас компании-арендаторы перестают экономить на офисных площадях, и это также станет тенденцией года. "Компании вновь возвращаются к практике аренды офисов с большей площадью — с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое. Словом, рынок коммерческой недвижимости совершенно точно не стоит на месте, и его рост неизбежен",— подводит итог Наталья Блохина, руководитель отдела коммерческой аренды Kalinka Realty.
Инвестиции по мере необходимости
Эксперты не предполагают значительного роста цен на зарубежную недвижимость в этом году. Но и дальнейшее падение, по мнению большинства, маловероятно. Это означает, что ситуация благоприятна для покупателей и частных инвесторов.
"В европейских странах снова наступает хороший период для покупки недвижимости для собственного проживания,— отмечает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.— Во Франции и Италии можно будет получить существенные скидки на вторичном рынке. В среднем дисконт будет начинаться от 10%, доходя в некоторых случаях до 20-30%. В Лондоне также можно рассчитывать на скидки при покупке, но, в отличие от континентальной Европы, они будут незначительные — в среднем 5%".
"Следует рассчитывать на умеренный рост недвижимости в США и Израиле. При наличии спроса практически со всего мира востребованы будут объекты Лазурного берега Франции и Лондона,— говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.— Рынок недвижимости развивающихся стран полон неприятных сюрпризов, инвестиции здесь слабо защищены, в то время как в развитых странах с нашими российскими аппетитами давно уже делать нечего. В целом если вы желаете не заработать, а сохранить, то инвестировать следует в наиболее развитые страны, такие как США, Великобритания, Франция, Италия. Если же инвестора интересует прибыль, то работать имеет смысл на развивающихся рынках, где и результат потенциально выше, и риски велики. И самое главное: кризис учит нас тому, что инвестировать следует в ту недвижимость, которая вам на самом деле необходима".