Ставки по ипотеке снижаются и вплотную подходят к докризисным уровням. Однако ипотечные выплаты по стандартному кредиту все еще более чем вдвое превышают арендные платежи. Единственный способ свести разрыв к минимуму — оформить ипотеку на длительный срок и с первым взносом в половину стоимости квартиры.
Покупка под вопросом
До кризиса, выбирая между съемом жилья и его покупкой по ипотеке, большинство граждан отдавали предпочтение второму варианту. Хотя ипотечные платежи и представляли более серьезную нагрузку на семейный бюджет, кредит можно было оформить без первого взноса, банки периодически снижали ставки, да и стремительный рост цен должен был сполна компенсировать выплаты по ипотеке.
Сейчас для оформления кредита нужно иметь на руках как минимум 10-20% стоимости объекта, а большинство банков требует внести 30%. К тому же многие потенциальные заемщики не уверены в стабильности своего финансового положения. В настоящий момент платежи по ипотеке практически в два раза превышают арендные. Например, один из самых дешевых вариантов — однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в панельном доме в недорогом спальном районе на окраине Москвы стоит 4,5 млн руб. Аренда такой квартиры обойдется в 20-23 тыс. руб. Если оформить кредит с первым взносом 20% под 14% годовых на 15 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит около 48 тыс. руб., а переплата банку по процентам за весь срок кредита — более 5 млн руб. Если покупателю удалось накопить половину стоимости квартиры, ставка будет меньше. Так, если взять кредит на квартиру под 11% годовых с первым взносом 50% на 15 лет, ежемесячные выплаты сократятся до 25,5 тыс. руб. в месяц, что уже сопоставимо с арендными платежами, а переплата составит около 2,3 млн руб.
Очевидно, что с экономической точки зрения аренда предпочтительнее ипотеки. "Рост цен на недвижимость должен составлять не менее 10% в год, а процентная ставка по ипотеке — упасть за эту отметку. То есть когда проценты по кредиту будут съедаться повышением капитализации залогового объекта, тогда и заемщики будут активнее входить в правоотношения с кредитными организациями и отказываться от съема временного жилища",— считает руководитель департамента вторичного жилья компании "Азбука жилья" Андрей Банников.
В принципе рост цен на недвижимость по прогнозам на 2011 год укладывается в указанный диапазон. А вот сделать столь же оптимистичный прогноз по ипотеке эксперты пока не решаются. "Ставки аренды в течение 2011 года вырастут на 10-20% в зависимости от сегмента. На это указывает ряд объективных причин. Судите сами: объем предложения уже сейчас ограничен и ожидать его роста в связи со спадом строительства не приходится. Без постоянного роста цен покупки недвижимости ипотека (11% и выше) значительно уступает аренде (2-5% годовых). Граждане становятся мобильнее, а этой характеристике больше отвечает арендованное жилье, а не приобретенное, где вы практически бросили якорь. Если мы верим в то, что активное население будет чаще переезжать, то арендовать не только удобнее, но и выгоднее, ведь годовая аренда порою сравнима с комиссией при продаже. И сложная транспортная ситуация в городе работает на повышение ставок аренды. Снимать жилье ближе к работе — значит экономить время и силы на проезд к месту работы",— рассуждает гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
С ним согласна начальник отдела аренды компании "Пересвет-недвижимость" Галина Фабрицкая: "Цены на новостройки, вероятнее всего, в 2011 году будут повышаться незначительно — около 13-15 % в рублях. На вторичном рынке, судя по тенденциям 2010 года, рост будет еще ниже, около 10% за год. Но даже текущие цены на жилую недвижимость и ипотечные ставки достаточно высоки, с учетом дохода большинства потенциальных покупателей. Поэтому арендные ставки в экономклассе, вероятнее всего, в 2011 году по-прежнему будут ниже, чем размер платежей по ипотечным кредитам".
Расклад аренды
По данным компании "Азбука жилья", средняя стоимость найма квартир экономкласса составляет 25,8 тыс. руб., бизнес-класса — 96,4 тыс. руб., премиум-класса — 260,2 тыс. руб. в месяц. "В 2010 году рынок аренды вернулся в свое привычное состояние. Год оказался более активным, чем ожидалось. При этом показатели спроса в течение всего года были достаточно высокими и даже в конце года превышали пиковые значения как 2008-го, так и 2009 года. Основываясь на многолетних наблюдениях за арендным рынком и учитывая фактор сезонности, можно предположить, что ситуация в 2011 году будет развиваться по такому же сценарию: незначительные колебания цен, плюс-минус 2-3%, до начала "высокого сезона" и сезонный рост в пределах 10-15%",— говорит первый замдиректора компании "Миэль-аренда" Мария Жукова.
Наибольший рост ожидает сегмент экономкласса, однако он будет не выше, чем в прошлые годы. "Ставки в экономклассе, возможно, повысятся на 1,5-3 тыс. руб., это стандартный рост, наблюдавшийся уже многие годы, за исключением кризисных 2008-2009 годов. Тогда ставки, наоборот, снизились, и рост стоимости аренды в 2010 году вернул ставки на уровень августа 2008 года",— считает Галина Фабрицкая.
Наибольшим спросом у арендаторов по-прежнему пользуются одно- или двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса в шаговой доступности от станций метро и с бюджетом найма не более 30-35 тыс. руб. в месяц. "Согласно нашим исследованиям, мы обозначили типовые параметры столичной квартиры, предлагаемой внаем в Москве: однокомнатная или двухкомнатная квартира общей площадью 30-40 кв. м или 40-55 кв. м соответственно (площадь кухни — 9-12 кв. м) с косметическим ремонтом и необходимой начинкой: гарнитурная мебель в кухне, наборная — в комнатах, необходимая бытовая техника. По расположению в доме — это средние этажи панельного или кирпичного дома высотой от 9 до 17 этажей, по округу — САО, ЮЗАО, ЗАО, 5-15 минут пешком до станции метрополитена",— рассказывает Андрей Банников.
Андрей Банников: «Клиент, который желает снять квартиру бизнес-класса, ориентируется прежде всего на наличие системы кондиционирования воздуха и стеклопакетов»
Фото: Александр Щербак, Коммерсантъ
"В сегменте экономкласса требования невысокие, в лучшем случае — свежий косметический ремонт и близость к метро. Наиболее выгодные по соотношению цена-качество типовые квартиры в панельных домах в 5-10 минутах ходьбы от метро. Если дом новый, то там, как правило, минимум мебели, но свежий ремонт, это чистая и просторная квартира, и цена аренды в большинстве случаев выше среднего за счет хорошего состояния и большей площади. В бизнес-классе найти подходящий вариант сложнее, здесь требования намного выше, но если однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом и мебелью в районах кольцевых станций метро предлагают за 40-43 тыс. руб., то это уже отличный вариант, который быстро уходит с рынка",— говорит Галина Фабрицкая.
Арендаторы жилья бизнес-класса не готовы довольствоваться только хорошим ремонтом в квартире. "Клиент, который желает снять квартиру бизнес-класса, ориентируется прежде всего на наличие системы кондиционирования воздуха и стеклопакетов. Особым спросом у арендаторов пользуются светлые квартиры, оформленные в пастельных тонах, с минимумом изменений декора и с хорошо оборудованной кухней. Наличие обстановки в квартире зависит от ее размеров. Как правило, с мебелью сдаются небольшие апартаменты до 120 кв. м. В помещениях большей площади наличие мебели обычно не предполагается — клиенты привозят свою. Там делают только ремонт",— рассказывает Андрей Банников.
Арендные ставки в Москве начинаются с 20 тыс. руб. в месяц. При таком бюджете ваши варианты — однокомнатные квартиры в спальных районах, граничащих с МКАД. Например, в ЮВАО (Люблино, Выхино или Кузьминки) можно найти малогабаритную квартиру (кухня --3 кв. м, комната — 15) за 20-21 тыс. руб. в месяц. Однако в этом случае арендатору придется мириться еще с отсутствием свежего ремонта и минимумом мебели и бытовой техники. "Наиболее дешевыми районами Москвы традиционно являются ВАО и ЮВАО, особенно вокруг конечных станций метро или в транспортной доступности от них. Относительно недорогие квартиры можно найти в Зеленоградском районе Москвы, в силу обособленности и удаленности",— рассказывает Мария Жукова.
Более богатым выбор у арендатора будет, если его не пугает переезд за МКАД — за такие деньги в ближайшем Подмосковье можно арендовать квартиру в новостройке с мебелью и бытовой техникой. Преимущественно подобные предложения сосредоточены по восточному направлению: Люберцы, Железнодорожный, Реутов, Новокосино. "К категории недорогих можно отнести и однокомнатные квартиры современной планировки в спальных районах ЮЗАО, ЗАО, САО ближе к МКАД. Стоимость аренды такой квартиры составит порядка 30 тыс. руб. Располагая бюджетом 40-45 тыс. руб., можно арендовать однокомнатную квартиру в любом районе Москвы или двухкомнатную с качественным ремонтом ближе к МКАД",— рассказывает гендиректор агентства МИАН Василий Митько. При бюджете от 50 тыс. руб. можно присматриваться к двухкомнатным или трехкомнатным квартирам бизнес-класса в новых домах с консьержем и огороженной территорией в районах, приближенных к ЦАО (станции метро "Проспект Мира", "Динамо", "Тульская" и так далее).
Самые дорогие квартиры располагаются внутри Садового кольца и в ЗАО. В этих районах однокомнатная квартира с хорошим ремонтом, необходимой мебелью и техникой обойдется в 45-60 тыс. руб. в месяц. "Предпочтения с наличием хорошего вида из окна по месту жительства все те же: Патриаршие пруды, Остоженка, Пречистенка, метро "Кропоткинская", "Чистые пруды", "Полянка", "Новокузнецкая". Многие клиенты также предпочитают районы метро "Крылатское" и "Коломенское". В последнее время особую популярность получил район вокруг "Фрунзенской". Будущих клиентов привлекают близость к центру, разветвленная инфраструктура, хорошая экология, вид из окон на реку и Нескучный сад",— рассказывает Андрей Банников.
Например, в районе метро "Крылатское" стоимость найма однокомнатных квартир вблизи метро начинается от 33 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — от 45 тыс. руб., в районе "Коломенской" к аналогичным квартирам можно присматриваться с бюджетом 28 тыс. руб. и 35 тыс. руб. соответственно. В районе метро "Фрунзенская" бюджет для съемной квартиры придется увеличить. Здесь надо ориентироваться в среднем на 37 тыс. руб. для однокомнатной и на 50 тыс. руб. для двухкомнатной квартиры.