Районы комфортного пребывания
В следующем месяце ООО "Главстрой СПб" сдает в эксплуатацию первую очередь проекта комплексного освоения территорий "Северная долина". Другой, сопоставимый по масштабам жилой проект — "Юнтолово", — пока находится в стадии проектирования. Исполнительный директор "Главстрой СПб" Александр Ермак рассказал о планах компании на 2011 год.
Guide: В какой стадии сейчас находится реализация проекта "Северная долина"?
Александр Ермак: В строительной фазе сейчас находится 280 тыс. кв. м жилья (всего проект предполагает строительство 2,7 млн кв. м. — G). Из них в марте мы сдаем 196 тыс. кв. м, а оставшиеся 84 тыс. кв. м будут введены в октябре. Также в этом году у нас запланирован ввод детского сада — надеемся, что первого сентября уже перережем там ленточку. В этом году предполагается получить разрешение на строительство еще 420 тыс. кв. м в "Северной долине". Завершить эти объемы мы планируем в 2012 году — это практически весь объем квартала N15 — 700 тыс. кв. метров. В ближайшей перспективе планируем начать проектирование квартала 19, который расположен севернее уже отстроенного.
G.: Сколько было вложено средств в 2010 году в этот проект?
А. Е.: За 2010 год вложено 6,5 млрд рублей. В основном это общестроительные работы.
G.: Каковы источники финансирования строительства "Северной долины"?
А. Е.: Кредиты банков, средства дольщиков...
G.: Какой банк предоставил кредит?
А. Е.: Сбербанк, примерно 7,5 млрд рублей — деньги пошли на приобретение земли и часть — в рамках проектного финансирования.
G.: Возникали какие-либо неожиданности в ходе реализации проекта?
А. Е.: Глобальных — нет. Площадка понятная, мы ее изучили и проработали. Возникали характерные для Петербурга проблемы инженерно-геологического характера — водонасыщенные, слабые грунты, но это такая — рабочая — неожиданность.
G.: Когда вы начали продажи в этом проекте?
А. Е.: Продажи начали в апреле 2010 года. На данный момент из 280 тыс. кв. м в продаже осталось 35 тысяч. Корпуса 9, 8 и 5 проданы полностью, остался нераспроданным еще корпус 1.
G.: А по каким ценам сейчас продаете?
А. Е.: На старте строительства начинали продавать по 49,9 тыс. рублей за квадартный метр. Постепенно, по мере повышения степени готовности зданий, повышались и цены. Сейчас однушки мы продаем по цене 67 тыс. руб., двушки — 62 тыс., трешки — по 55 тыс. руб. за квадратный метр. Это уже остатки предложения, про которые я говорил. Естественно, чем выше готовность объекта, тем цены выше. При старте следующей очереди мы вернемся к заявленным ценам на первой очереди, а затем, на более поздних стадиях строительства, будем придерживаться нынешней тактики ценообразования.
В "Северной долине" мы позиционируем жилье как "жесткий эконом", но это понятие относительное. Экономичной является квартирография: небольшие метражи, большое количество однокомнатных квартир (в некоторых корпусах 3-й очереди до 70%), но в нынешних реалиях рынка это наиболее ликвидный товар. Сама технология строительства — кирпично-монолитная, квартиры с готовой отделкой, лифты OTIS, входные группы по индивидуальным дизайн-проектам, витражное остекление и т. д. Все это подчеркивает высокое качество жилья и комфортные условия проживания.
G.: Как продвигается проект "Юнтолово"?
А. Е.: Так же, как и по Шкапина — Розенштейна, ведем проектирование первой очереди. Это будет малоэтажная застройка, первая очередь — 115 тыс. кв. м (общая площадь жилья в "Юнтолово" составит 2,2 млн кв. м. — G). Также к весне рассчитываем выйти на госэкспертизу, летом — на площадку. Сдерживающим фактором для нас здесь является отсутствие понимания, в какие сроки город решит вопрос канализования территории. Все остальные вопросы, кроме канализации, по инженерии решены. В рамках исполнения городом своих обязательств по инженерному обеспечению "Юнтолово" здесь необходимо построить канализационный коллектор. Если уже в этом году город предусмотрит необходимые средства, то и нам будет иметь смысл начинать работы. Без включения коллектора в адресную инвестиционную программу может возникнуть ситуация, что коробки стоят, а подключать их некуда. Все упирается в сроки финансирования проекта городом.
G.: Какие средства на этот проект требуется выделить из бюджета?
А. Е.: Нужно около 1,76 млрд рублей. Мы надеемся, что в апреле-мае такие поправки будут приняты. Тогда к концу 2012 года мы готовы будем ввести первую очередь "Юнтолово".
G.: Там будет только малоэтажное жилье?
А. Е.: Примерно поровну малоэтажного — до 5 этажей — и многоэтажного. То, что ближе к Юнтоловскому заказнику, — малоэтажки.
G.: Какая технология будет применяться? Сейчас многие проекты ориентируются на панельно-каркасную технологию.
А. Е.: Нет, такую технологию мы использовать не планируем. Для этого нужно собственное производство. Мы строим жилье, которое находится относительно далеко от центра города, а эта технология все-таки не совсем понятна потребителю, мы можем его завоевать только качеством. Поэтому будем позиционировать "Юнтолово" как район комфортного пребывания — в том числе исходя и из технологий строительства. Там так же, как и в "Северной долине", будет монолитно-кирпичное домостроение.
G.: А позиционировать этот квартал будете в каком классе?
А. Е.: Аналогов такого продукта не существует пока в городе — и по его локации, и по множеству иных факторов. Поэтому мы проводим консультации с аналитиками. Возможно, позиционирование в ходе ввода очередей будет корректироваться. Однозначного мнения относительно класса этого проекта у специалистов нет. Будем двигаться методом "научного тыка". В любом случае продажи начнем там осуществлять не с нуля.
G.: Когда компания только выходила на рынок, руководством анонсировались покупки производств стройматериалов. Они были в итоге совершены? Не планируете ли приобретать еще что-нибудь?
А. Е.: От планов по созданию собственных производств мы отказались — наступил кризис. Кроме того, создание и отладка производства, а затем выход его на безубыточность занимают определенное время — 3-5 лет. А учитывая сроки, которые поставлены перед нами властями города, мы не успеем выйти на необходимый уровень окупаемости по производственным мощностям. Это экономически нецелесообразно. Хотя варианты по покупке готовых производств рассматриваем — это касается производства железобетонных изделий, газобетона.
Планы и реальность
"Главстрой СПб" также выступает застройщиком территории Апраксина двора. Проведена историко-культурная экспертиза, в проект внесены исправления, и он направлен для окончательного утверждения в КГИОП. Согласно данной экспертизе, объекты на территории Апраксина двора являются памятниками и сносу не подлежат. Первоначальный проект предполагал снести значительную часть построек. Пока идет проектирование, город передает "Главстрою" недвижимость на территории исторического памятника.
Этим летом "Главстрой" рассчитывает начать строительные работы в районе улиц Шкапина — Розенштейна. Там будет построено 60 тыс. кв. м жилья и 30 тыс. кв. м офисных помещений. Также проект предполагает возведение гостиницы на 200 номеров.