Элита уверена в завтрашнем дне
О перспективах развития рынка жилья премиального класса рассказывает Георгий Богачев, руководитель направления элитной жилой и коммерческой недвижимости группы ЛСР, управляющий ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"".
Guide: Можно ли говорить о каких-то новых тенденциях на рынке строительства элитного жилья? Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок элитной недвижимости в 2011 году?
Георгий Богачев: 2010 год был для строительного рынка достаточно оживленным и во многом показательным. Обозначились важные качественные тенденции. Пожалуй, самая главная — вернулся интерес к покупке жилья на ранних стадиях строительства. В течение года этот процесс развивался постепенно. Так, в первом полугодии элитная недвижимость на петербургском рынке приобреталась, как правило, в сданных домах. Во втором полугодии уже заметно увеличилась доля продаваемого жилья на стадии возведения каркаса здания. Значит, у покупателей появилась уверенность в стабилизации рынка. Свою роль здесь сыграло и возобновление ипотечного кредитования.
Кроме того, можно отметить общий рост спроса — объем сделок на первичном рынке центра Петербурга по сравнению с 2009 годом вырос на 25% по количеству и на 32% по метражу. Эти цифры также говорят о том, что стали покупать квартиры большего метража.
Одной из значимых тенденций на рынке в 2010 году можно назвать возобновление работы над новыми проектами и значительный рост предложения — в прошедшем году отмечен самый большой ежеквартальный объем предложения в центре города, начиная с 2002 года. По данным нашей аналитической службы, к концу прошлого года было выведено в продажу в пять раз больше площадей, чем за весь 2009 год. Причем, это касалось преимущественно крупных комплексов. Так, в 2009 году началась реализация 7 объектов общей площадью всего 31,4 тыс. кв. м, а в 2010 году — 10 проектов общей площадью 159,4 тыс. кв. м. Корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" в прошлом году вывела в продажу три значимых объекта (элитарный дом "Венеция", "Смольный квартал", вторую очередь "Парадного квартала").
Еще одна значимая тенденция — дифференциация рынка первичной недвижимости в центре. Часть предложения приблизилась к бизнес-классу. При этом есть и действительно эксклюзивные дома - такие, как наш дом в Зоологическом переулке или дом на Крестовском "Венеция". Причем в первом случае наиболее востребованными становятся одно-двухкомнатные квартиры. А во втором — клиентов больше привлекают квартиры увеличенной площади.
Что касается прогнозов на текущий год... По итогам января и начала февраля в отделе продаж корпорации мы уже наблюдаем большое количество звонков и визитов, поэтому есть все основания считать, что текущий год будет успешным.
G.: Как изменились цены на элитную недвижимость в 2010 году? Каков ваш прогноз по ценам на 2011-й?
Г. Б.: В течение 2010 года удельная стоимость метра элитного жилья в центре оставалась стабильной и держалась на уровне 152 тыс. руб. Но надо помнить, что удельные цены в отношении элитной недвижимости — важный, но весьма условный показатель: цены на отдельные эксклюзивные квартиры могут превышать средние в разы. Если говорить о ценах на объекты корпорации, то во втором полугодии наблюдалась осторожная тенденция роста цен. Как компания маркет-мейкер, мы можем позволить себе показывать пример. Так, в элитарном доме "Венеция" на некоторые квартиры максимальный рост за минувший год составил до 20%. В жилых комплексах "Парадный квартал" и "Резиденция на Суворовском" среднее повышение цен составило 4-5%. Можно говорить о том, что есть все предпосылки для постепенного роста цен и в 2011 году.
G.: Сколько сейчас квартир продается на рынке? Какова доля корпорации в общем объеме продаж?
Г. Б.: Сейчас объем предложения на рынке элитной недвижимости, по оценкам нашей аналитической службы, составляет 3320 квартир, или 396 тыс. кв. м, что больше по сравнению с началом 2010 года на 4 и 9% соответственно. Но, несмотря на активный вывод предложения, спрос тоже не стоит на месте. При этом предложение продолжает серьезно преобладать над спросом. И это предоставляет покупателям хорошие возможности выбора: как застройщика, так и самих квартир.
Итоговые показатели наших продаж в 2010 году превзошли все ожидания. С весны был отмечен заметный рост спроса, максимум которого пришелся на август-сентябрь. В результате корпорация существенно перевыполнила план. Наша доля рынка по продажам первичной недвижимости в центре Петербурга по итогам 2010 года составила 37%, это наш абсолютный рекорд за все годы работы. Планка высока, но есть планы не останавливаться на достигнутом.
G.: Как меняются требования покупателей элитного жилья в части инженерных систем, планировок?
Г. Б.: С каждым годом наши покупатели становятся все более осведомленными и подкованными. Опции, которые несколько лет назад мы преподносили как эксклюзивные, теперь стали обязательными для элитного жилья. Например, теплый паркинг, из которого можно подняться прямо к дверям квартиры. Важная составляющая — современные технические решения в инженерии. Например, системы кондиционирования и вентиляции, очистки воды, которые, в принципе, предусматриваются не только в жилье класса люкс. Но в нашем случае все опции должны быть более высокого уровня с учетом требовательности покупателей. Некоторые решения корпорация применила первой в Петербурге. Это КИВы (клапаны инфильтрации воздуха), которые уже в течение нескольких лет мы устанавливаем во всех домах. Или обязательное наличие на кухне двух вентиляционных каналов — один для вытяжки над плитой, а второй - для общего воздухообмена.
Покупатели элитного жилья очень индивидуальны в своих требованиях. Поэтому актуальнее всего предоставлять им возможности организации в своих квартирах инженерных систем согласно личным предпочтениям. Особая тема — это планировки. Обязательно делаем зонирование на жилую и гостевую зоны, просторные холлы и кухни, большие гардеробные и санузлы (и в этих помещениях желательны окна). В квартирах большой площади необходимо проектировать не два (это уже стандарт), а три санузла. Ну и, конечно, все больше внимания уделяется местоположению, видам из окон. Покупка элитной квартиры — это не решение жилищной проблемы, это зачастую осуществление мечты.
G.: Какие проекты корпорация намерена реализовывать в ближайшее время?
Г. Б.: В этом году планируем вывести в продажу два объекта. В ближайшие месяцы собираемся вывести в продажу комплекс на Ковенском пер., 5, который будет включать жилую часть и коммерческие помещения, теплый паркинг. Во второй половине года запланировано начало реализации масштабного квартала на пр. Медиков, 10 (участок 7,4 гектара). Это будет 9-14-этажный жилой комплекс со встроенными коммерческими помещениями и подземной автостоянкой. С одной стороны, это Петроградка, центр. С другой — вокруг много достаточно современной застройки, что дает возможность отступить от строгой стилистики. Поэтому и облик комплекса тоже будет более современным, чем традиционные объекты нашей компании. С этим проектом мы связываем новые перспективы развития — это наш первый проект, приближенный к бизнес-классу. Здесь будут преобладать небольшие квартиры. Выводя на рынок этот объект, мы планируем расширить клуб наших покупателей за счет тех, кто ждет доступного предложения в центре города.
G.: Сколько объектов у вас сейчас в работе?
Г. Б.: Активное строительство ведется на четырех крупных объектах. Это дом "Венеция" на Депутатской улице, дом в Зоологическом переулке, "Смольный квартал" и 2-я очередь "Парадного квартала". Несколько объектов находятся на стадии проектирования. План деятельности обозначен на несколько лет вперед.