Ипотека: постепенное восстановление
В первой половине 2010 года крупнейшие государственные банки выступили с новыми предложениями по ипотечному кредитованию: были снижены процентные ставки и смягчены требования к заемщикам
Госбанки «сбивают» ставки
Это послужило толчком к оживлению ипотечного рынка, наряду с планомерным понижением ставки рефинансирования ЦБ, которая в июне 2010 достигла рекордно низкой отметки 7,75% (для сравнения: в июне 2009 года ставка рефинансирования составляла 11,5%).
По данным Банка России, российская средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях в третьем квартале 2010-го составила 13,4% против 14,6% в аналогичном квартале 2009-го (понижение на 1,2%). По данным консалтингового агентства «Финмарт», среднерыночная ставка по рублевым кредитам в декабре 2010-го составила 15,34% против 17,58% в декабре 2009-го (понижение на 2,24%). Однако, по официальным прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), возращение уровня процентной ставки на докризисный уровень ожидается только в 2012 году.
На данный момент в республике ипотечные кредиты в рублях на общих основаниях (для клиентов, не являющихся партнерами банка, т.е. держателями карт или прежними кредиторами) рассчитываются от 12,15% в «Сбербанке», 11% — в ВТБ-24 и 12% — в «Газпромбанке». Коммерческие банки ответили на вызов: новая минимальная ипотечная ставка в «Уралсибе» — 11,5% (с января 2011 года), в «Мой Банк. Ипотека» — 11,5% (с ноября 2010). Такая гибкость политики кредитных учреждений объясняется не только ростом их ликвидности, но и тем, что банки присоединились к государственным программам АИЖК. В регионе по этим программам работают «АФ Банк», «ИнвестКапиталБанк», «УралСиб», «Газпромбанк» и «Мой Банк. Ипотека».
Рекордно низкие процентные ставки предусмотрены в 2011 году по социальной ипотеке: по информации Госкомитета РБ по строительству и архитектуре, в нынешнем году льготная ипотечная ставка будет составлять 6% (с учетом субсидирования за счёт бюджета республики). Субсидии предназначены для жителей Республики Башкортостан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ставки на покупку жилья по социальным программам АИЖК («Материнский капитал», «Военная ипотека» и др.) рассчитываются от 8% до 11,75% для граждан, попадающих под действие программ.
Возвращение новостройки
В течение 2008-2009 годов в целом по стране усложнилась процедура получения ипотечного кредита на строящееся жилье. В 2010 новостройка вернулась на ипотечный рынок республики. В настоящее время ипотечные кредиты на приобретение строящегося жилья (под залог приобретаемой недвижимости) предоставляют шесть банков: «Сбербанк», «УралСиб», «ИнвестКапиталБанк», ВТБ-24, «АФ Банк», «Газпромбанк». В Уфе минимальная ставка ипотеки для новостроек в рублях по состоянию на январь 2011 года составляет в среднем 12%.
Предложение по ипотеке на вторичную недвижимость в регионе более обширно — выделить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке Уфы готовы более 20 кредитных организаций (по данным АИЖК, в июле 2010 ипотечные кредиты выдавали только 10 банков). Средняя ставка на «вторичку» колеблется от 11% до 14%. Примерно треть банков также работает и в области кредитования покупки коттеджей и таунхаусов, ставки по которым практически сравнялись с «квартирными».
«Плавающий» процент
Ещё одной приметой времени стало возвращение ипотечных кредитов с переменными ставками. Чаще всего банки предлагают комбинированный процент: ставка фиксируется на первый период погашения кредита (обычно на пять лет), а далее рассчитывается по уровню индексов MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), Libor (London Interbank Offered Rate) или Euribor (European Interbank Offered Rate).
Данные показатели представляют собой средневзвешенную процентную ставку по межбанковским кредитам, выраженную в рублях (MosPrime), евро (Euribor) и других валютах (Libor исчисляется для 10 валют) на разные сроки. В январе 2011 ставка MosPrime на три месяца колеблется около 4%, на шесть месяцев — 4,35%, а ставка Euribor на три месяца составляет около 1,2%, на полгода — 1,26%. В случае, если рубль подешевеет и ставка MosPrime снизится, то выгодность такого кредита для заёмщика повысится.
Обычно ипотечные кредиты с «плавающей» ставкой сравнительно дешевле «фиксированных» на момент их выдачи, но дальнейшее значение индекса, привязанного к курсу валют, сложно предугадать. Поэтому большинство специалистов считают оправданным приобретение ипотечного кредита с «плавающим» процентом только на краткосрочный период – до пяти лет.
«Гуманизация» ипотеки
Другой положительной тенденцией является повышение лояльности банков к заёмщикам. Это в первую очередь относится к упрощению требований кредитных организаций к пакету документов для предоставления ипотеки. Так, теперь заемщик может представить справку о доходах не только по форме 2НДФЛ, но и по формулярам банков. Многие банки также снизили единовременную комиссию за предоставление ипотечного кредита, а некоторые отказались от неё вовсе — это «Сбербанк», «УралСиб», «ИнвестКапиталБанк» и «Банк Москвы». Другим значимым «послаблением» является снижение первоначального взноса до 10% и введение более гибкой системы совместных займов, при которых платёжеспособность оценивается по совокупному доходу заёмщика и созаемщиков (до трех членов семьи).
Одним из «подводных камней» ипотечного кредита до сих пор остаётся страхование. Существует три вида страхования ипотеки: приобретаемой недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и страхование титула сделки. В некоторых банках полное страхование является обязательным условием выдачи кредита, в других возможен отказ от одного или двух видов страхования — но платой за это станет повышение процентной ставки. Средняя ставка «незастрахованной» сделки будет менее привлекательной — кредит «прибавит в весе» от 2% до 6%.
Ипотечный рынок растет
В течение 2010 года в процессе оживления ипотечного рынка почти во всех регионах России наблюдался рост количества заключенных ипотечных договоров, общего числа проданных квартир и объема спроса со стороны населения. По данным Банка России, за три квартала 2010 года банками в РФ было выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,1 млрд рублей, что превышает аналогичный показатель того же периода 2009 года в 2,4 раза в количественном выражении и в 2,6 раза — в денежном. За девять месяцев 2010 года средний размер кредита вырос с 1,17 до 1,25 млн рублей (+7%).
Спрос населения на ипотечные кредиты всегда был высок, однако в последние годы он носил отложенный характер. В настоящее время на ипотечном рынке страны постепенно формируются условия, благодаря которым отложенный спрос переходит в реальный. Так, по данным Росреестра, доля объектов недвижимости, обременённых ипотекой, в общем количестве сделок с недвижимостью в России во втором полугодии 2009 составила 11,8%, а в третьем квартале 2010 — 14,8%.
Case Story: Ипотека
Мы решили проверить, как банки выполняют свои обещания быть «сговорчивее» по вопросам ипотеки и попытались взять ипотечный кредит на строящееся жилье в нескольких ведущих банках города.
Case
Требуется ипотека на строящуюся трехкомнатную квартиру в центре города, площадью 100 кв.м. Ориентировочная рыночная стоимость — 5,5 млн руб. Приобретается семьей из трех человек, из которых один неработающий, семья не имеет иных кредитных обязательств и не является партнером банка. Срок кредитования — 5 лет, среднемесячный доход — 150 тыс. руб. Залог — только приобретаемая недвижимость.
Результаты, полученные в ходе первичных консультаций, мы систематизировали в таблицу. Оценка производится на базе информации, предоставленной непосредственно консультантами-сотрудниками банков.
Владимир Полетаев,
директор Агентства Недвижимости «КВАРТАЛ»
— За последний год на рынке первичного жилья в Уфе наблюдается рост доли сделок с недвижимостью, заключаемых с помощью ипотеки на 20-25%. Наибольшим спросом пользуется первичное жильё высокой степени готовности, так как покупатели пока с осторожностью подходят к покупке жилья на ранних этапах строительства. В основном, это спрос на среднюю ценовую категорию с чистовой отдел-кой. Что касается динамики цен, то снижение ставок по ипотеке не вызовет большого «скачка». Основываясь на аналитику и статистику нашего агентства, ожидается постепенный рост стоимости недвижимости в течение полугода.
На наш взгляд, из существующих на данный момент предложений для клиентов по ипотечному кредитованию есть несколько банков, которые наиболее востребованы заемщиками. Разница в их ставках колеблется от 1% до 1,5%. Заемщики при выборе банка учитывают не только «голые цифры» ставок, но и все существенные условия оформления кредита (комфортность и скорость оформления).Татьяна Мирсаева,
заместитель начальника центра ипотечного кредитования ОАО «ИНВЕСТКАПИТАЛБАНК»
— Ситуация на ипотечном рынке в республике в целом отвечает общероссийским тенденциям. Рынок активно набирает обороты, особенно в сегменте кредитования новостроек. Если кредитные ставки на приобретение жилья на вторичном рынке с июля прошлого года возросли в среднем на 1%, то по программам кредитования первичного жилья, они, напротив, начали снижаться. В рамках национальных тенденций стимулирования застройщиков и граждан на цели приобретения квартир в строящихся домах, возможно снижение ставки в течение года в среднем на 0,5 — 1%. Сейчас клиенты часто используют возможность оформления ипотеки на длительный срок, что позволяет снизить размер ежемесячных платежей. Прошедший кризис заставил людей более рационально оценивать свои возможности: за кредитом обращаются те, кто действительно уверен, что сможет по нему рассчитаться. По итогам 2010 года уровень просроченной задолженности заемщиков по сравнению с 2009 годом стал постепенно уменьшаться. В том числе благодаря реструктуризации ипотечных кредитов Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и за счет собственных средств банка.
Практика показала, что большинство клиентов по ипотечным программам — это семейные пары в возрасте 25-35 лет с одним ребенком. При минимальном доходе семьи в 39 тыс. руб., оформляя ипотечный кредит на 20 лет на 1,9 млн руб., и при первоначальном взносе 30% ежемесячный платеж для такой семьи составляет примерно 14,7 тыс. руб. Зачастую заемщики стараются досрочно погашать «долгосрочные» кредиты.