Поляна городского типа
Сочи, как известно, самый протяженный из российских городов. Но он еще и самый разнообразный. Его горная часть, которую принято называть Красной Поляной, находится на высоте 540 м над уровнем моря, отличается от прибрежной части как климатом, так и внешним обликом и даже развивается по-своему
Дорожные споры Новый терминал Адлерского аэропорта — это, скажу я вам, большая разница по сравнению со старым — жутким душным ангаром. Новый — просторный, чистый, даже зимний сад имеется, в который, правда, нельзя пройти, потому что двери закрыты. Да и архитектура впечатляет: этакий хай-тек с колоннами в виде крабьих лапок.
Знаю я забавный анекдот про этот терминал. Он впервые как бы заработал в феврале 2007 года, когда в Сочи прилетела очередная комиссия МОК. Как бы — потому что он тогда был еще не готов и работал только для этой делегации. А чтобы создать впечатление действующего терминала, начальство задействовало госслужащих и родителей детишек из местных школ, наказав им собраться в определенный час в аэропорту чисто одетыми и с приличными чемоданами (никаких челночных сумок). А поскольку аэропорт как бы международный, мобилизовали еще и афроамериканцев — чистильщиков обуви из гостиницы «Рэдиссон-Лазурная». Нигде, наверное, не умеют так творчески пускать пыль в глаза, как в столице будущей Олимпиады.
Впрочем, в Сочи сейчас и настоящей пыли хватает: от строительной техники, даже зимой, если, конечно, не идет дождь. От Адлера до Красной Поляны примерно 40 км по узкой двухполосной дороге, идущей вдоль берега реки Мзымты. Понятно, что дорогу надо расширять, но некуда: с одной стороны горы, с другой — обрыв. Поэтому поступили следующим образом. Русло Мзымты шириной метров сто, а то и больше, хотя сама река скорее напоминает ручей. И этот ручей выбирает ту дорожку, которая ему больше понравилась. Теперь часть русла у реки отбирают под автодорогу, а вода без всякого волюнтаризма будет течь по строго определенному маршруту.
Экологи утверждают, что для реки это вредно. Зато для автомобилистов полезно. К Олимпиаде старая дорога станет односторонней, и по ней можно будет ехать в сторону Красной Поляны, а новая, соответственно, для обратного пути. Ну и еще будут эстакады-развороты (одна уже построена). А по другому берегу Мзымты ведут ветку железной дороги, по которой можно будет за 27 минут прокатиться от Адлера до самых подъемников. В общем, у речки будет вид индустриальный (да и сейчас уже он такой), зато наши олимпийские объекты станут самыми доступными в мире.
Эстонская поляна Обычно место расположения олимпийских объектов называют Красной Поляной. Это не совсем правильно. Поселок Красная Поляна (входящий в состав города Сочи) заканчивается как раз перед первым подъемником. А дальше — поселок Эсто-Садок (входящий в состав Краснополянского района), на территории которого как раз и располагается горный олимпийский кластер (почему-то этот айтишный термин очень нравится олимпийскому начальству). Когда-то здесь жили переселенцы из Эстонии, отсюда и название. Есть даже дом-музей классика эстонской литературы Антона-Хансена Таммсааре постройки 1910 года.
Несколько рядов частных домов и мини-гостиниц слева от дороги — это и есть поселок, население которого не превышает 800 человек. И это, пожалуй, главное достоинство данного места: вся околоолимпийская недвижимость строится практически с чистого листа.
Впрочем, не совсем уж он и чистый, этот лист. Есть здесь сложившийся рынок земли и домов, цены не ниже, а скорее даже выше, чем на побережье. Вот, например, участок, выходящий воротами прямо на трассу, по соседству с тем самым писательским домом-музеем. Это, кстати, большой плюс: достопримечательность, охраняемая законом, это гарантия того, что по соседству не появится какая-нибудь пятиэтажная мини-гостиница. Но цена — $74 тыс. за сотку, около $2 млн за участок. Рублевка, конечно, не отдыхает, но надо иметь в виду: дорогие участки в Подмосковье, как правило, продаются уже со всеми коммуникациями, а здесь — только электричество. Газ и канализация появятся до Олимпиады, но сколько придется еще доплачивать за блага цивилизации — неизвестно.
Надо сказать, что цены на землю здесь практически монопольные. Неподалеку такой же участок предлагается по 2,5 млн руб. за сотку ($83 тыс.). Правда, уже в телефонном разговоре хозяева согласились «упасть почти до двух миллионов» ($66 тыс.). В общем, в среднем получается примерно то же самое.
Можно купить и уже готовый дом. Вполне добротный коттедж площадью 230 кв. м, еще и с гостевым домиком и бассейном, на участке 10 соток предлагается к продаже за $1,9 млн. Правда, как я выяснил в разговоре с риэлтором, продается он с 2003 года.
Честно говоря, я плохо представляю себе человека, который позарится на эту придорожную недвижимость по означенным ценам. С учетом того, что горнолыжный сезон здесь с конца января по начало мая (то есть меньше четырех месяцев), а по соседству строится целый конгломерат многозвездных отелей, коммерческого смысла в таком приобретении нет. Ну а если покупать для себя, то почему не в Альпах?
Впрочем, в окрестностях Красной Поляны есть вполне симпатичные частные небольшие поселки с деревянными домами на берегах горных ручьев. Земля под них выкупалась несколько лет назад по непредставимым теперь ценам, и дома люди строили для себя, а не для перепродажи. Теперь, когда цены вздуты до неприличия, надо очень уж любить здешние места, чтобы покупать недвижимость на вторичном рынке.
Пятизвездная столовка Большая часть недвижимости в горном олимпийском кластере — отельная. Горнолыжный комплекс «Роза хутор» (название отсылает к эстонскому прошлому этой местности) — это целых десять отелей, которые будут управляться именитыми международными операторами. Строит все это хозяйство «Интеррос» Владимира Потанина.
Некоторые отели уже совсем с виду готовы, несколько — на середине строительства. Одно из зданий, кстати, точная копия Сочинского железнодорожного вокзала, только, как мне показалось, несколько увеличенная. Даже часы на башне такие же. Было бы логично прямо сюда довести новую железную дорогу, но она заканчивается в паре километров, около комплекса «Альпика сервис». Впрочем, главное достоинство «Розы хутор» — это конечная точка кластера, дальше — заповедная зона, и горы обступают отельный комплекс не с двух, а даже с трех сторон.
Подъемники здесь уже работают, открыт и ресторан самообслуживания с остроумным названием «ВИП-столовка ”Лыжелюб“». В общем, место уже обживается. Кстати, как раз сейчас на лыжных трассах «Розы хутор» впервые проходят тестовые соревнования в рамках Кубка России и Кубка Европы.
Покупка с возвратом Программой олимпийского строительства в горном кластере предусмотрено возведение единственного жилого объекта. Зато очень большого. Это жилой комплекс «Горки-Город», который находится на территории горнолыжного центра «Горная карусель».
Проект состоит из двух неравных частей — нижней и верхней. Первая и большая занимает почти всю территорию поселка «Эсто-садок» между автомобильной дорогой и берегом Мзымты. Здесь строятся малоэтажные дома на 2267 квартир, а также полный набор социальной инфраструктуры: спортивные и развлекательные комплексы, спа, объекты торговли, прогулочные зоны на берегу реки и т. д. Кроме того, будут здесь и три отеля. То есть получится действительно небольшой городок. Впрочем, почему небольшой? Население его составит 4–5 тыс. человек, бывают городки и поменьше. Причем в шаговой доступности у этих жителей будет, с одной стороны, горнолыжный подъемник, с другой — комплекс трамплинов, где пройдут олимпийские соревнования. Сейчас уже работает канатная дорога гондольного типа производства французской фирмы РОМА. А всего проектом предусмотрено строительство до 28 канатных дорог разных типов. Будет проложено 6 «зеленых» (минимальная сложность), 8 «синих» (средняя сложность), 16 «красных» (повышенная сложность) и 6 «черных» (максимальная сложность) трасс общей протяженностью 70 км.
Нижняя часть строится по проекту архитектора Михаила Филиппова в классическом романском стиле. Верхняя часть проекта меньше по объему, но едва ли не интереснее. На высоте 960 м над уровнем моря (там как раз находится первая пересадка подъемника) будет построен комплекс из 110 коттеджей, 220 апартаментов и 9 гостиниц. Здесь также будет собственный спа-центр и конный клуб. Но пожалуй, главный инфраструктурный элемент — это горное окружение, лыжные трассы и хвойные леса. С архитектурной точки зрения верхний город будет представлять собой как бы модернизированные старинные здания и шале в европейском стиле.
Покупка апартаментов в «Горки-Городе» интересна в том числе и с инвестиционной точки зрения. Девелоперы проекта предлагают единственную в своем роде схему продажи: с гарантированным возвратом части суммы после Олимпиады в 2014 году. Допустим, вы покупаете сейчас самую маленькую квартиру площадью всего 34 кв. м, ее цена — $120 тыс. Если сумма выплачивается полностью, то в стоимость входит и отделка. На время Олимпиады квартира сдается в аренду управляющей компанией из расчета $1 тыс. в день. Период Олимпиады — это 50 дней, начиная от заезда гостей и до награждения победителей Параолимпиады. Таким образом, только за время Олимпиады вы вернете более трети вложенных средств. Естественно, можно продолжать сдавать в аренду свою недвижимость и после Олимпиады, хотя, конечно, расценки будут несколько ниже.
Но главное достоинство этого проекта с инвестиционной точки зрения даже не в том, что можно неплохо заработать на Олимпиаде. Самый больной вопрос любого инвестора, который вкладывается в строящийся объект,— будет ли он завершен, а если будет, то в какие сроки. В данном случае ответ на этот вопрос вполне очевиден. Олимпийское строительство находится под контролем властных структур, а потому февраль 2014 года — время «Ч», которое перенесено быть не может. Кстати, в «Горки-Городе» во время Олимпиады разместится медиагородок, так что окончание строительства в срок — дело, можно сказать, государственное.
Пожалуй, единственный риск, которому подвергается в данном случае частный инвестор,— глобальный. То есть если по каким-то политическим причинам Олимпиада не состоится или состоится в усеченном виде (мы это уже проходили в 1980-м), недвижимость в Красной Поляне обесценится или в лучшем случае потеряет часть своей ценности.