Тольяттинский ОАО «Автовазбанк» (АВБ) и оренбургское ООО «Управляющая компания Степ» после многомесячных судебных споров все-таки подписали мировое соглашение. По нему банку, а точнее его аффилированной структуре, достался ТРК «Новый мир» в крупнейшем спальном районе Оренбурга. По экспертным оценкам, банк получил объект и землю под ним по цене почти в два раза ниже рыночной стоимости. В АВБ утверждают, что при появлении инвестора готовы этот ТРК продать. Однако участники рынка в таком развитии событий сомневаются.
Стали известны подробности завершившегося судебного спора между тольяттинским ОАО «Автовазбанк» (АВБ) и оренбургским ООО «Управляющая компания Степ». Стороны подписали мировое соглашение, текст которого содержится в определении Арбитражного суда Оренбургской области. Судебное выяснение отношений продолжалось более полугода.
Напомним, в 2007 году АВБ открыл кредитную линию УК Степ на строительство торгового комплекса в Оренбурге со сроком погашения в 2014 году. К июлю 2009 года компания заняла около 400 млн рублей. В августе 2010 года банк потребовал от девелопера досрочно погасить кредит. Расторжение кредитного договора АВБ обосновал нарушениями со стороны заемщика и его финансовой несостоятельностью. Однако оренбургский девелопер эти обвинения опровергал и заявлял, что требование о возврате кредита спровоцировала попытка договориться о реструктуризации долга. Когда выяснение отношений перешло в судебную плоскость, «Степ» стал подозревать банк в желании захватить активы компании. В сентябре сообщалось о том, что стороны якобы пришли к соглашению, по которому АВБ должен был бы забрать в счет погашения задолженности землю под ТРЦ «Новый мир» и три этажа здания (цокольный этаж предполагалось оставить у «Степа»). Однако это мировое соглашение так и не было заключено.
Как следует из определения Арбитражного суда Оренбургской области, сумма исковых требований в ходе процесса неоднократно менялась. Первоначально иск был заявлен на 413,4 млн рублей (401,5 млн — сам долг, 11,8 млн — проценты по нему, и 179,8 тыс. — неустойка), однако банк ходатайствовал об увеличении иска до 473,7 млн (401,5 млн — сам долг, 63,2 млн — проценты, и 9,1 млн — неустойка). Ответчик во встречном иске и вовсе настаивал на признании кредитного договора недействительным. Долговые обязательства 26 января 2011 года перешли аффилированному банку ООО «Траст-Финанс». Тем же днем датируется и мировое соглашение. В нем прописана иная сумма совокупных долгов — 451,4 млн. Эти долги УК Степ признало. В качестве отступных оренбургская компания передает уже достроенный торговый центр «Новый мир» целиком (площадь — 22,8 тыс. кв. метров, три наземных и цокольный этаж), а также земельный участок под ним — 14,9 тыс. кв. метров. В свою очередь «Траст-Финанс» отказывается от всех претензий.
Вчера в УК Степ воздержались от комментариев. По словам источника „Ъ“ в менеджменте одной из компаний, знакомого с ходом переговорных процессов, «Новый мир» в ближайшие два года, скорее всего, останется в управлении банка и его структур. «Банк, по сути забрал объект по себестоимости строительства, которое велось на его деньги (начальная продажная цена этого имущества в кредитном договоре — 521 млн рублей). Продавать АВБ рассчитывает не просто недвижимость и землю, а готовый бизнес с набором арендаторов (например, торговые площади арендованы федеральной сетью М.Видео. — „Ъ“) и приносящий прибыль. Но это возможно лишь при улучшении конъюнктуры рынка», — говорит источник „Ъ“. Ранее участники рынка оценивали этот комплекс в 800 млн рублей.
Директор департамента по развитию банковского бизнеса ОАО «Автовазбанк» Дмитрий Фокин также уверяет, что «банк не заинтересован во владении коммерческой недвижимостью». «Ведутся переговоры о продаже объекта, но они далеки от завершения», — отмечает господин Фокин. Однако не все участники строительного рынка разделяют эту точку зрения и не исключают, что актив останется у аффилированных АВБ структур. Автовазбанк и один из его акционеров Николай Таран — не новички в строительном и девелоперском бизнесе. Например, в Самаре у банка есть торгово-офисный центр «Вертикаль». Также господин Таран является соучредителем инвестиционно- строительной компании «Эл-Траст». Как заявлено на официальном сайте одноименной управляющей компании, в настоящее время компания «Эл-Траст» участвует в 15 девелоперских проектах на территории семи регионов России (Самара, Москва, Чебоксары, Рязань, Оренбург, Набережные Челны, Воронеж). В стадии строительства находится более 900 тыс. кв. метров, а в одновременном управлении компании порядка 24 млрд рублей инвестиций.
«98% торговых центров строились до кризиса на привлеченные деньги. Но ни один банк не показал себя эффективным управленцем. Реструктуризацию получили те девелоперы, залоговые объекты которых были бесперспективны, либо их было так много, что банку при всем желании было не справиться», — отмечает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По его словам, банки, которые получили в собственность объекты недвижимости заемщиков (например, Сбербанку в результате кризиса отошли торговые объекты компаний Мосмарт, Вестер и Алпи. — „Ъ“), либо создавали собственное специализированное подразделение для развития и реализации проектов (у Сбербанка — «Сбербанк Капитал», у ВТБ — «ВТБ Капитал», у Внешэкономбанка — «ВЭБ-Инвест», у Альфа-банка — компания «А1»), либо привлекали для работы с объектом управляющую компанию на аутсорсинге.