Земля с правом передачи

Пожалуй, самый скромный сегмент рынка московской недвижимости — частные дома, которые стоят на муниципальной или государственной земле. Как правило, такие дома расположены в очень хороших районах, привлекают повышенный покупательский интерес, но сделки с ними довольно редкое явление.

На арендной основе

Как же получилось, что земля под частными домами не принадлежит их владельцам? "Когда вводилось право собственности, власти Москвы активно этому противились, поэтому получилось так, что сам дом частный, а земля под ним государственная,— объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль-Загородной недвижимости".— Московские власти ввели институт долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Введен мораторий на собственность земли, за редкими исключениями — например, 15 соток земли в Троице-Лыково принадлежат наследникам Александра Солженицына, это право было закреплено за писателем лично президентом Борисом Ельциным".

Есть такие дома и в Подмосковье. По словам Екатерины Тейн, директора департамента жилой недвижимости Chesterton, они расположены в природоохранных зонах и рядом с водоемами (например, на Дмитровском направлении), причем участки у воды более востребованы, чем лесные. На Рублево-Успенском шоссе некоторое время назад был выставлен крупный лесной участок, относящийся к муниципальной земле.

По оценкам Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", доля рынка таких домов составляет не более 3%. "Предложение, как и спрос, есть. Основная масса таких предложений будет, конечно, высокобюджетной (от $3 млн), но возможно купить дом и по более низкой цене — например, в "Мещерском", поселке "Вешки" можно уложиться в $1 млн",— утверждает она. И приводит конкретные примеры. Дом площадью 300 кв. м в "Острове фантазий" продается за $6 млн; в "Екатериновке" (Крылатское) дом площадью 500 кв. м на участке 9 соток стоит $3,3 млн. В поселке художников на Соколе дом площадью 500 кв. м на участке 6 соток можно купить за $7,5 млн. Столько же запросят за дом площадью 685 кв. м на участке 60 соток в Ново-Бутаково.

Купить дом на госземле можно и в Красной Поляне на территории Сочинского национального парка. "Частные дома и таунхаусы "Горки Города", расположенные на территории Сочинского национального парка (СНП), будут передаваться покупателям в собственность. Собственникам такой недвижимости по законодательству передается в долгосрочную аренду соответствующий земельный участок, "необходимый для эксплуатации объекта", размер которого определен проектом и известен покупателю при приобретении дома,— объясняет Евгений Каплун, директор по развитию ЗАО "НББ-Девелопмент".— Права аренды земли следуют за правами на недвижимость и связаны с ними. Получить землю в СНП в собственность по действующему законодательству нельзя. Во всем мире действуют аналогичные законы. Вообще получить в аренду землю в национальном парке очень тяжело, почти невозможно. Еще труднее получить там разрешение на строительство хотя бы рекреационного объекта. Уникальность ситуации в Красной Поляне заключается именно в том, что благодаря проведению Олимпиады в Сочи государство разрешило минимальную застройку на небольшой территории Сочинского национального парка. После Олимпиады это снова, скорее всего, станет невозможным. Покупателей не останавливает тот факт, что земля никогда не будет в их собственности, а только в долгосрочной аренде (49 лет). И по нашим оценкам, это обстоятельство не влияет на цену продажи".

Свое или чужое?

Впрочем, по словам Ирины Калининой, руководителя отдела загородной недвижимости агентства Tweed, покупательский спрос на такие дома не очень активный: его все же сдерживает отсутствие права собственности на землю. "Это сказывается и на стоимости,— подчеркивает она.— Например, дом в Серебряном бору на прекрасном хвойном участке стоит около $4 млн, в то время как, к примеру, таунхаус, сдаваемый "под ключ", на двух сотках собственной земли стоит $6 млн".

"Чаще всего такие дома расположены в необычных местах,— говорит Ирина Калинина.— Земля при этом может принадлежать городу, может — Гослесфонду. Есть места, где земля принадлежит одному собственнику, который строит на них дома без оформления для покупателя собственности на землю, но может и переоформить небольшой кусок. В каких-то случаях компания--юридическое лицо арендует у государства землю с правом строительства на ней, при продаже дома земля оформляется в субаренду или же на покупателя переоформляется компания-арендатор. Одним словом, путей, способов и нюансов много. Главное преимущество таких предложений: обычно они расположены в особенных, атмосферных местах — таковы Серебряный бор, поселок художников на Соколе и т. п. И покупатель идет на некоторые уступки, потому что иначе в таком месте не поселиться".

И все же подавляющее большинство покупателей хочет иметь землю под домом в собственности. И их желание понятно. "Первым несомненным плюсом собственной земли является то, что право собственности — юридический механизм, который предоставляет своему обладателю максимальную защиту от посягательств третьих лиц. Вспомним недавнюю историю с поселком "Речник". Безобразная война, развязанная против его обитателей, вряд ли стала бы возможна, если бы проживающие там люди имели землю на праве собственности. Конечно, с учетом современных российских реалий стопроцентную гарантию не может дать ни одно право, тем не менее вероятность лишиться своего имущества резко снижается,— объясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.— Второй плюс: земля, находящаяся в собственности, стоит дороже как минимум на 15%, что с учетом высоких цен на недвижимость в столичном и ряде иных регионов в абсолютном выражении являет собой очень неплохое увеличение стоимости объекта".

Впрочем, по словам господина Зиминского, минусы собственность тоже имеет. Во-первых, процедура оформления права собственности сложная и трудоемкая. А во-вторых, с 2013 года будет введен налог на недвижимость, в соответствии с которым размер налоговых платежей будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности у налогоплательщика. Есть все основания полагать, что сумма налога за землю в Москве и престижных районах Подмосковья будет весьма значительна и существенно превысит размер арендных платежей, которые пришлось бы платить, если бы эта же земля была в аренде.

Юридические казусы

И все же, как отмечает Владимир Яхонтов, покупателей таких домов всегда волнует вопрос: а что же будет, когда срок аренды истечет? Возникает ряд правовых казусов. Первый: в России дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости. Владелец дома имеет безусловное право на земельный участок под этим домом и небольшую территорию, связанную с обслуживанием дома, а также на право прохода к своему дому. И теоретически собственник может отсудить у муниципалитета этот участок. Но практически процедура оформления московской земли в собственность очень сложна и изобилует различными препятствиями. "До того как был введен институт собственности на землю, то есть до 1991 года, существовало два статуса земли — право бессрочного пользования и пожизненного наследуемое владение. Это давало право и пользования, и распоряжения собственностью, в отличие от аренды, которая не позволяет распоряжаться собственностью",— напоминает Владимир Яхонтов.

И хотя, как утверждает Светлана Кондачкова, генеральный директор компании "Урбан Риэлти", с формальной точки зрения правовых рисков у собственников домов, расположенных на неприватизированных землях, нет, тем не менее известно о случаях, когда, к примеру, отдельные инстанции, участвующие в оформлении и регистрации перехода права собственности, чинили препятствия совершению сделки купли-продажи подобного дома, настаивая на предварительной приватизации земельного участка либо заключении договора его аренды с органом местной власти.

"Ситуация, когда жилой дом находится в частной собственности, а земельный участок под ним — в государственной или муниципальной, до сих пор достаточно распространена. Ограничений по распоряжению домом, оформленным в собственность, действующее законодательство не предусматривает. Такой дом вне зависимости от правового статуса земельного участка может быть продан, подарен, передан по наследству,— объясняет она.— Более того, действующим законодательством предусмотрено, что новые владельцы жилого дома, находящегося на земельном участке, приобретают право на использование данного земельного участка на тех же условиях".

Евгений Устин, заместитель председателя коллегии адвокатов г. Москвы "Ваш юридический поверенный", тоже не видит особых проблем во владении чужой землей под собственным домом. "Если право на домовладение зарегистрировано надлежащим образом, техническая документация, выдаваемая органами БТИ, соответствует фактическому состоянию дома (отсутствуют незаконные перепланировки, неузаконенные постройки), то риски, связанные с домовладением, минимальны,— уверяет он.— Что касается рисков, связанных с земельным участком, они стандартны и для участков с частной собственностью, и для участков с государственной и муниципальной собственностью. В основном это споры относительно границ земельного участка с собственниками прилегающих земельных участков".

Тем не менее, как говорит Наталья Кац, при покупке нужно обращать внимание на то, насколько законно получена земля; а также построено, реконструировано и оформлено то или иное строение, которое находится на этой земле. "В Подмосковье довольно много случаев, когда дом фактически имеет площадь 500 кв. м, а узаконено 120 кв. м. И на это не обращают большого внимания. На московской земле такой фокус не пройдет: буквально под каждый кирпичик нужно законное документальное обоснование. Очень хорошо иллюстрирует эту ситуацию пресловутый 'Речник". А дома в Бутово, несмотря на то что они были в собственности, помешали городским планам на массовую застройку этого квартала. Государство изымает землю и предоставляет компенсацию. Также на слуху случай с дачей бывшего премьер-министра Михаила Касьянова в Сосновке-2, когда была опротестована передача в собственность,— напоминает она.— Перманентно возникают иски, связанные с домами в поселке художников "Сокол", жилым комплексом "Остров фантазий" в Крылатском и застройкой Серебряного бора. Таким образом, частный дом на государственной земле — это высокие риски для собственника. Получение земли в собственность почти невозможно. Также очень часто бывает обременение, сервитуты, на участке могут быть проложены городские коммуникации, с которыми невозможно что-либо сделать. И на каждое действие со строением необходимо получить массу документов. Однако, учитывая бюджет покупки, клиенты прекрасно понимают, с чем им придется столкнуться, и обладают достаточным административным ресурсом для решения возникающих сложностей".

Переход прав

Сделки с домами на чужой земле имеют свои особенности. Как объясняет Александр Зиминский, участок, на котором располагается жилой дом, принадлежащий лицу на праве собственности, может принадлежать тому же лицу на праве аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. В силу положений ст. 35 Земельного кодекса (ЗК) РФ и ст. 271, ст. 552 Гражданского кодекса (ГК) РФ при переходе права собственности на жилой дом к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего собственника дома. Вне зависимости от того, был ли дом продан, унаследован или подарен.

При этом есть свои нюансы. В соответствии с п. 3 ст. 271 и п. 3 ст. 552 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на отчуждение недвижимости, находящейся на арендованном участке. А п. 5 ст. 22 ЗК РФ позволяет включить в договор аренды положение о необходимости получения согласия арендодателя и на передачу арендатором своих прав и обязанностей по данному договору. Но обычно никаких проблем с переменой арендатора по договору не возникает, не требуется даже заключение нового договора. Изменение арендатора фиксируется дополнительным соглашением к договору, для государственной регистрации права аренды на новое лицо понадобится кадастровый паспорт земельного участка.

Если же земельный участок принадлежал предыдущему собственнику дома на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, то с учетом норм, закрепленных в п. 2 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ, новому собственнику дома придется оформлять договор аренды земельного участка, так как право пожизненного наследуемого владения может перейти лишь по наследству, а на праве постоянного (бессрочного) пользования участки гражданам в настоящее время не предоставляются.

Впрочем, есть и исключение. Если земельный участок принадлежал предыдущему владельцу на праве пожизненного наследуемого владения и переходит к новому владельцу по наследству, то задача, связанная с переходом данного права, существенно упрощается. Для ее решения необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра.

При этом при приобретении участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения (в данном случае, кроме оформления участка в наследство) или праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретателю для того, чтобы себя обезопасить от возможных неожиданностей, следует потребовать от предыдущего владельца нотариально удостоверенный отказ от соответствующего права, то есть пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Основные сложности, связанные с приватизацией земельных участков, как отмечает Александр Зиминский, возникают в результате бюрократических препон и нерасторопности чиновников. Например, для приватизации участка требуется значительное количество согласований, в частности Департамента земельных ресурсов, Москомархитектуры, Росреестра, нужно также проводить топографическую и кадастровую съемки участка, разрабатывать и согласовывать проект границ, делать межевание участка, оформлять землеустроительное дело и т. д.

Комплект документов для приватизации участка подается в префектуру соответствующего административного округа Москвы для выпуска распоряжения префектуры о приватизации участка. По общему правилу такое распоряжение должно быть выпущено через три-четыре месяца, реально срок существенно больше. Очень часто чиновники и не запрещают, и не разрешают приватизировать участок. (Отказ в приватизации бывает нечасто, как правило, из-за отсутствия необходимых документов.) При бездействии чиновников господин Зиминский советует обращаться в суд с заявлением об обжаловании бездействия органа власти. Но нужно понимать, что такое судебное разбирательство в среднем занимает год. Бывают неустранимые препятствия для приватизации, в частности резервирование участка для государственных или муниципальных нужд.

Юрий Скороходов