Прямой путь к покупателю

Девелоперы, работающие на рынке загородного жилья, с каждым годом все больше средств вкладывают в развитие инфраструктуры будущих поселений. Именно инфраструктура, как говорят маркетологи, может стать определяющей при решении покупателя, какой именно поселок выбрать для проживания. Ключевым пунктом в инфраструктуре загородного жилья сегодня являются дороги.

Дороги — это первое, с чего начинает строительство профессиональный девелопер. Без дорог невозможно посмотреть территорию, выбрать участок, а значит — вести продажи. Поэтому первое, что может оценить покупатель, это, конечно, качество дорог и устройство ливневой канализации. По их качеству покупатель может составить представление об уровне застройщика и о своих шансах грамотно потратить деньги.

Подъезд к самому поселку от магистральной дороги не менее важен. Для того чтобы поддерживать уровень продаж в зимний период, опытные девелоперы регулярно чистят подъездные пути грейдером, в слякотные месяцы — подсыпают гравием гравийные общественные дороги, а при самом серьезном подходе и больших объемах на реализации — участвуют в муниципальных программах ремонта автомобильных дорог в качестве соинвестора. Хорошие подъезды к поселку и дороги на его территории могут на порядок увеличить объемы и темпы продаж.

Такой процент назвать сложно. Многое зависит от класса поселка. Покупая участок за 400-600 тыс. рублей, не стоит рассчитывать на высококлассный хайвей. Скорее это будут грунтовые дороги, в лучшем случае — с канавой по одной стороне. Долговечные грунтовые дороги у нас редкость. В большинстве случаев они требуют серьезного ремонта каждой весной, особенно, если летом-осенью на участках велось активное строительство домов и ходила большегрузная техника. Хотя, конечно, все зависит от соблюдения технологии строительства и качества материалов.

Доля затрат на дороги в общем объеме инвестиций в строительство зависит от ряда факторов. Во-первых, от вида реализуемого объекта (участки без подряда или домовладения), во-вторых, от состава инженерной инфраструктуры поселка, в-третьих, от типа дороги.

Сейчас в большинстве поселков продаются участки под застройку, а инженерная инфраструктура в ряде новых проектов ограничивается строительством грунтовых дорог. Все остальные коммуникации покупателям предлагается строить самостоятельно. В таких поселках стоимость дорог может составлять и все 80% инвестиций. В более традиционных проектах, где девелоперы сами обеспечивают инженерную подготовку территории, электро-, водо- и газоснабжение, стоимость дорог может составлять примерно 15-20%.

Весомая доля

Директор по строительству ИСГ "Сплав" Дмитрий Галкин говорит, что дорожная инфраструктура — одна из наиболее важных составляющих в проектах загородных коттеджных поселков, определяющая классность проекта, уровень комфорта проживания, транспортную доступность. "Класс дорог напрямую зависит от класса проекта коттеджного поселка. В зависимости от рельефа и геологии затраты на строительство 1 км дорог в асфальте составляют от 15 до 30 млн рублей. Одним из наиболее важных этапов строительства дорожной сети в нашем проекте коттеджного поселка "Охтинское раздолье" стал ввод в эксплуатацию съезда в поселок с федеральной трассы Санкт-Петербург — Сортавала. Включение съезда в состав трассы позволило реализовать в полной мере компромисс между экологией загородной жизни и удобством транспортного сообщения с городом", — поделился успехами господин Галкин.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО "БТК девелопмент", оценивает в среднем затраты на строительство дорог в районе 10% от общего объема инвестиций в проект.

"Клиенту сегодня интересны только качественные загородные проекты, а необходимый уровень комфорта в поселках бизнес-класса может обеспечить только качественное дорожное покрытие. Состояние подъездных путей, внутрипоселочные дороги — с этого начинается знакомство покупателя с поселком. Конечно, благоприятное первое впечатление от объекта очень важно для принятия клиентом решения о покупке. Дополнительным преимуществом будет являться наличие нескольких подъездных путей. К примеру, к комплексу таунхаусов Ollila в Солнечном ведут две асфальтированные дороги: от Зеленогорского и Приморского шоссе. По нашим оценкам, хорошие подъездные пути и дороги поселка могут способствовать повышению продаж на 20-25 процентов", — говорит господин Абрамов.

Олег Еремин, первый вице-президент группы компаний "Балтрос" говорит, что на дорожную инфраструктуру приходится около 3-5% от общего объема инвестиций. "Для того чтобы купить объект, покупатель должен на него посмотреть. А чтобы посмотреть, до него надо добраться. Это в принципе касается и продаж на городском рынке — покупатель должен быть уверен, что сможет без проблем подъехать к своему дому, подъезду. Например, площадь дорожно-уличного полотна в первых кварталах нового жилого района "Славянка" составила 18 кв. км", — сообщил он.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", говорит, что в зависимости от того, к какому типу будет относиться поселок, строительство дорог может стать весьма существенной затратной частью реализации проекта. "Так, коттеджный поселок "Небо" компании "Строительный трест" фактически станет продолжением поселка городского типа Кузьмоловский, и дороги здесь должны быть соответствующими: шириной от 6 до 7 метров, с двуслойным покрытием асфальтобетоном, с устройством тротуара, бордюров и газона, а также водоотведением ливневых стоков. Стоимость одного квадратного метра такой дороги составит примерно 4,5 тыс. руб. Соответственно, на полное устройство дорог в поселке будет потрачено порядка 80 млн руб.", — подсчитывает девелопер.

По его словам, бывают дороги гораздо дешевле, шириной до 4 метров, с щебеночным покрытием и водоотводной канавой — их стоимость составляет от 2 тыс. руб. за один квадратный метр. "Тем не менее мы понимаем, что качественное дорожное сообщение — один из самых важных факторов, определяющих выбор потребителя в пользу того или иного загородного поселка. Наш проект предназначен для постоянного проживания, а значит, дороги в любое время года должны быть безупречны. Это один из очевидных показателей уровня проекта. То же самое можно сказать о наличии интересного архитектурного решения поселка и оригинального ландшафтного дизайна. Приобретая недвижимость за городом, люди делают выбор в пользу красоты и гармонии, они ценят окружающую природу и редко готовы мириться с типовыми проектами", — говорит господин Берсиров.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, оценивает стоимость строительства в $100 за один квадратный метр. "Для поселков эконом- и среднего класса характерны грунтовые дороги, реже асфальт. В элитных поселках часто асфальтируют не только дороги внутри поселка, но и подъездные пути. Хорошая дорога является крайне важным элементом при продажах, особенно при знакомстве клиента с объектом. Бывают случаи, когда клиент разворачивается, не доехав до поселка", — вспоминает господин Пашков.

Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский стоимость 1 км грунтовой дороги в коттеджных поселках оценивает в 7-15 млн рублей, плюс 5 млн за 1 км, если это асфальт. "Вероятнее всего, самые дорогие дорожно-инфраструктурные вложения были в таких поселках, как "Медное озеро", "Лукоморье", потому что там очень большие перепады", — говорит господин Уманский.

Марина Агеева, директор информационного центра проекта "Свой дом" и НАМИКС, говорит: "Сейчас существуют новые технологии дорожного строительства, которые, насколько я знаю, в поселках Ленобласти еще не применяются. Суть этих технологий сводится к тому, что подушка из песка и щебня не требуется. После снятия плодородного слоя специальный состав смешивают с грунтом и суглинком прямо на будущей дороге и полученную смесь выкладывают обратно. Дорога каменеет, и чем сильнее в будущем будет давление на дорожное полотно, тем плотнее и крепче будет дорога. Известны американские и канадские технологии, но под дождем такие дороги становятся скользкими и вообще плохо стоят в воде (изначально разрабатывались американцами для скоростного строительства военных аэродромов в Ираке и Афганистане), а в условиях болотистой Ленобласти это серьезный недостаток. Лучшей считается швейцарская водостойкая технология, получившая одобрение Министерства транспорта РФ. По этой технологии строят временные дороги, основу под асфальтовое покрытие и просто дороги в населенных пунктах. Стоимость строительства таких дорог на 20-30 процентов ниже традиционного способа. Кроме того, в разы сокращаются сроки строительства. Дороги по новой технологии с конца 90-х годов строят в Московской области, в Центральной России, в Сибири, а также в южных районах страны. Ленинградская область в этом смысле отстает в модернизации строительной отрасли".

Архитектурные излишества

Участники рынка говорят, что не только дороги, но и элементы ландшафтной архитектуры способны изменить стоимость проекта принципиально. Это могут быть достаточно дорогостоящие проекты, которые могут изменить стилистику поселка и его восприятие. Есть природно-ландшафтные решения в поселках с нетронутой природой, и есть поселки, в которых детально разрабатываются рекреационные зоны. Там затраты могут составлять до $200 долларов за один квадратный метр. Однако ландшафтная архитектура является прерогативой поселка как минимум бизнес-класса и выше. Хотя на самом деле это может быть и недорогая по затратности составляющая, которая увеличивает привлекательность поселка, поскольку создает некую индивидуальную среду.

"Иногда ландшафтная архитектура не так уж и дорога, но она помогает в продаже того или иного проекта. Когда потенциальный покупатель видит, что уже не только активно идет строительство, но и готовы подъезды, это может стать причиной выбора именно этого поселка. Бывают ситуации, когда есть просто нарезанные куски земли, на которых стоят построенные дома, но нет даже травы. Если засеять землю травой, то эта территория приобретает совершенно другой вид, когда тут будет зеленый газон. Безусловно, покупатели, глядя на это, уже на шаг ближе к покупке. А если при въезде есть цветы, клумбы, то это работает очень сильно на застройщика, так как потенциальные покупатели понимают, что проектом занимаются, за ним следят, и это опять же подталкивает их к покупке", — говорит господин Уманский.

А вот господин Абрамов ландшафтным изыскам придает меньшее значение: "В поселках сегментов бизнес- и премиум-классов ландшафтная архитектура может являться дополнительным аттрактивным элементом, но едва ли ее наличие или отсутствие влияет на принятие решения о покупке. Конечно, есть оптимальный набор, который входит в список обязательных требований клиента к поселку. Среди них детская и спортивная площадки, места для отдыха, беседки. Наличие же прочих элементов, таких как, к примеру, фонтаны, мостики, ротонды и бельведеры носит факультативный характер и остается на усмотрение девелопера. Необходимо понимать, что стоимость проекта в первую очередь определяется его локацией. Так, объект в Курортном районе и на границе с ним даже без больших вложений в ландшафтную архитектуру всегда будет более ликвидным, чем поселок с изобилием таких решений в менее востребованном и престижном районе".

Олег Привалов