Эффект "низкой базы" закончен
Строительные компании констатируют — доли ипотечных сделок при продаже жилья вновь стали расти. Банки смягчают требования и снижают размер первоначального взноса для своих заемщиков. Однако такого увеличения объемов ипотечного кредитования, как в прошлом году, в 2011 году ожидать все же не стоит, говорят участники рынка.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2010 году объем выдачи ипотечных кредитов в целом по стране составил 370 миллиардов рублей, что на 44% меньше, чем в 2008 году, когда было выдано ипотеки на 655,8 млрд рублей. В Петербурге было выдано ипотечных кредитов на сумму 14,5 млрд рублей.
По прогнозам АИЖК, в 2011 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем объеме реализуемой жилой недвижимости вырастет на два процентных пункта — до 17%.
По базовому сценарию бизнес-плана АИЖК в текущем году планируется рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд руб. Из них 46,4 млрд руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая продукт "Новостройка"), а 21,2 млрд руб. — выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения.
По мнению специалистов АН "Бекар", в этом году будет ужесточаться конкуренция между государственными и коммерческими банками. Благодаря этому на рынке будут появляться новые программы кредитования, способные привлечь новых заемщиков.
Стабилизация
В 2010 году на рынке ипотечного кредитования наблюдалось двукратное увеличение объемов бизнеса, что в первую очередь объясняется "эффектом низкой базы". Тенденцией к "потеплению" ипотечного рынка можно назвать и появление кредитов без первоначального взноса, которые на время кризиса полностью ушли с рынка.
Чаще всего ипотечный кредит берут молодые семьи в возрасте 35-37 лет, имеющие свой бизнес или уже долгое время работающие в одной организации. Кредит берется для улучшения жилищной ситуации.
Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам "Главстрой-СПб", полагает, что росту ипотечных сделок также способствовали достаточно стабильные цены на жилье, возросшее число вводимых в строй объектов и тот факт, что банки после кризиса вновь "повернулись лицом" к первичному рынку жилой недвижимости — строящейся недвижимости.
Генеральный директор ГК ЦДС Михаил Медведев отмечает: "С весны 2010 года мы наблюдали возрождение ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости. Достаточно четко прослеживалась тенденция возвращения ведущих банков к уровню процентных ставок и других условий, приближающихся к условиям ипотечного кредитования периода "расцвета" ипотеки в 2008 году. Благодаря этим факторам только за период 2010 года существенно увеличилась доля ипотечных кредитов на первичном рынке жилья".
Сергей Галалу, генеральный директор АН "Итака", рассказал: "Агентство недвижимости "Итака" — один из ведущих брокеров масштабного проекта "Северная долина". Данные о реализации квартир на данном объекте, безусловно, демонстрируют востребованность ипотечного кредитования среди покупателей. Так, в феврале 2011 года доля сделок с участием заемных средств составила 20 процентов от общего числа продаж. На других объектах нового строительства это значение достигало и 50 процентов. На мой взгляд, вброс огромных объемов жилья, планируемый в 2011 году, сделает ипотечное кредитование еще более актуальным и востребованным".
Планомерный рост
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", сообщил, что в январе 2011 года доля сделок, совершаемых с помощью средств ипотечного кредитования, в "Стройтресте" превысила 30%. Этот показатель планомерно увеличивался в течение всего 2010 года: в начале года "ипотечные" сделки составляли 5-7% от общего числа продаж, во втором квартале — около 10%, к концу года их число достигло 20%. "Подобный рост мы связываем, в первую очередь, с активным сотрудничеством "Строительного треста" и ведущих банков региона и ростом лояльности банков к потенциальным заемщикам. На сегодняшний день наша компания имеет совместные программы со Сбербанком, Газпромбанком, Абсолют банком, ВТБ24", — говорит господин Берсиров.
"У нас есть пакет соглашений с лидерами ипотечного кредитования. Мы тоже двигаемся в сторону уменьшения ставок и размера первоначальных взносов. Например, с Ханты-Мансийским банком достигли соглашения о нулевом первом взносе, а с остальными — о минимальном первом взносе объемом 10 процентов от цены объекта при ставках порядка 10 процентов годовых Мы активно работаем с ВТБ24, Балтинвестбанком, банком "Санкт-Петербург", ведем переговоры со Сбербанком, Газпромбанком и банком "Зенит". Благодаря тому, что мы разрабатываем программы под наши собственные проекты с лидирующими банками, мы планируем "удивить" рынок в этом году новыми ипотечными продуктами и удвоить долю продаж квартир по ипотеке (довести ее до 30 процентов)", — рассказал господин Бузулуцкий.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", об объемах ипотечного кредитования также судит на примере компании, в которой работает. "Сейчас при продаже квартир в жилом массиве "Новый Оккервиль" около 20 процентов сделок совершается при помощи ипотечного кредита. До кризиса этот показатель достигал 40 процентов, но это не говорит о том, что сейчас нет интереса к ипотеке. Скорее наоборот. Примерно каждый второй обратившийся в отдел продаж задает вопрос о наличии ипотеки, интересуется условиями кредитования и пр. Но когда дело доходит до конкретики, обнаруживается, что условия банков все еще непосильны для многих клиентов — ни по ставкам, ни по предъявляемым требованиям. Поэтому клиентов, которые реально берут ипотечный кредит, гораздо меньше тех, кто рассматривает такую возможность в принципе", — огорчается господин Гражданкин.
"По данным департамента аналитики "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), доля ипотечных сделок при покупке жилья в объектах компании ЛЭК выросла к концу 2010 года до 20 процентов. Еще в сентябре 2010 года этот показатель был на уровне 14 процентов. Наибольшая доля ипотечных сделок приходится на ЖК "Империал", который аккредитован в ВТБ 24", — рассказал Александр Хрусталев, генеральный директор "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость").
Первичка подталкивает
Руководитель брокерского отдела АН "Бекар" Антонина Соловьева полагает, что количество выдаваемых ипотечных кредитов сейчас увеличивается, так как, во-первых, прошел кризис, стабилизовалась ситуация с поиском работы и люди могут подтвердить свой доход для получения кредита. "Более того, в 2009-м и в начале 2010 года было меньше предложений по первичному рынку, чем сейчас. Все те стройки, которые были заморожены в 2008 и 2009 году, сегодня либо уже завершились, либо продолжают строительство. Видя интерес покупателей жилья к ипотечным кредитам, большинство застройщиков начинает сотрудничать с банками. Поэтому при выборе квартиры в новостройке человек может рассматривать целый ряд предложений от крупнейших застройщиков", — отметила госпожа Соловьева.
Виталий Демидов, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют банка, рассказал: "В 2009 году объемы выдач ипотеки в Абсолют банке были минимальны, что, впрочем, не помешало нам, осуществив рестарт ипотечной программы в феврале 2010 года, уже в IV квартале войти в пятерку крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга. В наступившем году мы планируем усилить свои позиции, для чего будут внедрены новые программы кредитования, а потенциальным заемщикам будут предложены наиболее интересные условия по ипотеке. В подтверждение моих слов с 15 февраля в Абсолют банке запущена акция, в рамках которой минимальная ставка по ипотечному кредиту составит 9,99 процента годовых, что является одним из самых выгодных предложений на рынке".
Замедление наступает
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, прогнозирует, что в 2011 году будет совершено около 10 тыс. сделок с участием ипотеки. Средний размер кредита сейчас составляет 2 млн руб. Александр Хрусталев, генеральный директор "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), прогнозирует, что в этом году рост составит 50-60%.
В этом году, по мнению большинства аналитиков такого прироста выданных кредитов ждать уже не стоит. Во-первых повышение ставки рефинансирования Центробанка не оставило резервов для снижения ставок кредитования. Во-вторых, Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость", уверен, что за 2011 год показатель по ипотечным сделкам дорастет до докризисного уровня — 20% от общего числа сделок.
Однако Ольга Бойко, начальник отдела аналитики группы компаний "Аверс", полагает, что резервов для уменьшения процентных ставок у банкиров не осталось. "Проценты в 2010 году активно снижались, в 2011-м, скорее всего, такого темпа снижения уже не будет, так как ставки приближаются к докризисным. В условиях обострения конкуренции расти проценты тоже вряд ли станут. В 2011 году возможно снижение размера первоначального взноса до 15-20 процентов. Сейчас в среднем по рынку он составляет 20-30 процентов. Объем кредитования может возрасти благодаря привлечению новых заемщиков, у которых имеются менее существенные финансовые накопления. Доля первичного жилья в общем объеме ипотечного кредитования в 2099 году, по данным открытых источников, составляла около 16 процентов, в 2010-м — около 20 процентов. В связи со смягчением условий по кредитам на строящееся жилье и появлением новых ипотечных программ (например, с нулевым первым взносом на жилье в "Северной долине" от Ханты-Мансийского банка), скорее всего, эта доля в 2011 году может еще вырасти", — рассуждает госпожа Бойко.
Виталий Демидов также полагает, что в 2011 году стоит ожидать продолжения тенденции роста объема кредитования, но темпы прироста, скорее всего, замедлятся. "Основные причины — медленное продолжение восстановления платежеспособного спроса и доступности ипотечного кредитования для массового потребителя; сдержанный рост стоимости жилья, а также возможный рост инфляции, что может отразиться на перераспределении предпочтений потребителя в сторону накоплений и расходов на потребительскую корзину. Реалистичным прогнозом представляется увеличение объемов кредитования на 30 процентов. Доля кредитования на первичном рынке, по различным оценкам, составляет от 15 до 25 процентов, в 2011 году можно прогнозировать увеличение этой доли", — рассуждает господин Демидов.
Михаил Медведев, впрочем, сохраняет оптимизм: "Благодаря растущему спросу со стороны населения на квартиры в строящихся домах на разных стадиях готовности и либерализации условий ипотечного кредитования в 2011 году мы ожидаем увеличения доли первичного рынка в общем объеме ипотечного кредитования — до 50 процентов".