Пригородная тишина

Загородный рынок продолжает переживать спад. Появляются новые игроки и выводятся новые проекты, однако даже это не вызывает у экспертов оптимизма. В этом году, по их прогнозам, ситуация вряд ли существенно изменится.

На сегодняшний день, по данным ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость", в продаже находится 235 коттеджных поселков с предложением коттеджей или участков, это свыше 15 тыс. домовладений и участков. По оценке компании, общее число непроданных объектов составляет около 70-75% от данного количества.

Лидерами по количеству предлагаемых поселков все также являются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы, на их долю приходится 62%. Следует отметить, что очень активно развивается южное направление: Гатчинский и Ломоносовский районы. За 2010 год количество коттеджных поселков в этих районах увеличилось почти в два раза (по сравнению с началом 2010 года). Также активно увеличивается предложение в удаленных районах Ленинградской области: Кингисеппском, Волховском, Лужском.

Псевдопроекты

В 2010 году в продажу поступило свыше 100 новых проектов. Помимо этого были открыты продажи очередей в уже продаваемых проектах: в пятой и шестой очередях проекта "Новое Минулово" и во второй очереди в проектах "Малый Петербург" и "Прилесный".

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, пессимистичен: "В 2010 году формально зафиксирован рост объема нового предложения на загородном рынке. За год появилось 100 коттеджных поселков. В большинстве своем это земельные участки без подряда иногда даже без подведенных коммуникаций. По факту рынок пополнился полями, нарезанными на мелкие лоты. Как следствие кризиса, лендлорды попытались обратить крупные земельные участки в деньги. Это связано как с недостатком ликвидности, так и с грядущими изменениями в законодательстве, связанными с невозможностью минимизировать налоги за счет перевода земли в ЗПИФ. Появились проекты, даже предлагающие участки по шесть соток и без коммуникаций (хотя бы в перспективе) на расстоянии свыше 130 км от Петербурга, однако это только желания собственников, не подтвержденные реальным спросом, — говорит Владислав Фадеев. — Если откинуть подобные проекты, то скорее рынок загородного жилья сократился, так как с рынка пропали некоторые компании, предлагавшие коттеджные поселки".

Генеральный директор ГК "ЦДС" Михаил Медведев существенных изменений на рынке загородного жилья, по сравнению с прошлым годом, не наблюдал. "По-прежнему приобретали либо достаточно дешевое жилье, расположенное в сравнительно приемлемой транспортной доступности, либо дорогие коттеджи в престижном курортном направлении. Сделки не носили массового характера, для основной массы населения приобретение "первого" жилья по-прежнему является более актуальным, чем приобретение жилья для комфортного загородного проживания. Цены на наиболее ликвидные проекты выросли на 5-7 процентов. Что касается нашего проекта "Кантеле" в Репино, его стоимость выросла почти на 30 процентов, что обусловлено большой востребованностью проекта. Это проект, расположенный в одном из самых престижных районов Санкт-Петербурга — в Курортном. Цены на таунхаусы в нем вполне сопоставимы с ценами на квартиры в спальных новостройках Санкт-Петербурга. У "Кантеле" нет конкурентов, об этом свидетельствует тот факт, что уже в первые два месяца рекламной кампании было реализовано порядка 30 процентов таунхаусов комплекса. Зимой продажи стали более спокойными, что обусловлено сезонным фактором. К весне прогнозируем рост объемов реализации, соответственно, и рост цен", — говорит господин Медведев.

По оценкам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St.Petersburg, сейчас в свободной продаже находится примерно 26% от общего числа экспонируемых домов в строящихся элитных поселках, это ориентировочно 130-140 коттеджей. "Если говорить о средних показателях, то цена в сегменте в течение года возрастала, но это скорее вклад более дорогих новых проектов. К концу года стало заметно снижение средней величины в рублевом эквиваленте, в основном это следствие различных ценовых бонусов, предоставляемых девелоперами из-за низкого уровня спроса", — говорит господин Пашков.

Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский считает, что рынок загородной недвижимости по-прежнему является падающим, цены на загородном рынке как готового жилья, так и земельных участков не растут. "По-прежнему не работает средневзвешенная стоимость по рынку: она остается ориентиром, но при этом не является справедливой точкой для определения цены. Покупатель уже на месте договаривается с продавцом о цене, исходя из плюсов и минусов объекта. В прошлом году цены менялись, корректировались, весенние цены были чуть выше, чем осенние, но это специфика рынка", — говорит Андрей Уманский. Наиболее востребованными, по его словам, являются земельные участки с подрядом и без подряда стоимостью до 2 млн руб. и домовладения площадью до 150 кв. м и стоимостью до 4 млн руб.

По итогам 2010 года наиболее активно девелоперы осваивают зону сезонного проживания: это связано с тем, что основной спрос приходится на недорогие участки и коттеджи. Удаленные районы Ленинградской области привлекают свое внимание — там земля самая дешевая (Лужский, Волховский и пр.). Несомненным лидером по вновь вышедшим проектам все также является Всеволожский район (29 проектов). По-прежнему основная доля проектов предлагает участки под застройку (около 60%).

Игроков мало

"Одной из тенденций 2010 года является выход проектов с большим массивом земель, где в основном предлагаются участки без подряда и/или с подрядом. Среди наиболее крупных проектов можно выделить: "Новые дубки" (361 участок); "Рыбицы-1" (246 участков); "Петровские сады" (заявлено 750 домовладений, в продаже первая и вторая очереди — 276 участков / коттеджей); ДНП "Доминанта" (234 участка), "Горки" (240 участков), "Аропаккузи" (115 участков), "Одуванчик" (170 участков) и пр. В 2010 году увеличилось предложение участков без подряда — на 8 процентов (по сравнению с началом 2010 года)", — говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"".

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", так оценивает количество строящихся проектов: "Сегодня на рынке загородного малоэтажного строительства работает несколько десятков компаний, но общее число проектов, пожалуй, не превысит 60. Новых игроков на этом поле немного, однако в последнее время несколько известных в городе застройщиков заявили о начале работы в данном сегменте. Приятно отметить, что в их числе был и "Строительный трест"".

Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам "Главстрой-СПб", говорит: ""Загородный рынок" — неоднозначный термин. Если рассматривать его исключительно географически и включать в совокупность все проекты на территории Ленинградской области, тогда действительно складывается впечатление, что участников рынка — масса. Если разделить загородный рынок по сегментам (земельные участки, коттеджные поселки, многоквартирные дома), то структура становится более четкой".

"На загородном рынке работает порядка 20 фирм, которые реализуют крупные проекты в разных местах. Новых игроков, по большому счету, нет. Есть проекты крупных компаний, которые пытаются представлять на рынке свои новые проекты. Мелкие застройщики пытаются либо допродавать какие-то свои проекты, либо находятся в каком-то замершем состоянии, потому что вывести на рынок достойный проект довольно сложно. Игроков на рынке не так уж и много. Есть проекты, которые приостановлены, поэтому создается впечатление, что их очень много. Например, полупрофессиональные застройщики или мелкие компании, которые пытаются осваивать свои территории, но при этом это просто их вынужденное состояние на рынке, так как либо нужно что-то делать, пытаться продавать, либо бросать все и уходить. Продолжается жесткий отсев и отбор тех, кто находится на рынке. Профессионалы и те, кто смогли как-то выкрутиться в сложившейся ситуации, остались на рынке, но их немного, то есть это те, кто делает качественно, делает правильно, те, кто идет в ногу с текущей ситуацией. Все остальные либо пытаются копировать и делать то, что делают другие, но с отставанием и не всегда успевают адаптироваться к меняющимся условиям, либо замораживают свои проекты и пытаются эти проекты перепродать", — говорит Андрей Уманский.

Елена Корчагина, маркетолог-аналитик ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"", отмечает: "На рынке появились игроки, которые занимаются не только подготовкой участков к строительству коттеджей, но и строительством коттеджного поселка в полном смысле: например, ИК "Династия" (проект "Уварово"), ООО "Загородная перспектива" (проект "Альпино")".

В 2010 году доля проектов класса "бизнес" сократилась (с 18 до 12%). С одной стороны, это связано с завершением продаж и приостановкой реализации проектов, с другой стороны — с тем, что на рынок практически не выходило новых проектов класса "бизнес", в основном выходили проекты класса "эконом" и "средний" (если не учитывать проекты, где в продаже только участки без подряда).

Средняя стоимость коттеджей в предложении находится в диапазоне 5-19 млн рублей за объект. Самые низкие цены на коттеджи представлены в зоне сезонного проживания, так например, в поселке "ДНТ Речное" — дом площадью 100 кв. м на 10 сотках обойдется всего в 1,3 млн руб. Самое дорогое предложение представлено в проекте Villa Premium — коттедж 660 кв. м на 26 сотках — 110 млн руб. В зоне постоянного проживания самое дешевое предложение представлено в проекте "Новое Минулово (шестая очередь) — дом площадью 90 кв. м на семи сотках обойдется в 3,8 млн руб. Самое дорогое предложение — в элитном проекте "Северный Версаль" Приморского района (161 млн руб.).

По итогам 2010 года (по сравнению с концом 2009 года) средняя стоимость коттеджа снизилась в классе "средний" — 3,4%, в классе "элита" выросла на 7,3%, в "бизнесе" выросла на 4%, в классе "эконом" — на 2%. Следует отметить, что основной рост в классе "элита" пришелся на IV квартал 2010 года, это связано с началом продаж в проекте "Уварово", где стоимость коттеджей колеблется в диапазоне 38,85-84,1 млн руб.

Темпы продаж невысоки

В 2010 году темпы продаж были невысокими, хотя, безусловно, было некоторое увеличение по сравнению с 2009 годом. Увеличение покупательской активности наблюдалось в мае--июле 2010 года (в период активного роста загородного рынка увеличение спроса приходилось на начало весны). Лидировали среди продаж участки, как правило, без подряда (более 70% продаж), средняя стоимость покупки такого участка 2-5 млн руб. Стоит отметить, что участки приобретались в тех проектах, где велись работы: прокладывались дороги, подводились коммуникации, шло строительство домов (владельцами участков). Если говорить о коттеджах, то основной спрос приходился на дома: 120-160 кв. м на 10-12 сотках в классах "эконом" и "средний", 170-220 кв. м на 10-15 сотках в классе "бизнес" и 190-300 кв. м на 18-25 сотках в классе "элита". При этом 80% сделок приходится на объекты классов "эконом" и "средний". Продажи шли в наиболее популярных — северных — районах Ленинградской области, лидерами являются Всеволожский и Выборгский район, что связано с транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Также продажи хорошо шли в Приозерском и Курортном районах.

Сегодняшний покупатель стал более требовательным, помимо местоположения, транспортной доступности, экологии, его интересует репутация девелопера (его надежность), количество реализованных и реализуемых девелопером проектов, строительная активность поселка, статус земель. Покупатель основательно подходит к выбору коттеджа или участка, так как покупает для себя, а не с инвестиционной целью (сейчас на рынке практически нет таких сделок).

Наиболее успешными являются проекты в основном тех девелоперов, которые уже зарекомендовали себя на рынке недвижимости и/или живо реагировали на изменяющийся спрос.

В 2010 году на рынке было множество проектов, где продажи были единичны или практически не шли. С одной стороны, это относится к проектам, где продаются участки с подрядом или без, но у них не произведено межевания, нет кадастровых номеров, не проводятся коммуникации и пр. В таких поселках практически нет продаж, так как покупатель сейчас выясняет все аспекты, прежде чем совершить покупку, и в проектах с сомнительной репутацией не будет ничего покупать. С другой стороны, продажи идут плохо в тех проектах, где реализуются коттеджи на завершающей стадии строительства или уже готовые. Низкие темпы продаж связаны с высокой стоимостью объекта, а покупатель не готов платить сразу 100%.

"Фактор, способный значительно увеличить спрос на загородную недвижимость, — это развитие программ кредитования. Сейчас банки начинают возвращаться на загородный рынок недвижимости в Ленинградской области и пригородах Санкт-Петербурга. Некоторые банки корректируют свои программы, снижают размер первоначального взноса, процентную ставку, увеличивают сроки кредитования и пр. Но несмотря на это, доля сделок по ипотечному кредитованию составляет не более 1-3 процентов от общего количества сделок на загородном рынке, что связано с ненадежность и непрозрачностью рынка", — говорит Олег Пашин. По его прогнозам, в 2011 году значительного увеличения цен не произойдет. Хотя в некоторых, более успешных и интересных проектах девелоперы, безусловно, будут повышать цены, но это скорее будет исключением.

Активно будут развиваться удаленные районы Ленинградской области (Лужский, Кингисеппский, Волховский) в связи с тем, что сохранится спрос на недорогие участки без подряда. Эти территории в основном будут осваивать новые игроки на загородном рынке.

Как прогнозируют в ЦРП "Петербургская недвижимость", в 2011 году спрос увеличится на 10-15% (по сравнению с 2010 годом), что прежде всего будет связано с повышением уровня материального благосостояния населения (при условии, что не будет никаких потрясений), а также с желанием людей жить за городом или иметь дачный домик.

Впереди одна стабильность

"Прогноз на ближайший год — стабильность. Не следует ожидать резкой активизации как в продажах, так и в ценовой картине. Дорогой сегмент вполне насыщен предложением, и текущего объема достаточно на ближайшие 2-2,5 года. Поэтому полагаю, что девелоперы не будут спешить с выводом новых поселков в реализацию", — резюмирует Николай Пашков.

"Скорее всего, в ближайшее время увеличения загородного рынка не ожидается, будет происходить дальнейшая корректировка цен. Спрос за год может увеличиться примерно на 10-15 процентов", — рассуждает Андрей Уманский.

"Цены в 2011 году останутся на уровне 2010 года, прогнозируется даже увеличение разрыва между прайсовой ценой и ценой реальной сделки, то есть фактическое снижение. Основная доля спроса будет сосредоточена в сегменте недорогих объектов (участков без подряда за 1,5-3 млн руб.). Стоимость коттеджей (сегмент "дом + участок") за 2010 год практически не изменилась", — дает прогноз господин Фадеев.

"В дальнейшем на рынке будут появляться непрофессиональные девелоперы, которые в основном будут развивать проекты в удаленных районах Ленинградской области: Лужском, Кингисеппском, Волховском и пр. В массовой же застройке на загородном рынке (а не просто инженерной подготовке участка) будет происходить укрупнение. На сегодняшний день на рынке компаний, реализующих крупные проекты ("Балтрос", "Стинком", "Rodex Северо-Запад") или несколько проектов ("ПулЭкспресс", "Олимп 2000", "БТК Девелопмент"), не более 15. Крупные игроки постепенно будут охватывать рынок. Все знают, что на ближайшие годы анонсированы такие масштабные проекты от компании "Старт-Девелопмент", как "Золотые ключи" и "Южный"", — говорит Елена Корчагина.

Олег Привалов