Монументальное жилье

Сталинские дома составляют сегодня в Петербурге не более 15% жилого фонда. Однако этот вид жилья, по некоторым оценкам, является самым престижным и самым дорогостоящим. Ресурс таких домов, несмотря на то, что они были построены более полувека назад, будет выработан не скоро, полагают аналитики. Счет может идти на сотни лет.

Сталинки — это в определенном смысле бренд на нашем рынке жилья. С момента их строительства и практически до настоящего времени сталинские дома были ориентиром качества как самого строительства, так и планировочных решений. До активного строительства элитных домов в центре города, в советские и постсоветские времена сталинские дома ассоциировались с "верхним элитным" сегментом. Это было обусловлено, в первую очередь, месторасположением, поскольку это были достаточно хорошие и популярные районы — прежде всего район Московского проспекта, Черной речки, часть Автово. Во-вторых, качество постройки — добротные и качественно построенные дома с несколько тяжеловесным, но выразительным и помпезным внешним видом. Этим они разительно отличались как от построенных позже массовых панельных домов (хрущевки, брежневки и т. п.), так и от строений барачного типа эпохи конструктивизма.

"Как показывает время, они объективно хорошо построены (не считая естественного износа инженерных сетей), хорошие планировочные решения. Были и сталинки, которые строились как "номенклатурные дома" с просторными кухнями, подсобными помещениями, комнатами для прислуги. Да и в более рядовых сталинках достаточно комфортные и рациональные планировочные решения", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg

В период с 1946 по 1955 годы, когда были возведены в основном все сталинки, было построено 13,5 млн кв. м, что составляет 12% от общего жилого фонда Санкт-Петербурга.

Сегодня средняя цена квадратного метра в сталинках составляет около 90 тыс. рублей. Это выше, чем по всем остальным сегментам жилого фонда города на вторичном рынке. А в домах с видом, например, на Парк Победы она примерно на 20-30% выше.

При этом участники рынка говорят, что ресурс сталинок будет выработан не скоро. "Ресурс, когда дома придут в негодность, — это подход, который появился в период массового строительства хрущевок, когда декларировалось, что "сейчас мы строим эти панельные дома с маленькими квартирами, и их ресурс 20-30 лет, но потом (к 1980 году) наступит коммунизм — и у нас будут совершенно другие дворцы". До этого периода массового строительство подразумевалось, что капитальное здание строится на бесконечно долгое время. Таким образом, вопрос о том, что через 30 лет оно придет в негодность и его надо будет снести, не ставился (ни в дореволюционный период, ни в период строительства сталинок). Данные дома построены в массе своей качественно и добротно. При условии нормальной эксплуатации они могут стоять действительно века, как, например, дома, в центре города постройки XVII-XVIII веков", — рассуждает господин Пашков.

Ольга Бойко начальник отдела аналитики группы компаний "Аверс", более пессимистична: "Те дома, которые не прошли капитальный ремонт или реконструкцию, в основной своей массе имеют ограниченный ресурс. Все зависит от того, когда строились такие дома (сталинки строились начиная с 1936-го и по 1955 год), относятся они к так называемым "номенклатурным" домам или нет, где расположены ("правительственные магистрали" или "рабочие кварталы") и как эксплуатировались и эксплуатируются".

Участники рынка отмечают, что сегодня существует серьезное расслоение внутри сталинок по качеству, престижности местоположению. Впрочем, как и на остальном рынке, наиболее престижные и привлекательные по цене предложения вымываются очень быстро. Как говорят аналитики, сталинки могут вполне соперничать с новостройками. Однако в пользу новостроек говорят новизна коммуникаций и более современный подход к организации пространства вокруг дома, хотя сталинки выигрывают в том, что зачастую они расположены либо в более зеленых зонах, либо в более удобной транспортной доступности.

Александр Хрусталев, генеральный директор "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), говорит: "Сталинки — в целом достаточно качественное жилье, однако его потребительские характеристики сильно варьируются в зависимости от того, для кого они строились: часть сталинок предназначалась для партийной и хозяйственной номенклатуры, часть — для рабочих".

Основными местами сталинской застройки стали Московский и Кировский районы. Так, самые престижные сталинские дома расположены, пожалуй, на Московском проспекте у станций метро "Парк Победы", "Московская", между станциями метро "Фрунзенская" и "Московские ворота". Эти дома отличаются не только монументальной архитектурой в стиле ампир, но и высокой надежностью строительных материалов.

Фасады, выходящие на проспекты и главные улицы, украшались лепниной или гранитом. Стены домов очень толстые, что гарантирует тепло в квартире даже в холодные зимы. Есть и минусы, характерные для жилья такого возраста: изношенные инженерные коммуникации.