Общество с ограниченными возможностями
Минэкономики инициирует создание проектных юридических лиц
Минэкономики предложило ввести новую организационно-правовую форму — специализированного хозяйственного общества (СХО) для работы в рамках проектного финансирования. Кредиторы и инвесторы СХО смогут не только ввести ограничения на виды деятельности юридического лица, запрещать менеджменту ее банкротить или реструктурировать, получать в собственность объекты до их физического появления. Пока форма СХО может быть применена только на строительном рынке, но министерство надеется сделать ее универсальной.
Действующее законодательство не учитывает многие аспекты проектного финансирования (инвестируется как собственный, так и заемный капитал, причем возврат кредита в основном осуществляется за счет дохода от эксплуатации возводимого объекта), что в итоге не обеспечивает кредиторам надежной защиты их прав, а заемщикам — возможность привлекать более дешевое финансирование. Об этом говорится в пояснительной записке к проекту ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты РФ (в части развития проектного финансирования)", опубликованной вчера Минэкономики — проект призван решить этот вопрос.
В числе основных изменений, которые предлагает министерство,— возможность создания новой организационно-правовой формы: специализированного хозяйственного общества (СХО; поправки к законам "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Статус СХО будет носить главная проектная компания, на балансе которой и будут находиться все активы, предусмотренные проектным финансированием. При этом в уставе СХО можно будет записывать ограниченный круг видов ее деятельности, имеющих только непосредственное отношение к реализации проекта, и тем самым обезопасить имущество проекта "от притязаний со стороны лиц, не участвующих в финансировании или реализации".
Как пояснил "Ъ" заместитель директора департамента корпоративного управления Минэкономики Ростислав Кокорев, министерство хотело бы сделать форму СХО "универсальной, чтобы можно было ее использовать в различных сферах". "Но мы полагаем, что такая модель юрлица не будет массовой из-за жестко ограниченной правоспособности. Для большинства видов бизнеса жесткость будет иметь больше минусов",— пояснил он. По словам собеседника "Ъ", осенью 2010 года законопроект разослан на согласование в министерства, в правительство он будет внесен весной.
Минэкономики вводит в ГК и новые виды залогов под финансирование. Поскольку на момент предоставления средств сам объект строительства зачастую отсутствует, инвесторы смогут получать, по сути, "будущее имущество или права по договорам" (изменения в ФЗ "Об ипотеке"): договор о предоставлении ипотеки, в котором так же, как и в договоре долевого строительства, идентификация строящегося объекта осуществляется на основе земельного участка, на котором строится объект. Законопроект вводит норму (изменения в ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), о формировании прав собственности на объект на основании "будущего" права (о специфике деятельности СХО см. "Online").
На строительном рынке чистое проектное финансирование нечасто: по оценке вице-президента ГК ПИК Артема Эйрамджанца, в столичном регионе так финансируется не более 10% проектов. Чаще всего банки используют смешанное финансирование, где источником погашения долга выступает строящийся объект, обеспечением являются поручительства материнской компании или допзалоги — акции, уже действующие объекты недвижимости.
Опрошенные "Ъ" девелоперы считают, что новшества узаконят уже существующую практику. Как говорит президент ИГ "Покров" Николай Крайнов, до кризиса банки не так жестко подходили к контролю над целевым использованием застройщиками кредитов, и девелоперы теоретически имели возможность их нецелевого использования. "В кризис банки ужесточили условия кредитов и стали более пристально следить за их целевым использованием",— поясняет господин Крайнов. "Формально возможность пустить привлеченные в рамках проектного финансирования средства на другие виды деятельности у застройщиков есть. Но на практике существующих механизмов достаточно",— соглашается Артем Эйрамджанц.