Новая волна
Стремление решить квартирный вопрос нередко перерастает для покупателей в дополнительные проблемы. И в первую очередь это относится к тем, кто покупает жилье в новостройках. После кризиса в Казани появилась так называемая «вторая волна» обманутых дольщиков.
Финишная прямая Большинство жилых объектов в нашей республике строится с привлечением средств частных инвесторов и с помощью банковских кредитов. Однако во время кризиса многие стройки были заморожены, а некоторые даже переданы новым собственникам за долги перед кредиторами. Сейчас ситуация на рынке жилья выравнивается, поэтому большинство проблемных объектов таковыми уже не являются. Тем не менее, по данным комиссии по контролю за ходом строительства объектов долевого участия на территории г. Казани, из 75 проблемных домов только 7 объектов связаны с мировым финансовым кризисом. На 5 из них строительные работы возобновлены. В настоящий обзор мы включили только те объекты, на строительство которых были привлечены дольщики. Поэтому целый ряд «замороженных» во время кризиса строек мы рассматривать не стали.
Так, жилой высотный дом на 256 квартир «Лазурные небеса», находящийся по адресу ул.П.Лумумбы, д.47а, начал возводиться в 2006 году. Первоначальный срок ввода в эксплуатацию был назначен на декабрь 2009 года. Рустем Зайнуллин, генеральный директор ООО «КССМУ «Союзшахтоосушение», ведущий строительство жилого дома в ж/к «Лазурные небеса», пояснил нам, что во время кризиса стройка была «заморожена» – это был конец 2008 – начало 2009 года. Естественно, были сдвинуты сроки сдачи объекта, внесены изменения в проектную декларацию, подписаны допсоглашения с «дольщиками», то есть, соблюдены все процедуры, предусмотренные 214-ФЗ.
«Ни с одним из «дольщиков» мы не довели дело до судебного разбирательства, – сказал нам Рустем Зайнуллин, – и с начала 2010 года мы возобновили строительство дома. Мне не совсем понятна причина, по которой чиновниками наш объект – высотный жилой комплекс «Лазурные небеса» – отнесен сейчас к числу «проблемных». Я понимаю, что многим обывателям может показаться, что объект слишком долго строится, но, поверьте, этому есть объективные объяснения – здание относится к числу «технически сложных и уникальных объектов» с соответствующими требованиями к застройщику и подрядчикам как со стороны проектировщиков, так и надзорных органов. И теперь мы идем по графику».
«Но в «Лазурных небесах» не все было так идеально, – говорит Айрат Ахметханов, начальник отдела по мониторингу строительных фирм и учету объектов долевого строительства Управления жилищной политики ИКМО г.Казани, – в отношении данного застройщика (ООО «КССМУ «Союзшахтоосушение») нашим Управлением было вынесено предписание за нарушение 214 федерального закона. В частности, застройщиком в отчетности за 4-й квартал 2009 года не были представлены своевременно аудиторские заключения и 3-5 формы бухгалтерского баланса. Это говорит о нежелании компании открывать финансовую информацию контролирующим органам. На данный момент все эти нарушения устранены». Сейчас монолитные работы по объекту «Лазурные небеса» ведутся на 35-м этаже и в ближайшее время будут закончены. В феврале строители приступили к фасадным работам.
ЗАО «Баско» также начало строительство двух жилых домов на 678 квартир по улице Чистопольская–Адоратского в 2006 году. Первоначальный срок ввода был назначен на декабрь 2008 года. В 2009 году, когда сдача была передвинута, застройщик начал направлять письма дольщикам с предложением подписать дополнительное соглашение о переносе срока ввода домов эксплуатацию на конец года. По словам директора ЗАО «Баско» Ильнура Сабирзянова, все это время строительство на этих объектах не прекращалось ни на один день. Первый из двух домов в квартале 71а находится в процессе сдачи в эксплуатацию. А сдача второго запланирована на лето 2011 года. Как сказал нам Айрат Ахметханов, сейчас строительство дома взято на особый контроль властями города, и он включен в список объектов, по которым еженедельно проводится комиссионный объезд. Это связано в основном с многочисленными обращениями дольщиков ЗАО «Баско» в Управление и с тем, что сроки сдачи дома сдвинуты более чем на 2 года от первоначально заявленных. Тем не менее, часть дольщиков не стали дожидаться благополучного финала и расторгли свои договоры с компанией, вернув вложенные средства через суд.
538-квартирный дом по улице Ягодинская, 3/3 начал возводиться в 2006 году застройщиком ООО «Према». Первоначальный срок сдачи - 2008 год - был передвинут из-за приостановки финансирования, а следовательно, и строительных работ в связи со смертью руководителя застройщика. На сегодняшний день строительство дома продолжено с привлечением нового инвестора – ОАО «Татфондбанк». По словам заместителя начальника Управления по работе с корпоративными клиентами ОАО «Татфондбанк» Дамира Бикбова, уже в феврале планировалось завершить пять секций объекта, а полностью объект будет сдан в ноябре 2011 года.
Аналогичная ситуация сложилась и с домом по ул. Односторонняя Гривка застройщика ООО «Партнер», завершение строительства которого ведется с привлечением нового инвестора. А сроки сдачи с декабря 2008 года перенеслись на первое полугодие 2011 года.
ЗАО «Вектр» также в связи с отсутствием финансирования перенесло сроки сдачи 90-квартирного жилого дома по ул. Волгоградская на текущий год. Надзор за этим объектом осуществляет Управление.
Дети лейтенанта Шмидта Однако среди пострадавших из-за кризиса проблемных домов есть и такие, в которых работы до сих пор не ведутся. Например, объект на пересечении улиц Галимджана Баруди и Краснококшайской ООО «ИТЦ». Этот долгострой берет свое начало в 2006 году и по сути проблемным он стал еще с докризисных пор. Первоначальные сроки сдачи были заявлены на декабрь 2008 года. Но из-за финансовых трудностей строительство дома было остановлено. За это время сменилось три генеральных директора, и один раз застройщик поменял юридическое лицо: из ЗАО «АИТЦ» в ООО «ИТЦ». Как рассказала нам одна из дольщиков Алена Семенова, инициативная группа, отчаявшись получить вразумительный ответ от застройщиков, даже составила коллективное обращение к президенту РФ Дмитрию Медведеву, в котором подробно описаны их мучения.
По мнению дольщиков, строительство жилого дома на пересечении улиц Г.Баруди – Краснококшайской приостановлено в связи нецелевым использования полученных от инвесторов средств руководством компании. Обращение отдельных дольщиков в частном порядке в прокуратуру и МВД не принесли каких-либо результатов. «Уголовное дело заведено, – рассказывает Алена Семенова, – но украденные директорами ЗАО «АИТЦ» и ООО «ИТЦ» деньги так и не были найдены. Также на данный момент в федеральном розыске находится директор ЗАО «АИТЦ» Е.Б. Климчак». Как следует из письма дольщиков, у предыдущего застройщика, поручителем которого выступает ООО «ИТЦ», имеется долг по кредитам перед банками более чем в 225 миллионов рублей с учетом начисленных процентов. К тому же если учесть, что около половины квартир проданы дольщикам и деньги эти застройщик получил (более чем 122 миллионов рублей), а дом построен меньше чем наполовину, то становится очевидным, что денежные средства от продажи квартир и привлекаемые кредиты шли не на строительство дома, а в карман руководителям стройки. С этими деньгами они и скрылись.
Однако, по словам самого генерального директора ООО «ИТЦ» Романа Байчурина, ситуация с домом не настолько катастрофична. «В данный момент обязательства застройщика передаются другой компании, – говорит Роман Байчурин, – на имя ООО «ИТЦ» останется только земля, на которой стоит дом. Вопрос о достройке данного дома рассматривается несколькими инвесторами, но принять окончательное решение им мешает проблема банковской задолженности. Они справедливо считают, что будущая прибыль не покроет всех этих расходов. Поэтому пока работы по строительству не ведутся ввиду неоконченных судебных процессов в отношении поручительства. И в случае их положительного для ООО «ИТЦ» исхода инвестиционным проектом предусмотрена реализация этого жилого объекта в течение 10 месяцев».
Еще более удручающая ситуация сложилась со строительством 81-квартирного жилого дома по Оренбургскому тракту (танковое кольцо), который возводило ООО «Бауер-Казань» с 2007 года. Первоначальный срок ввода в эксплуатацию – декабрь 2008 года. Сейчас завершение строительства перенесено на 2011 год, но работы на этом объекте не ведутся с начала лета 2009 года. С июля 2009 года начались первые арбитражные суды о признании компании банкротом. Андрей Гаврилов, генеральный директор ООО «Бауер-Казань», пояснил, что причины, приведшие этот объект в число долгостроев, типичны для подобного рода проблем, возникших у застройщиков на рубеже 2008-2009 годов: общий кризис финансовой системы страны. И, как следствие, невыполнение своих обязательств инвесторами, которые осуществляли финансирование «длинных» девелоперских проектов «короткими» заемными деньгами. «В докризисный период эта схема работала за счет своевременной перекредитовки инвестора в банке-партнере, – говорит генеральный директор ООО «Бауэр-Казань». – В кризис же банки спасали свои собственные активы, и ликвидности для подобных операций не стало. По этой причине инвестор замораживал строительство объекта на срок, необходимый ему для поиска нового источника финансирования».
Все бы ничего, и, наверное, можно было бы войти в положение застройщика, если бы не один факт. К декабрю 2008 года застройщиком были реализованы все 81 квартиры. А это значит, что финансирование было получено полностью. Скорее всего, речь здесь идет о непрофессионализме менеджмента и о нецелевом использовании полученных средств. В настоящее время дольщикам приходится дополнительно «скидываться» на завершение строительных работ: отделочных, фасадных и инженерных. Им еще повезло, так как мэрия Казани идет навстречу организованному дольщиками ТСЖ, на данный момент она помогла подключить дом к временному тепло и электроснабжению.
«Компания «Бауер-Казань» выступила инициатором переговоров с инвесторами – юридическими лицами о предоставлении целевого займа на финансирование работ по завершению строительства объекта», – сказал нам Андрей Гаврилов. А это уже в принципе похоже на «сказки венского леса», поскольку потенциальным инвесторам предложить нечего, ведь был дом полностью распродан еще в 2008 году.
Человек и закон С 214 федеральным законом в действии столкнулся один из бывших дольщиков ЗАО «Баско» Александр Антонов. После неоднократных переносов по инициативе компании сроков сдачи дома он решил расторгнуть договор о долевом участии в строительстве. Для этого он в письменной форме направил застройщику уведомление о расторжении договора на основании невыполнения ЗАО «Баско» условий. Уведомление было отправлено заказным письмом, однако, по словам Александра, представители компании даже не пришли, чтобы забрать его. В течение предусмотренного законом срока компания должная была вернуть дольщику вложенные им средства, но этого сделано не было. После многочисленных обращений к руководству компании выяснилось, что денег сейчас нет, всю сумму они выплатить не смогут и надо просто подождать.
«Дожидаться финансового благополучия компании я не стал, – говорит Александр Антонов, – и подал на ЗАО «Баско» иск в суд в июне 2010 года. В августе состоялось судебное заседание, которое я выиграл. Решение суда вступило в законную силу, но денег по-прежнему не было. Эффекта от действия судебных приставов не было никакого. Объяснялось это отсутствием свободного имущества у ответчика, так как все оно находилось в залоге. Поэтому я и еще несколько дольщиков подали заявления в арбитражный суд по делу о банкротстве, которое уже велось в отношении ЗАО «Баско». Кроме вложенных средств, я потребовал возместить мне неустойку за пользование деньгами, моральный ущерб и расходы на адвоката. Только после этого я начал частями получать долг».
Сейчас, по словам Александра Антонова, ЗАО «Баско» не имеет перед ним никакой задолженности. Однако он на своем опыте убедился, что законодательная база в сфере долевого строительства еще недостаточно отлажена и дольщиков она как следует не защищает.
Вот и исполнительный комитет Казани также не советует бросаться в долевое строительство как в омут головой. На сайте мэрии города (www.kzn.ru) Управление дает гражданам ряд рекомендаций о том, как не стать обманутым дольщиком.
Перед тем как отдать свои деньги застройщику необходимо собрать максимальную информацию о нем: с какого года работает, как сдавал до этого дома, были ли задержаны сроки сдачи домов, качество строительства, какие строительные материалы применяются во время строительства, порядок на строительной площадке и т.д. Это можно узнать непосредственно у застройщика, осмотреть строительную площадку, пообщаться с рабочими, почитать отклики в Интернете на форумах обманутых дольщиков. Также не помешает проверить и документы у застройщика: права на землю, разрешение на строительство, согласование проекта главным архитектором города, экспертное заключение государственной экспертизы. Отсутствие или неполный состав этих важных бумаг должно настораживать. Ну и не стоит забывать, что организация, предлагающая долевое строительство, обязана зарегистрировать договор с дольщиками в регистрационной палате. В целом советы простые и универсальные для тех, кто собирается вкладывать немалые деньги в строительство.
Каждый сам за себя С обманутыми дольщиками ведется постоянная работа в исполнительном комитете г.Казани. Как сказал нам Марсель Абдулхаков, начальник управления жилищной политики исполнительного комитета г. Казани, их условно можно поделить на две группы. те, кто заключал договоры о долевом строительстве до принятия 214 федерального закона, – это так называемые обманутые дольщики первой волны. Таких в Казани на данный момент насчитывается около 6 тысяч человек. Решением их проблем вплотную занимается исполком Казани, и в частности, указанная выше комиссия. С дольщиками второй волны, которые столкнулись с долгостроем или банкротством застройщиков уже после принятия 214 федерального закона о долевом строительстве, дела обстоят гораздо проще. Им оказывается юридическая и консультационная поддержка со стороны Управления в решении их проблем, а кроме того, они защищены федеральным законом. Однако человеку у нас еще во многом надо полагаться на себя, так как законодательные рычаги имеют массу недоработок. Поэтому зачастую долевое строительство похоже на русскую рулетку. Человек, задумывающийся о покупке жилья в строящемся доме, не должен забывать, что долевое строительство все же входит в сферу инвестиционной деятельность. И как в любых инвестициях, экономические выгоды здесь сопряжены с достаточно высокими рисками. И даже тщательный контроль со стороны государства не гарантирует на 100 %, что застройщик выполнит взятые на себя обязательства и построит дом в сроки. Свои коррективы в этот процесс вносит постоянно меняющаяся ситуация на рынке жилья, и ответственность за вложенные средства лежит на плечах дольщика.