Как стало известно "Ъ", мэрия Москвы создает своего земельного оператора. Казенное предприятие "Управление подготовкой территорий" (УПТ) составит реестр участков, подлежащих застройке, и будет сдавать их девелоперам в аренду через аукционы, предварительно очистив от обременений и обеспечив коммуникациями. На первом этапе УПТ должно подготовить около 400 участков, а вообще через него может пройти более 3 тыс. площадок, стоимость которых оценивается в $15 млрд.
О создании земельного оператора рассказал глава столичного стройкомплекса и вице-мэр Марат Хуснуллин. Он будет действовать в форме казенного предприятия (КП, вид унитарного предприятия, для совершения сделок с его имуществом требуется обязательное согласие собственника) в рамках департамента строительства, входящего в стройкомплекс.
КП "Управление подготовкой территорий" займется снятием обременений с земель, часть которых пойдет через торги под коммерческую застройку, уточнил глава департамента Андрей Бочкарев. Власти города намерены взять на себя подведение инженерных сетей на участки, предназначенные инвесторам, добавил он. Ранее мэр Сергей Собянин заявлял, что на подготовку площадок к застройке в 2011 году из бюджета планируется выделить 7 млрд руб. Источник в мэрии добавил, что помимо перечисленного УПТ может стать структурой, ответственной и за проведение самих земельных аукционов (перечень функций см. в таблице). По сути, УПТ станет главной структурой, с которой придется общаться московским застройщикам.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным Москомзема на июнь 2010 года, столица располагает около 108 тыс. га земли. Сейчас в городе можно застроить более 3 тыс. участков общей площадью почти 15 тыс. га, включая земли промзон, складов и инфраструктурных объектов, говорит один из бывших чиновников Москомзема. Рыночная стоимость этих площадок может варьироваться в диапазоне $11-15 млрд, подсчитал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. "Чтобы подготовить все эти участки к застройке, в лучшем случае потребуется не менее семи-десяти лет",— полагает он.
В этом году, рассказал Марат Хуснуллин, мэрия приступит к разработке проектов планировки 6,8 тыс. га промзон. Исходя из средних нормативов, заложенных в Градостроительный кодекс, на этих землях можно построить около 1 млрд кв. м различной недвижимости.
По словам господина Хуснуллина, на первом этапе УПТ планирует подготовить к застройке 400 участков. Не все "очищенные" земли будут выставлены на торги: часть участков отдадут под строительство социальных объектов, финансируемых в рамках адресной инвестпрограммы мэрии стоимостью 361,1 млрд руб.
О том, что столичные власти намерены возобновить земельные аукционы, "Ъ" сообщал 9 декабря 2010 года. Такие торги практиковались до 2007 года, но потом наступил почти трехлетний перерыв, говорит бывший сотрудник стройкомплекса: во-первых, чиновники пообещали продавать инвесторам права аренды на земли без обременений, а подготовка участков оказалась очень трудоемким делом, во-вторых, команда Юрия Лужкова намеренно приостановила распределение новых земель. Отсутствие торгов привело к тому, что застройщики перекупали инвестконтракты на вторичном рынке. Также сформировался целый пул компаний-посредников, занимавшихся снятием обременений с земель и подготовкой всей документации к застройке, говорит гендиректор "Пробизнес девелопмента" Дмитрий Ковальчук. По его словам, у таких компаний доход на вложенный капитал достигал 100%, что и привело к спекулятивным ценам на столичные земли. Отсутствие спекулятивной составляющей позволит девелоперам снизить затраты на строительство, возможно, на 25%, полагает заместитель гендиректора "Треста 1991" Татьяна Пальчикова.
"Иногда снятие с участков обременений занимает до двух лет, а затраты на это сопоставимы с себестоимостью строительства уже самого объекта",— говорит господин Бочкарев.
Фото: Игорь Зарембо, Коммерсантъ
Зачастую при себестоимости строительства жилья в 36 тыс. руб. за 1 кв. м проведение сетей обходится в 26 тыс. руб. за 1 кв. м, добавляет президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Каким образом при такой трудоемкости и затратах УПТ успеет в короткие сроки подготовить несколько сотен участков, в мэрии не пояснили.
Господин Собянин в очередной раз продемонстрировал, что строит городское управление по принципам федерального: УПТ, по сути, станет аналогом Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) Александра Бравермана, который распоряжается федеральными землями — продает на аукционах права на их аренду. По мнению госпожи Пальчиковой, если УПТ получит право проводить аукционы, то наряду с РЖС может стать крупным продавцом госземель. По данным Счетной палаты на ноябрь 2010 года, РЖС управлял 165 участками федеральной земли общей площадью 3,8 тыс. га, фонд уже продал права аренды на 1,1 тыс. га.
"На недавнем аукционе фонда РЖС 4,8 га на юге Москвы права аренды были проданы за $20 млн, что может стать индикатором при расчете городом стартовых цен своих земель",— отмечает директор по маркетингу группы "Пионер" Владимир Трибрат. Покупка прав на вторичном рынке может оказаться в два-три раза дороже, добавляет господин Ковалев. Сама аренда тоже подорожает: как сообщал "Ъ" 21 марта, мэр внес на рассмотрение депутатов Мосгордумы поправки к закону "О землепользовании в городе Москве", согласно которым арендные платежи предлагается рассчитывать исходя из рыночной стоимости участка, а не кадастровой, как в большинстве городов России.