Мэрия перекапывает землю
Часть волгоградских застройщиков может лишиться участков после ревизии горадминистрации
Администрация Волгограда заявила о новой земельной политике: на торги будут выставляться участки с готовой инженерной инфраструктурой. Власти также обещают провести ревизию решений предыдущей мэрии — вплоть до изъятия незаконно выделенных земель. Участники рынка говорят, что перемены «давно назрели», и опасаются, что эти намерения останутся декларативными. Критики реформы прогонозируют, что земельный передел столкнется с недовольством части бизнесменов и «теневиков», а также с судебными тяжбами.
На последней общегородской планерке первый заместитель главы Волгограда Игорь Пикалов заявил о намерении выставлять на торги, в первую очередь, участки с инженерной инфраструктурой. Председатель комитета мэрии по градостроительству и архитектуре Алексей Лисин сообщил, что сейчас в стадии формирования находится порядка 100 земельных участков.
Активизацию земельной политики наблюдатели связывают с приходом в марте этого года в администрацию Волгограда «губернаторской» команды — после февральского досрочного отрешения от должности главой региона Анатолием Бровко прежнего мэра Романа Гребенникова. С этого времени и начинается отсчет городской земельной реформы. Помимо намерения формировать новые участки с инженерной инфраструктурой заявлено также и о ревизии прежних земельных сделок. В частности, по словам Игоря Пикалова, «администрация приступила к проверке нормативных актов и разрешительных документов по предоставлению земли под точечную застройку». Вице-мэр сообщил, что незаконные сделки будут отменяться нормативным актом администрации или в судебном порядке, и в дальнейшем на торги эти участки выставляться уже не будут. Обозначено и пять оснований изъятия земель у предпринимателей: выдача документов «с превышением служебных полномочий», «незаконно», «недовольство жителей близлежащих домов», отсутствие строительства в течение трех лет и длительное невнесение арендной платы.
В мэрии земельную реформу объясняют запросами самого бизнеса. «Сегодня желающих платить деньги за землю без сетей в Волгограде практически нет», — пояснил Игорь Пикалов. В этом с ним солидарны многие застройщики, отмечая, что отсутствие инфраструктуры повысит затраты на 25-45%. Заместитель генерального директора «ЖБИ — 1» Сергей Емельянов отметил, что прежняя земельная политика была избирательной и затратной: «Нам как крупному застройщику интересны большие площадки, а такие или не предлагали — или предлагали неперспективные. Кроме того, давали просто почву, а значит, шло удорожание планировкой, межеванием, инфраструктурой. До начала проектирования и строительства проходил не один год, и мы еще платили аренду за пустую землю».
Надежды участники рынка связывают также с правовым оздоровлением процедур выделения земель, отмечая, что теневая стоимость участков в Центральном районе Волгограда, например, доходила до 1-1,5 млн рублей за один гектар. «Нам приходилось сталкиваться с жесткими отказами, — свидетельствует генеральный директор ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков. — А потом мы узнавали, что этот самый участок чуть ли не за один день получал совсем другой человек. Он приходил, обозначал свой интерес, а дальше история умалчивает… Были факты, когда земли не совсем законно выделялись. А вот если начнет работать закон, а не чей-то интерес, тогда не надо будет бояться ревизий и переделов».
Но часть наблюдателей полагают, что земельные заявления мэрии — пока скорее «протокол о намерениях». Собеседник „Ъ“ в гордуме пояснил, что раз речь идет об участках с инженерной инфраструктурой, то «сегодня и сейчас это может означать возврат к той же точечной застройке, с которой мэрия вроде бы борется». Председатель комитета по строительству облдумы Ангар Полицимако считает, что подведение к пустырям инфраструктуры потребует «очень серьезных денег», которых в бюджете пока нет. «Но даже при наличии финансов реально такие участки могут появиться не раньше 2012-2014 года. На перспективу решение правильное, потому что к этому времени ожидается рост потребности в жилье. Но пока в городе насчитывается всего несколько участков, 10-20 максимум, которые потребуют минимальных вложений на сети». Эксперт также считает, что вряд ли властям удастся уйти от точечной застройки — при реализации программ ветхого и аварийного жилья с этим столкнутся неизбежно. «Надо вести речь не об уничтожении внутриквартальной застройки, а о ее совершенствовании — она должна стать комплексной, предусматривать строительство социальной инфраструктуры, подземных парковок и так далее».
Критики же реформы называют ее просто «земельным переделом». «Сегодня в Волгограде только легальные затраты на получение и устройство участков в Волгограде составляют от 2 млн до 50 млн рублей, а затраты на уже возводящиеся высотки доходят до 100-150 млн рублей. Возместить их бюджет не в силах — значит, война. Бизнес будет защищать свои миллионы всеми способами: от судебных и административных до теневых». «Судебные тяжбы могут длиться годами, и высокая доля вероятности, что предприниматели их выиграют. Мы это уже проходили», — считает бывший мэр Волгограда Роман Гребенников.
Однако партнер фирмы Liddings Татьяна Бичева полагает, что поводы для оспаривания земельных сделок найти нетрудно. «В России таких исков в судах сейчас очень много. Процесс выделения земли имеет много составляющих, и на каждом из этапов можно найти причины, чтобы оспорить сделку».