Кто кого пересмотрит

С начала года мэр Москвы Сергей Собянин анонсировал беспрецедентные в истории московской недвижимости решения. В частности, он запретил новое строительство в центре, отменил ряд городских строек и подверг пересмотру программу сноса пятиэтажек. Благие намерения нового градоначальника грозят москвичам очередным витком цен на жилье.

Ольга Говердовская

Некоторые равнее других

Распоряжение о запрете строительства в центре можно назвать одним из самых серьезных решений нового мэра Москвы. Хаотичная застройка ЦАО была едва ли не главной причиной претензий москвичей к экс-мэру Юрию Лужкову. Таким образом, Сергей Собянин порадовал общественность и правозащитников. При этом одно только устное заявление о запрете строительства в пределах ТТК привело к росту цен на недвижимость, по словам президента ФСК "Лидер" Владимира Воронина, на 5-7% как в эконом-, так и бизнес-классе. Но это скорее спекулятивная, то есть краткосрочная, реакция рынка. Как известно, в Москве нельзя запретить что-либо полностью и навсегда. Даже Сергей Собянин, отдавая распоряжение, оперировал формулировками "максимально ограничить, фактически запретить" новое строительство. От того, что и кто станет исключением из новых правил, будет зависеть столичный рынок жилья в ближайшие несколько лет.

По мнению аналитиков компании "Московские информационные технологии" (МИТ), в пределах исторического центра действительно может быть максимально сокращено новое строительство, в том числе под видом реконструкции, как жилья, так и коммерческой недвижимости. Новые современные помещения здесь будут появляться в рамках регенерации памятников, причем без увеличения общей площади объекта. Напомним, что именно увеличение площади под видом реставрации памятников и было основной претензией к Юрию Лужкову. В таких объектах вряд ли будет строиться жилье, так как при сегодняшних жестких нормах обеспеченности машиноместами это потребует возведения в охранных зонах подземных паркингов, что вступает в противоречие с законодательством о памятниках и может вызвать протесты "ревнителей старины". Жилье заменят "жилые апартаменты" или гостиницы. На месте объектов, не являющихся памятниками, на территориях, не обладающих особым охранным статусом, а также на территориях "большого центра" (зона с внешней стороны Садового кольца) инвесторам, которые ранее планировали возводить офисы, будут разрешать вместо этого строить жилье, апартаменты и гостиницы. "Вероятно, это будут общие правила. Конечно, в зависимости от конкретных условий будут исключения и полностью запретные зоны,— говорит руководитель департамента проектного планирования МИТ Александр Пожалов.— Ситуация нормализуется через год-два — пока не будет проведена ревизия контрактов и разрешены все споры с инвесторами (в том числе в судах), не будут пересмотрены проекты правил землепользования и застройки, подготовленные еще в 2009 году, и заложенные в них нормы плотности застройки и высотности. Поэтому, конечно, в ближайшее время рынок в части предложения новых площадей просядет, а спрос на готовое жилье и апартаменты, наоборот, возрастет".

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании "Миэль-Новостройки", объем предложения рынка новостроек Москвы составляет более 280 объектов. "В перспективе запрет на строительство нового жилья в пределах ТТК даже с учетом расселения объектов ветхого жилого фонда и возможности строительства на территории промзон приведет к сокращению объема предложения и дефициту жилья на первичном рынке. Для потребителей это будет означать очередной виток цен на жилую недвижимость в Москве как на первичном, так и на вторичном рынке",— объясняет госпожа Литинецкая.

Мало не будет

Что касается центра города, то риэлторы сомневаются в потенциальном дефиците нового предложения. В качестве примера того, как обходят запреты участники рынка, приводят нашумевшую историю со строительством Никитой Михалковым гостиницы в Малом Козихинском переулке. "Все чаще ее называют именно гостиницей (строительство гостиниц в центре не запрещают), меж тем проект предполагал, что собственно гостиница будет занимать один этаж, а остальные пять будут жильем. Те, кто видел проектную документацию, по которой сейчас идет строительство, подтверждают: строится именно жилье — под апартаменты или доходный дом. И такая практика, как мне видится, будет распространена — строить в центре жилье под видом гостиниц",— говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed. Кроме того, надо учитывать, что цена на элитное жилье в центре и так слишком высока, а его предложение существенно, особенно учитывая высокие сроки экспозиции такой недвижимости. В центре реализуется наибольший объем элитных квартир — 31,9%. Согласно данным УК "Пересвет-Инвест", цена квадратного метра в самых дорогих районах Москвы (Остоженка--Пречистенка, Пресненский, Якиманка) составляет 750-600 тыс. рублей и именно в этих районах сосредоточено около 80% элитных объектов. В сегменте элитных новостроек реализуется около 28-33 жилых комплексов. В ЦАО довольно много элитных объектов, но большинство из них давно находится в продаже. В 2011 году в центральных районах Москвы планируют сдать ЖК "Четыре солнца", "Итальянский квартал", "Английский квартал", "Клубный дом Smolensky", "Шоколад", а также новостройки на Мытной улице (вл. 40-44), Цветном бульваре, вл. 13 и в Лаврове переулке, вл. 8. В 2012-2014 годах планируется сдать ЖК "Садовые кварталы", "Жилой квартал на Плющихе", "Дом на Мясницкой". "Реализация существующего объема квартир в столь дорогостоящем сегменте займет не один год, поэтому дефицита "элитки" в ЦАО наблюдаться не будет, а значит, и заметного роста цен, особенно на фоне невысокого спроса",— полагает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК "Пересвет-Инвест".

Этого нельзя сказать о других сегментах рынка. Запрет на строительство новых объектов в центре может способствовать повышению классности и востребованности, а значит, цен объектов в районах по соседству — сразу за ТТК, таких как Аэропорт, Академический, Ломоносовский, Сокол, Университет и т. д. Девелоперы могут начать возрождать тренд перераспределения местоположения объектов высокого класса, смещения их за пределы ТТК. На деле строительство хотя бы одного элитного объекта за границей ТТК оборачивается повышением цен на объекты эконом- и бизнес-класса по соседству.

Единственный сегмент, которому грозит ценовая "засада",— это пятиэтажки. Программа их сноса приостановлена. Как правило, эти небольшие квартиры в не очень хорошем состоянии продавались по цене выше рыночной из-за обещания сноса дома и перспективы получения квартиры в комфортной новостройке. Александр Пожалов считает, что до 2014 года, скорее всего, будут завершены работы по сносу пятиэтажек в тех кварталах, которые уже находились в активной работе и где оставалось небольшое количество домов для сноса. Остальные кварталы, где работы не велись или расторгнут контракт с инвестором, перейдут уже в новую, более крупную программу и будут осваиваться инвесторами. "Сроки, конечно, выйдут далеко за пределы 2014 года. Только городскую программу "Жилище" на пять лет планируется представить лишь осенью, именно в ней, как ожидается, будут сформулированы все основные направления городской жилищной политики, включая снос пятиэтажек сносимых и несносимых серий. Думаю, 2011-2012 годы — это будет время организационной и нормативно-правовой подготовки к запуску новой модели работы с инвесторами по реконструкции кварталов",— говорит господин Пожалов. То есть надбавка к цене за будущее "счастливое" расселение потеряла актуальность, что не может не скорректировать цену в сторону уменьшения.

Окопы в котлованах

Динамика цен на жилье в Москве будет во многом зависеть от результатов начавшейся с приходом Сергея Собянина ревизии инвестконтрактов и выполнения инвесторами своих обязательств по ним. "Инвестконтракты в "бумажной" стадии с большой вероятностью будут расторгнуты. Всего их более 1,5 тыс.",— говорит господин Воронин. Так что многие застройщики заняли выжидательную позицию и стараются не афишировать новые площадки. Тем временем городу приходится принимать решения о расторжении контрактов на те площадки, от которых инвесторы начали отказываться из-за кризиса еще при Юрии Лужкове. Расторжение новой администрацией многих контрактов — это лишь оформление достигнутых ранее договоренностей с инвесторами. Например, отказ ДСК-1 от проекта реконструкции в районе Ивановское. Такие кварталы будут готовиться под торги на право развития застроенной территории и для инвестиционного освоения. "Наконец, со времен Лужкова накопилось много кварталов, которые город резервировал "под себя", для реконструкции за счет бюджета, в том числе в кризисные годы. Для новых властей такая политика активного государственного участия в жилищном строительстве уже неактуальна",— утверждает господин Пожалов. Эти площадки потом также будут предлагать инвесторам. Скорее всего, это будут игроки не из числа тех, чьи имена широко известны. Смена власти в Москве совпала с переменами на частном строительном рынке. Крупнейшие девелоперские компании потерпели крах не только экономический, но и политический. Об этом свидетельствует пересмотр и отмена ряда мегапроектов. Например, пересмотр коммерческой составляющей проектов подземного строительства в центре под площадями Белорусского вокзала, Павелецкого вокзала, Пушкинской площадью. А также, наоборот, решения в пользу инвестора ("ДОН-строй Инвест" и его новый собственник ВТБ) — увеличение офисно-коммерческой функции в проекте ВТБ по реконструкции стадиона "Динамо", решение достроить без изменения параметров офисный комплекс в Оружейном переулке прямо на Садовом кольце, решения по новому ЖК в районе Смоленской площади. Изменение его статуса с жилья на апартаменты вряд ли существенно отразится на покупателях, но зато может помочь сократить расходы инвестора на обеспечение гаражными местами и социальной инфраструктурой, а также на отселение жителей соседнего дома.

Пересмотр инвестконтрактов вкупе с запретом на точечную застройку выведет на авансцену замороженные проекты, в которых строительство так и не началось. "Есть долгострои, которым передел не повредит,— замечает госпожа Могилатова.— В центре Москвы достаточно площадок, на которые у девелоперов оформлены договоры аренды, но денег на строительство нет. Нужно, чтоб эти проекты перешли тем, чье финансовое положение позволит им сразу начать (и закончить) строительство. В Большом Тишинском переулке, 32 из-за серьезных проблем с инвестированием строиться и не начинали, хотя у них были разрешительные документы на строительство, могли бы начать продажи по ФЗ-214, но не начали. Проект "Гардекса" в Большом Саввинском переулке начинался лет пять назад, уже были объявлены продажи, три года назад должны были быть снесены здания, на месте которых планировалось возвести комплекс, но это сделано не было. И таких примеров много. Еще есть какое-то количество площадей, принадлежащих "батуринскому" клану, будущее которых туманно из-за шаткости положения их владельцев".

Смена всех

Вполне возможно, что громкие заявления Сергея Собянина прямо или косвенно лоббируют интересы "новых своих" банков и застройщиков. "В настоящее время все проекты комплексной застройки в пределах ТТК — это либо проекты структур, которые были близки к администрации прежнего мэра, либо единичные проекты застройщиков, которые имеют в центре Москвы только этот проект. После того как системообразующие банки были вынуждены принять на себя кризисные активы, сложилась следующая ситуация. Большинство этих активов расположено за пределами ТТК. Для того чтобы успешно развивать эти проекты, необходимы динамичные продажи жилья по высоким ценам. Для этого не должно быть никаких конкурирующих проектов, расположенных в более престижных районах",— говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

Вообще-то на рынок недвижимости Москвы будут влиять решения мэра совсем в другой сфере. По словам Александра Дьяченко, директора компании EliteCenter, главная цель, для которой Сергея Собянина "поставили" на пост,— это решение проблемы московских пробок. Развитие транспортной инфраструктуры существенно повысит удобство проживания в городе и может спровоцировать рост цен на недвижимость. Там, где мэр Собянин сможет победить пробки, и стоит ждать роста цен на жилье. "Ведь цена квадрата в Бутово, к примеру, обусловлена не столько комфортностью самого района и инфраструктуры — там все хорошо, сколько его недостаточной транспортной доступностью. Если можно будет быстро добираться из центра до спальных районов, которые сейчас активно обрастают новостройками и инфраструктурой, то стоимость жилья там будет расти",— уверен господин Дьяченко.

О том, что Сергей Собянин заинтересован в контроле над строительной отраслью больше, чем в ее изменении, говорят цифры. По оценкам МИТ, рынок недвижимости уже стабилизировался на уровне строительства не больше 2 млн кв. м нового жилья в год, из которых около 0,6 млн строится за счет бюджета. Сегодня не идет речи о достижении объема строительства в 4-5 млн кв. м. По данным экспертов, еще в конце 2010 года Минрегион в своих наработках по госпрограмме "Жилище" до 2020 года исходил из ежегодных объемов строительства Москвы не выше 3 млн кв. м, а сегодня московский стройкомплекс заговорил уже об уровне в 2-2,5 млн кв. м жилья в год. "Это вполне соответствует той задаче, которую приходится решать в "десятые" годы Сергею Собянину (или любому гипотетическому мэру столицы),— деконцентрация Москвы, рассредоточение деловой активности и людских потоков, развитие Москвы и ближнего Подмосковья как единой агломерации, своего рода Большого Парижа,— констатирует господин Пожалов.— И новый мэр, и руководство страны к ключевым для властей Москвы задачам относили снижение плотности и упорядочение застройки, решение проблем с инфраструктурой. Задача снизить стоимость жилья в Москве как таковая не называлась. Хотя, конечно, снятие административных барьеров и упрощение доступа к земле со временем повлияет на себестоимость строительства, но не на потребительский спрос".