Возвращение к первичному
Активизация спроса на рынке первичной недвижимости продолжает набирать обороты — некоторые компании отмечают увеличение спроса до 30%.
Однако требования банков, кредитующих строительные компании, по-прежнему остаются более жесткими, чем до кризиса.
Интерес населения к приобретению жилья сегодня увеличивается — многие компании выводят на рынок новые объекты в различных сегментах недвижимости. По прогнозам экспертов, в 2011 году в Петербурге будет построено и сдано, скорее всего, не менее 2 млн кв. м жилья. Ряд компаний отмечают существенный рост спроса.
"В нашей компании в последнее время идет заметный рост покупательской активности, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест". — В текущем году объем реализации квартир вырос примерно на 30 процентов по сравнению с 2010 годом. Такое увеличение спроса отвечает сегодняшним тенденциям рынка: растет число ипотечных сделок, увеличивается количество инвестиционных покупок — люди снова, как до кризиса, готовы вкладывать средства в строящееся жилье".
По словам участников рынка, сегодняшние банковские ставки уже позволяют активно использовать заемные средства — за прошлый год ставки по рублевым корпоративным кредитам снизились в среднем на 4-5 процентных пунктов и сегодня составляют 12-15% годовых при сроке 3-5 лет. В лучшую сторону меняется и характер взаимоотношений с банками — они более охотно кредитуют строительный сектор, хотя он по-прежнему относится к категории рискованных. "Ставки по кредитам, скорее всего, уже достигли своего минимума для данного экономического момента, — считает Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос". — Ожидать их дальнейшего снижения сейчас не приходится. Но ставки, которые существуют на данный момент, уже позволяют нормально строить и рассчитываться по банковским кредитам".
Конечно, если сравнивать с предкризисным периодом, то подходы банков к кредитованию строительного сектора стали более жесткими. Если до кризиса для получения кредитных средств было достаточно предоставить залог (чаще всего недвижимость) и более или менее реальный бизнес-план, то сейчас банки более детально анализируют прогнозные значения на период кредитования, чтобы быть уверенными в источниках погашения кредита, берут залоги с дисконтами 40-60%. В отношении залогов после кризиса больше внимания уделяется не типу залогового имущества, а его ликвидности и размеру дисконтов, которые однозначно увеличились. Чаще стали использоваться такие методы снижения рисков, как поручительство собственников и залог долей и акций контрольного пакета заемщика.
По словам Дмитрия Саберзянова, вице-президента банка БФА, предложение со стороны банков сегодня несколько отстает от растущего спроса со стороны бизнеса. "В основном спрос остается неудовлетворен по причине отсутствия у ряда заемщиков устойчивых финансовых показателей и ликвидных залогов, — говорит он. — Менеджмент компаний понимает, что пришло время делать очередной виток в развитии компании, но финансовая база появилась для этого пока не у всех. Банки в данной ситуации скорее склонны выжидать, чем брать на себя риски". При этом, как отмечает Сергей Григорьев, руководитель дирекции по работе с крупными клиентами СЗРЦ ОАО "Банк ВТБ", "недостаток проектов с внятной бизнес-перспективой вынуждает банки вступать в конкурентную борьбу за качественных заемщиков".
Что касается доли заемных средств в бюджете строительства, то, по оценкам экспертов, она сегодня может достигать 40-45%. "Основной источник финансирования строительства — это все-таки средства дольщиков, а средства, занимаемые у кредитных организаций, компания-застройщик в большинстве случаев использует для покрытия кассовых разрывов в период строительства объекта", — продолжает Сергей Григорьев.
Строительные компании также говорят, что предпочитают не рисковать и сохранять долю заемных средств в бюджете строительства на низком уровне. "Мы сохраняем партнерские отношения с ведущими банками региона, но кредитные средства компания по-прежнему использует крайне ограниченно, ведя строительство и приобретая новые земельные участки на собственные средства, — продолжает Сергей Степанов. — Активно развивается другое направление сотрудничества между нашей компанией и банками — ипотечное кредитование клиентов. По состоянию на начало этого года более 30 процентов сделок в нашей компании совершается с помощью ипотечных кредитов". При этом, по словам господина Степанова, этот показатель планомерно увеличивался в течение всего 2010 года: в начале года ипотечные сделки составляли 5-7% от общего числа продаж, во втором квартале — около 10%, к концу года их число достигло 20%.
Что касается цен, то их существенного роста к лету (когда, как правило, активизируется спрос) не ожидается. "Если оно и будет, то незначительным, в пределах инфляции — 5-6 процентов, — считает Олег Еремин. — Для того чтобы произошел серьезный рост цен, нужен взрывной потребительский спрос. Сейчас такого не наблюдается. Рынок еще не в достаточной степени окреп".
В то же время, по словам Михаила Медведева, генерального директора ГК ЦДС, определенный подъем цен еще с начала зимы на рынке наметился, и точно сказать, каким будет лето, пока нельзя. "Трудно сказать, насколько цены подрастут к лету, — говорит он. — Но наш общий прогноз до конца года — порядка 15 процентов".