Судьба газпромовского небоскреба в Питере, похоже, решена — он переезжает c Охты на Лахту
Фото: proektvlahte.ru
Фото: Коммерсантъ / Михаил Разуваев
"Башня" пристроена, все свободны. Многолетняя история, вместившая сотни публикаций, десятки судебных исков, "кривые" социологических опросов, общественные слушания с ОМОНом, несколько попыток референдума,— эта история пришла к промежуточному финишу.
Деловой центр "Охта", пока даже не сменив названия, перемещается в Лахту.
Конечно, горожане должны быть благодарны "Газпрому": Алексей Миллер сделал для консолидации петербургских "несогласных" (и для формирования гражданского общества) гораздо больше, нежели Немцов с Лимоновым вместе взятые (под стражу). Такой протестный символ получился — на загляденье, специально не придумаешь!
Организаторы "башни", сами того не желая, затронули тонкую и крайне чувствительную материю: посягнули на петербургскую идентичность, на сложившийся образ города, который петербуржцы (оказывается!) не готовы отдать ни за какие коврижки.
Победные торжества оппозиции несколько омрачены тем обстоятельством, что решение об отмене высотного строительства на Охте принималось так же тихо, как шесть лет назад — о том, что строить непременно надо. Вряд ли кто всерьез думает, что губернатор Валентина Матвиенко внезапно прозрела. Или что Верховный суд (в третий раз за три года, кажется?) поменял свою позицию, ориентируясь строго на букву закона. Нет, судьба проекта решалась на самом верху, и кто из тандема с кем и до чего доторговался, нам вряд ли сообщат.
Стоит посмотреть, что в сухом остатке.
Территория, на которой планировалось супервысотное строительство, в привязке к местности
Рикошет
Правовые последствия победы, похоже, предстоит разгребать не один год.
Основанием для переноса проекта "Охта-центра" стало судебное решение. В декабре 2010-го городской суд признал некоторые положения городских Правил землепользования и застройки, касающиеся высотного регламента в охраняемой зоне, незаконными с момента принятия. Смольный подал кассационную жалобу. Но в марте 2011-го Верховный суд подтвердил решение городского. В результате около 130 строительных проектов оказались вне закона.
При этом по 67 участкам выданы градпланы. Это значит, что застройщик или готов начать строительство, или уже вовсю ведет работы. А некоторые объекты и вовсе сданы в эксплуатацию.
И что теперь? Если подходить к проблеме строго формально, то все, что построено выше нормы, надо спиливать. А запущенные проекты останавливать и запускать по второму кругу: либо на пересогласование в Москве (с разрешением "отклониться от параметров"), либо в урезанном варианте, применительно к новым условиям.
Как недавно разъяснил Высший арбитраж, любая постройка, возведенная с нарушением закона, считается самовольной. Такое строительство надлежит немедленно остановить, а его организаторов — наказать. Что, по идее, и должно происходить на каждой из попавших под раздачу площадок. Десять адресов — на Васильевском острове, три десятка — на Петроградке, три — в Московском районе, три — в Центральном...
— Верховный суд оставил в силе декабрьское решение о том, что в пределах охранных зон высотные регламенты, в том числе и локальные доминанты, незаконны с момента их принятия. То есть с начала 2009-го, когда вступили в силу местные законы о границах зон охраны объектов культурного наследия и о Правилах землепользования и застройки,— поясняет председатель петербургского Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева.— Де-юре это означает, что все утвержденные решения о строительстве должны быть пересмотрены. Причем независимо от того, реализуются проекты в пределах установленной высоты либо с ее превышением. Документы по уже выданным разрешениям, очевидно, предстоит направлять на новое согласование в Росохранкультуру (а после ее ликвидации — в Министерство культуры).
Впрочем, в Смольном полагают, что пока нет оснований для того, чтобы у всех чохом отзывать разрешения на строительство. По мнению администрации, пока в суд не поступят иски по конкретным адресам, застройщики могут продолжать работы. На свой страх и риск.
Девелоперы тоже считают, что решение ВС увеличивает уровень неопределенности и привносит в отрасль новые риски.
Издержки застройщиков возрастут. За ними, конечно, и цены...
Белая линия — это маршрут «переезда» башни «Газпрома» из района охта в район лахта
На две буквы
Традиция закладывается на наших глазах. Милиция превращается в полицию, Охта — в Лахту...
После того как вслух и громко было заявлено об отмене проекта на Охте, руководство монополиста некоторое время пребывало в растерянности.
Областные власти, решив извлечь свою выгоду, заманивали "Газпром" в Кудрово, предлагали Уткину заводь... (Был тут, наверное, и личный мотив: "Ах, вот вы как? Ну поживите без наших налогов...")
Но дело кончилось миром. В итоге поисков и метаний был принят вариант, быть может, не самый лучший, но уж точно имеющий массу преимуществ. ОДЦ "Охта" в марте купил у Группы ЛСР участок площадью 14 гектаров в Лахте, на берегу залива, на выезде из города. Подробности не разглашаются; по нашим данным, сумма сделки составила около 800 млн рублей, примерно по 190 долларов за метр — нормальная рыночная цена.
Площадка в Красногвардейском районе выставлена на продажу. Потраченные 7 млрд рублей, конечно, никто за нее не даст. Тем более там еще продолжаются тяжбы с археологами...
Очевидные плюсы нового места: выход на воду с возможностью создания собственного причала и общедоступной набережной; открытый на южную сторону фасад; свободное пространство, позволяющее отказаться от четырехуровневой подземной парковки (20 процентов стоимости прежнего проекта!).
— Это место рассматривалось еще до выбора Охты,— говорит исполнительный директор ОДЦ "Охта" Александр Бобков.— И район Лахты считался одним из наиболее перспективных. Как дублер у космонавта: до последнего ждет, а потом у главного насморк и дублер становится героем. Вот с Лахтой получилось примерно так же...
По словам представителей "Охта-центра", архитектурная концепция комплекса на новом участке будет создаваться — прежде всего из соображений экономии — "на основе прежнего проекта". Конечно, его понадобится доработать и адаптировать. Но высотные параметры доминанты сохраняются.
Вряд ли размещение на Лахте вызовет возражения у археологов. (Хотя в прессе уже появились какие-то неясные упоминания о "неолитических стоянках" и в этом месте.)
— Когда в очередной раз пришли археологи, я попросил передать им: до 1976 года здесь было море! Так что о культурном слое говорить не приходится,— говорит Александр Бобков.
Естественно, основная функция нового центра — офисная (размещение штаб-квартиры "Газпром нефти", а также родственных фирм); кроме того, часть площадей отведут под торговлю, развлечения, услуги. Изюминкой проекта в Лахте, по словам Александра Бобкова, может стать детский технопарк. Это место, где представлены разные профессии и где ребенок может попробовать стать на пару часов пожарным или врачом, продавцом или программистом. (Мы предложили добавить в учебный комплекс "мини-Смольный" и учебную буровую; наша идея была встречена с интересом.)
Завершить проект планируется в 2017 году.
Какой-то масштабной экспансии, захвата смежных земель и расширения владений ОДЦ не планирует. Хотя соседи на всякий случай насторожились.
Рядом с будущим "Лахта-центром" (горожане новый проект уже окрестили, хотя официально название пока не принято) на 3,5 гектара расположился яхтенный порт "Геркулес". Здесь проводятся российские и международные регаты, здесь же на "Оптимистах" и "Кадетах" рассекают по заливу подростки, которые занимаются в Центре парусного спорта.
— Яхты и дорогие офисы прекрасно сочетаются между собой,— комментирует совладелец "Геркулеса" Владимир Любомиров.— Полагаю, в нашей марине прибавится лодок, так что появление такого инвестора нам только на пользу.
Александр Бобков также считает соседство яхт-клуба "комплиментарной функцией", органично дополняющей офисный центр. При условии, что клуб будет "соответствовать уровню", конечно.
С приходом "Газпром нефти" статус прилегающих к стройплощадке территорий растет, и они неизбежно становятся "зоной повышенного внимания". А на соседних землях не у всех владельцев безупречные права (есть и откровенный самострой). Так что конфликты еще будут.
На карте хорошо видно: масштабной стройке здесь ничего не мешает
Непримиримые
Конечно, и новый (точнее, обновленный) проект вызывает возражения.
Во-первых, регламент. Предписанная высота застройки — 27 метров. Однако что-то мне подсказывает, что здесь "Газпрому" удастся согласовать отклонения без серьезных баталий. К примеру, высотное строительство (до 240 метров) разрешено на намывных территориях "Морского фасада"; здесь же, рядом с Лахтой, башню в 150 метров на территории парка 300-летия намерена построить компания "Стремберг".
Во-вторых, экология. В Лахтинском разливе гнездятся перелетные птицы, и высотка может им помешать. "Беллона" и "Гринпис" уже заявили, что будут изучать ситуацию и в случае нарушений опротестуют строительство. Впрочем, есть и другие мнения. Биолог Дмитрий Ковалев говорит:
— До второй половины ХХ века в весенний период там все было забито птицами, однако, когда делали намыв на Савушкина, дно углубили с полутора метров до 16, и для птиц эта территория утратила свои свойства
— Мы столкнулись с непримиримыми командами,— вздыхает Александр Бобков.
— Это, наверное, неизбежно? — осторожно поинтересовался я.
— Нет-нет,— уточнил Бобков.— Они непримиримы не по отношению к нам (тут мы бы как-то решили), а друг к другу...
В-третьих, все те же исторические виды. Активисты градозащитного движения считают, что 400-метровую башню все равно будет видно — в панораме Дворцовой площади, Стрелки и т.д. Но с расстояния девять километров эти аргументы, если честно, звучат менее убедительно.
В-четвертых, транспортная ситуация. Летом, особенно в уикенд, "штатное" население Курортного района (70 тысяч человек) увеличивается на порядок и более, в пятницу из города не выехать, в воскресенье — не въехать. Да и в будни бывают серьезные пробки. Но это не столько проблема "Газпром нефти", сколько города. Город планирует здесь строительство двух магистралей, которые будут выводить на Западный скоростной диаметр и кольцевую транспорт из Северо-Приморской части. Идет проектирование, получены землеотводы, в бюджете предусмотрено финансирование. "Газпром" кровно заинтересован в том, чтобы эти проекты были реализованы в срок. Рассматривается и вариант "водного такси"...
В-пятых, грунты. Лахта — болотистое место, к тому же территория намывалась.
— Основанием для зданий комплекса будут являться грунты глубокого залегания, приблизительно на глубине от 30 до 80 метров, а не на верхние слабые грунты. Фактически вендские глины,— парирует главный инженер проекта Андрей Никандров.— По первичным данным, глубина залегания венда здесь на 30 метров выше, чем на Охте, то есть условия более благоприятные.
Не надо быть пророком, чтобы предсказать: идеологических противников аргументы не убедят. (Как не убеждали никакие доводы принципиальных сторонников проекта на Охте.) Это скорее вопрос веры. Но в лахтинском варианте протесты вряд ли будут массовыми.
И, кстати, о заголовке: рокировка предполагает не только перемещение ладьи (в старых шахматных книгах ее еще называли "башней"). Король при этом маневре тоже меняет местоположение и отправляется в угол...
На финальной презентации архитектурной версии комплекса "Газпром-Сити" грандиозное сооружение "вписали" в городской пейзаж и уже вполне официально величали "Охта-центр". Но Охта "Газпрому" не далась — питерцы не позволили.
Территория, на которой планировалось супервысотное строительство, в привязке к местности
Вид сверху на Лахту Санкт-Петербурга на берегу Финского залива (Приморский район). Газпромовская башня, получившая в народе нежное прозвище "Газоскреб", в итоге обоснуется здесь.