Прицел на вырост
В 2010 году рынок жилой недвижимости Новосибирска наконец стабилизировался: цены показали хоть незначительный, но все-таки рост, а количество сделок превысило уровень 2009 года. Риэлторы и застройщики надеются на отложенный спрос и развитие ипотечного кредитования. При отсутствии качественных предложений в премиальном сегменте потенциальных клиентов, уверены аналитики, может заинтересовать идея загородных домов.
По оценкам экспертов, вторичный рынок жилья прошел «дно». За прошедший год жилье подорожало на 9%. По наблюдениям директора RID Analytics Елены Ермолаевой, наибольший рост пришелся на последний квартал 2010 года, когда цены подросли на 7%. Первые месяцы 2011 года показали, что положительный тренд сохранился: за первый квартал цены выросли на 1-1,5%. Госпожа Ермолаева прогнозирует, что в нынешнем году цены на рынке могут восстановиться почти до докризисных, а рост составит 10-20%. Причинами быстрого роста цен она считает привлекательность Новосибирска, претендующего на статус «сибирской Москвы». «Покупатели начали увереннее смотреть в будущее, для них легче решиться на крупные траты, чем год назад», — подтверждает выводы эксперта специалист аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость» Наталья Мжельская. По данным САСН, рост количества сделок в четвертом квартале 2010 года составил 28% относительно аналогичного периода 2009 года.
Дорожает и первичное жилье. По данным RID Analytics, в феврале 2011 года квадратный метр в строящихся домах стоил около 41 тыс. руб., что на 2,6% выше уровня январского показателя, а в уже сданных домах цены в среднем составили около 49 тыс. руб., что на 1,1% выше аналогичного показателя в предыдущем месяце. По оценке САСН, средняя цена по итогам первого квартала 2011 года составила 36,48 тыс. руб. за кв. м, рост к четвертому кварталу 2010 года — 1%.
Сохранить интерес к «первичке», по мнению участников рынка, во многом удалось благодаря губернаторской программе. Областной бюджет доплачивал заемщикам, покупающим квартиры в новостройках, до 300 тыс. руб. и субсидировал 8% из ставки по кредиту. Программа стартовала в феврале 2009 года, а с 1 мая 2010 года компенсации снизились до 150 тыс. руб. и 3% компенсации. По данным областного министерства строительства и ЖКХ, в 2010 было выдано 4 694 субсидии, общий объем ипотечных кредитов составил 3,74 млрд руб. Покупатели жилья, вложившие средства по губернаторской программе, в 2009-2010 годах обеспечили в строительный сектор приток 9,63 млрд руб.
Наиболее востребованным в момент спада на рынке оказалось недорогое жилье. Компания «Дискус-Плюс» (работает в сегменте панельного домостроения) например, предлагала квадратный метр по цене от 20 тыс. руб. Это позволило застройщику по итогам 2010 года выйти на первое место по объемам ввода жилья, сдав 139 тыс. кв. м (в 2009 году — всего 23 тыс.).
Наряду с восстановлением экономики девелоперы отмечают растущий интерес покупателей к качественному жилью средней ценовой категории, и застройщики учитывают этот тренд. Так, «Энергомонтаж», который раньше строил только из железобетонных конструкций, в 2011 году планирует сократить их количество, увеличив ввод кирпичных домов. Для этого компания приобрела кирпичный завод.
Вакантной до сих пор остается на рынке ниша элитного жилья. До кризиса этот сегмент был одним из наиболее привлекательных, и целый ряд проектов позиционировался как жилье класса премиум. В кризис продажи жилья верхнего ценового сегмента сократились в разы, сделки совершались с дисконтом до 25-30%. «Однако рыночная возможность для девелоперов сохраняется: спрос на дорогое, качественное предложение так и не удовлетворен, а предложения, соответствующего основным параметрам «высокого класса», в Новосибирске пока не создано», — убежден директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров.
На 2011 год правительство Новосибирской области прогнозирует ввод 1,31 млн кв. м — это больше, чем в 2010 году. Одной из новых площадок станет стройка на берегу Оби. «Сибакадемстрой» взял в аренду около 16 га по ул. Большевистская и планирует построить на этой площадке около 200-250 тыс. кв. м жилья экономкласса. Заявленный срок окончания проекта — 2016 год.
Наряду с вводом жилья эконом- и премиум-класса новосибирские девелоперы анонсировали массовое строительство коттеджных поселков. Аналитики DSO Consulting насчитали около 45 проектов совокупной площадью до 600 тыс. кв. м. «Но в стадии реализации — единицы», — отмечает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков. Из-за кризиса большинство девелоперов начали распродажу не готовых коттеджей, а земельных участков — земля, купленная оптом, предлагалась в розницу, уточнил собеседник.
Из-за роста объемов предложения участки под индивидуальную застройку во время кризиса подешевели больше других сегментов. Так, по данным САСН, предложения земельных участков за время спада выросли в 2-2,5 раза, а цены упали в среднем на треть. «Но по итогам 2010 года можно говорить о стабилизации — рынок коттеджей не испытал сезонного спада, хотя традиционно именно этот сегмент рынка являлся наиболее подверженным влиянию сезонности», — полагает Наталья Мжельская. По ее данным, средняя цена предложений на рынке коттеджных поселков стабилизировалась на отметке 45 тыс. руб. за кв. м. По данным мониторинга аналитического центра компании, в конце прошлого года средняя площадь коттеджа, предложенного на продажу, составляла 308 кв. м, цена — 13,8 млн руб. Госпожа Мжельская отмечает, что наиболее высокая цена за квадратный метр характерна для самых больших коттеджей — площадью от 450 кв. м и более. Такие дома зачастую строятся по авторскому проекту, продаются вместе с дорогой мебелью, оснащены необходимым бытовым оборудованием и, как правило, расположены в коттеджных поселках более высокой ценовой категории.
Девелоперы, пытаясь нащупать тенденции ближайших лет, выводят на рынок новые форматы и новые проекты — от закрытых поселков бизнес-класса до загородных гостиниц.
ГК «Конквест» переделала свой 4-звездочный загородный отель Green Wood SPA hotel в жилой комплекс Green Wood. «Комплекс расположен на берегу Оби, в районе бывших «обкомовских дач», в его состав входят два гостиничных корпуса общей площадью 6,4 тыс. кв. м, культурно-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, спа-центр, ресторанный комплекс и другие объекты инфраструктуры», — рассказал руководитель проекта Сергей Косенко. По его словам, сейчас гостиничные номера переделаны в апартаменты площадью от 35 кв. м до 140 кв. м, в развлекательном комплексе нашлось место под детсад и медпункт.
Северное направление, где расположен комплекс «Конквеста», является не только самым популярным, но и наиболее дорогим, указывают аналитики «Сибакадемстрой Недвижимости». Здесь расположен Заельцовский бор, а по шоссе, не загруженном в связи с отсутствием многоэтажного строительства, до центра города на автомобиле можно добраться за 20 минут. «Коттеджи на юге проигрывают из-за загруженного Бердского шоссе, поэтому их приобретают скорее для загородного отдыха, чем для постоянного проживания», — убеждена госпожа Мжельская.
Также на северном направлении реализует свой проект фармацевтический холдинг «Катрен». Компания арендовала участок в районе Мочищенского шоссе, рядом с поселком Ключевой, на берегу Оби. До 2012 года «Катрен» намерен построить поселок Зеленый Дом, в составе которого будут 188 домов площадью от 150 до 300 кв. м, включая детский сад и магазин. Всего — более 50 тыс. кв. м, инвестиции составят более 1 млрд руб.
На противоположном берегу реки, в Кудряшовском бору, строит поселок Green House ГК «Обь-Регион». В поселке предусмотрено строительство 50 коттеджей на участках от 6 до 13 соток с подключением централизованных коммуникаций. «Чтобы заинтересовать покупателей, предполагается строительство нескольких домов с использованием энергосберегающей технологии канадских компаний TechEcoHome и BSI Canada Inc.», — сообщил председатель правления ГК «Обь-Регион» Руслан Бойванов.
Создать альтернативу городскому жилью решила компания Novograd Investment. Малоэтажный микрорайон совокупной площадью 40 тыс. кв. м Красная Горка расположен на Ключ-Камышенском плато. Как сообщил директор компании Илья Маслов, в его составе предусмотрены таунхаусы и коттеджи. Покупатели оценят близость к будущей развязке третьего коммунального моста, а также центру города — в 500 м от поселка проектируется станция метро «Ключ-Камышенская». Рядом прокладывается продолжение улицы Кирова — в результате до центра можно будет добраться как по ул. Кирова, так и по ул. Большевистская за 10 минут.
Но наиболее востребованными в ближайшее время, по мнению аналитиков, будут загородные дома экономкласса. Возможно, одним из первых станет поселок на участке, проданном Фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) в Искитимском районе Новосибирской области. ООО «Малоэтажное строительство «*Мичуринский»» приобрело право аренды участка в 228,12 га и намерено построить под ключ 1 930 малоэтажных домов общей площадью 280 тыс. кв. м. 1 579 индивидуальных домов (по 150 кв. м) будут помещаться на участках не более 10 соток, еще 351 дом — таунхаусы, на каждый отведено до 0,08 га.
Еще один участок на аукционе Фонда РЖС выиграла компания ООО АКД. На 24,76 га в Краснообске планируется построить около 60 000 кв. м малоэтажного многоквартирного жилья. «Краснообск — единственное место для коттеджных поселков на юго-восточном направлении. Коттеджи в этом месте очень востребованы, и девелоперы понимают это», - отметили специалисты САСН. На торгах РЖС первоначальная цена лота поднялась с 842,5 тыс. руб., до 59,52 млн руб. млн руб.
Из-за спада в экономике наибольшим спросом стало пользоваться самое дешевое жилье. «В дальнейшем этот тренд не сохранится - наиболее востребованным будет жилье в комплексах, обеспеченных всей необходимой социальной инфраструктурой», - полагает генеральный директор ООО НТ «Энергострой» Владимир Литвинов. Ближайшие годы жилая недвижимость, по мнению экспертов, начнет рассматриваться прежде всего с точки зрения своих потребительских функций, а не инвестиционного инструмента, Это, как считает директор фонда «Золотая капитель», профессор Международной академии архитектуры Александр Ложкин, приведет к усилению конкуренции между застройщиками. «Потребитель, покупающий дом или квартиру для себя, гораздо более придирчиво оценивает качество продукта, и это справедливо как для дорогих предложений, так и для эконом-класса», - объясняет он.