Ипотека против аренды
Ставки по ипотечным кредитам за прошедший год вернулись к докризисному уровню, а в некоторых банковских программах даже снизились и до уровня ставки рефинансирования, которая в настоящее время составляет 7,75% годовых. И если год назад ипотечные платежи за квартиру превышали платежи по аренде, то сейчас ситуация изменилась. И вопрос о выборе между ипотекой и арендой решается сегодня уже не в пользу последней.
Свои деньги — в чужое жилье К теме аренды квартир в Казани мы обращались еще в сентябрьском номере журнала «ЖД», поэтому располагаем фактическим материалом о стоимости ежемесячной аренды. Кроме того, при анализе ситуации рынка аренды жилья в Казани использовалась статистика АН «МИАН» за прошедший 2010 и кризисный 2009 годы.
За прошедший год ежемесячные арендные платежи на жилье увеличились от 10 до 30%. Причем наибольший рост наблюдается в элитном сегменте жилья. Так, в прошлом году месяц аренды элитных квартир площадью 100–150 квадратных метров стоил 60000–120000 рублей, а в феврале-марте 2011 года квартиры, подобные апартаментам в ЖК «Дворцовая набережная», доступны уже по 70000–150000 рублей в месяц.
Такой рост объясняется не только инфляцией, но и возросшим спросом на аренду элитного жилья, особенно в сравнении с кризисными годами. И есть все основания полагать, что в ближайшие годы этот спрос будет расти, так как в Казани динамично развивается производственная отрасль и спортивное направление. Следовательно, потребность в высокооплачиваемых топ-менеджерах и легионерах, которым не интересно приобретение жилья в собственность, будет только увеличиваться. А значит, будет расти спрос и цены на аренду «элитки» и бизнес-класса.
Менее резкий скачок произошел в сегменте эконом-жилья. Снять однокомнатную «ленинградку» или «хрущевку» в прошлом году можно было по цене от 7000 до 9000 рублей. А в этом году — за 8000–10000 рублей. Двухкомнатные квартиры в прошлом году предлагались за 9000–13000 рублей в месяц, а в этом году уже за 12–14 тыс. рублей.
Рост арендных платежей не обошел и бизнес-сегмент. Однокомнатные квартиры с 13000–15000 рублей за месяц в 2009 году поднялись до 16000–20000 рублей к концу 2010 — началу 2011 года. Аренда двухкомнатных квартир в прошлом году составляла 15000–20000 рублей в месяц, а в этом году — 18000–25000.
«Как в прошлом, так и в нынешнем 2011 году предложение по аренде превышает спрос, — говорит Искандер Юсупов, генеральный директор АН «МИАН». — Наибольшим спросом пользуются либо недорогие квартиры эконом-класса, либо дорогое элитное жилье. Самая дешевая квартира в 2010 году стоила 6000 рублей, самая дорогая –150000 рублей. Самая дешевая квартира в 2011 году стоит 7000 рублей, самая дорогая –200000 рублей.
В целом количество сделок по аренде за прошедший год не изменилось, так как эта услуга всегда будет актуальна для большого количества людей. На сегодняшний день (февраль-март 2011 года), если сравнивать с предновогодней ситуацией, цены на аренду жилья немного снизились, но не на все квартиры. «Это связано с тем, — уточняет Искандер Юсупов, — что в эти месяцы традиционно снижается бизнес-активность, поэтому собственники также немного понижают стоимость, но я думаю, что ближе к лету цены поднимутся вверх».
Несмотря на стабильный рост ежемесячных платежей, у аренды жилья есть некоторые преимущества перед приобретением его в ипотеку. Так, съемное жилье не влечет за собой долговременных рисков по сравнению с ипотечными кредитами и не требует достаточно большого начального капитала на первоначальный взнос. Арендованное жилье также «не привязывает» к себе на долгие годы, поэтому при изменении финансовых возможностей и при желании всегда можно быстро поменять район, город, соседей, количество комнат в квартире.
Однако на этом плюсы аренды себя исчерпывают. Ведь вкладывая средства в аренду непринадлежащей им недвижимости, люди навсегда их теряют, чего не скажешь об ипотечных платежах. Всегда лучше платить за свое жилье, чем за чужое.
«К сожалению, ипотека на сегодняшний день доступна далеко не всем, — констатирует Искандер Юсупов, — ведь для этого требуется начальный капитал, пакет документов и справок, необходимо указывать место работы, платить за страхование жизни, квартиры и т. д. Поэтому людям приходится арендовать жилье в ожидании улучшения своего благосостояния».
Ипотечный расклад В пользу ипотечного кредита говорит позитивная динамика постоянного снижения процентных ставок, наметившаяся в последнее время. Она отчасти обусловлена государственной программой экономического развития РФ, нацеленной на стимулирование рынка потребления. В связи с этим в прошлом году государство активно взяло курс на поддержку ипотечного кредитования, и особенно на развитие рынка ипотеки в сфере строящегося жилья. Для этого была разработана федеральная программа «Новостройка» совместно с АИЖК, которое в Татарстане представлено Ипотечным агентством РТ (ИАРТ).
В рамках данной программы были значительно снижены кредитные ставки на приобретение строящегося жилья, во многих случаях они стали выгоднее, чем ипотека для вторичного рынка. Так, минимальная ставка по программе «Новостройка» составляет 10,5% годовых, а максимальная — 11,5%.
В свою очередь, коммерческие банки также разрабатывают свои собственные ипотечные программы, и некоторые из них — с весьма привлекательными условиями. Например, по условиям ипотечной программы АИКБ «Татфондбанка» «ТФБ Переменная ставка» процентная ставка на сегодняшний день составляет от 7,75% до 8,5% в год. Величина кредитной ставки по программе Татфондбанка складывается из суммы ставки рефинансирования ЦБ РФ и фиксированного процента, максимальная величина которого составляет 0,75%. По условиям этой привлекательной программы получить ипотеку в г. Казани можно только на новые квартиры в строящихся домах по улице Волочаевской от застройщика группы компаний «Артуг», аккредитованного банком.
Отчасти такие низкие проценты объясняются тем, что инвестором по строительному проекту выступает непосредственно сам банк. Возможность контроля затрат застройщика минимизирует риски банка, что в конечном итоге оказывает влияние на процентную ставку по ипотечному кредиту.
Сбербанк также в октябре 2010 года объявил о снижении процентной ставки по ипотеке до 9,5% годовых для своих зарплатных клиентов.
Конечно, ипотека по уровню ответственности и степени рисков проигрывает аренде жилья. К минусам ипотеки также относятся необходимость первоначального взноса, официального подтверждения доходов, сбор документов и ежегодной страховки и отсутствие на казанском рынке грамотных услуг ипотечных брокеров, помогающих разобраться со всеми нюансами оформления кредита. Но все они перекрываются перспективой в итоге обзавестись собственным жильем. Да и к тому же сейчас наметилась тенденция к возврату докризисной традиции ипотечных займов без первоначального взноса. В начале 2011 года ряд московских банков уже объявил о своих новых «нулевых» программах.
«Уже сейчас на местном рынке существуют ипотечные программы, позволяющие заложить имеющийся в собственности объект недвижимости и приобрести другой без привлечения первоначального взноса, — говорит Ренат Шакиров, начальник отдела продаж ипотечных кредитов ОАО АИКБ «Татфондбанк». — При этом ограничения по сумме, конечно же, есть: не стоит забывать, что наличие первоначального взноса в 20–30% снижает вероятность риска дефолта заемщика в 5 раз».
Рынок ипотечного кредитования становится все более привлекательным для потенциальных заемщиков. И эта очень обнадеживающая тенденция. Во‑первых, для многих граждан не существует иной возможности приобрести жилье в собственность без ипотечного займа. А во‑вторых, ипотечные кредиты обеспечивают приток инвестиций в жилищное строительство, что положительно влияет на качество и цену предложений в этой отрасли в первую очередь для конечного потребителя.
Перспективы ипотеки Сравнительный анализ ежемесячных ипотечных и арендных платежей показывает, что зачастую они сопоставимы. Например, ежемесячный ипотечный платеж за однокомнатную квартиру в ЖК «Молодежный» при сроке кредитования 15 лет и ставке 10,5% годовых будет составлять 9676 рублей. А ежемесячная аренда квартир этого сегмента составляет сейчас 8000–1000 рублей в месяц.
А если учитывать прогнозируемый ежегодный прирост арендных платежей в среднем на 10–15%, то уже через год приобретенные сейчас в ипотеку квартиры по ежемесячным платежам, безусловно, будут более выгодными, чем арендованные.