Торговая неравномерность
Во время кризиса многие аналитики говорили о перенасыщенности города проектами коммерческой недвижимости. Однако сегодня, когда экономика оживает, девелоперы снова ищут проекты, в которые они могли бы вложить появившиеся средства. Выясняется, что не все районы Петербурга обеспечены качественными торговыми площадями. Город может "переварить" еще как минимум миллион квадратных метров новых качественных помещений, работающих в сегменте торговли, общепита и сервиса.
По данным Colliers International, за 2010 год обеспеченность торговыми площадями (в выборку вошли торговые центры, гипермаркеты, мебельные и DIY-центры) в целом по Санкт-Петербургу возросла с 537 кв. м на 1000 жителей в конце 2009 года до 590 кв. м на конец 2010 года. Существенный скачок обеспеченности (со 100 до 860 кв. м на 1000 жителей) произошел в Центральном районе, где открылись два крупных МФК — торговый центр "Стокманн Невский Центр" и "Галерея". По-прежнему в число лидеров по параметрам обеспеченности торговыми площадями входят Московский, Приморский и Выборгский районы. Последние строчки "отстающих" районов делят северо-восток и юго-запад города, Петроградка и Васильевский остров. Самая низкая обеспеченность остается за пригородами — Колпино, Петродворец, Пушкин. По мнению аналитиков, наименее обеспеченные районы обладают наибольшим потенциалом для развития торгового девелопмента.
Как считают в ASTERA, отставание пригородов объясняется тем, что в реализации крупных торговых центров нет необходимости, ритейлеры удовлетворяют свои потребности в площадях за счет встроенных помещений, а потребитель, в большинстве своем работающий в Петербурге, предпочитает совершать покупки в торговых центрах города. Исключение составляет лишь Колпинский район, где функционирует сразу несколько промышленных предприятий, они обеспечивают местное население рабочими местами, при этом дают стабильный и относительно высокий уровень доходов. В прошедшем году рынок торговой недвижимости района пополнился сразу двумя новыми объектами, собственники которых уже планируют строительство вторых очередей.
"Емкость рынка торговой недвижимости Василеостровского района на сегодняшний день ограничена проблемами с транспортной доступностью, зона охвата торговых объектов имеет физическое ограничение доступности в виде Невы и количественное ограничение по будущим посетителям. Все торговые объекты ориентированы на внутренний спрос и покупательскую способность жителей Васильевского острова. Основные перспективы развития района связаны со строительством Западного скоростного диаметра и Морского пассажирского терминала. Строительство ЗСД значительно улучшит транспортную доступность района, которая на сегодняшний день накладывает определенные ограничения на зону охвата расположенных здесь торговых объектов. Создание современного Морского пассажирского терминала, где будут останавливаться круизные паромы и лайнеры, повлечет за собой развитие туристической индустрии и, бесспорно, повлияет на развитие торговли и сферы услуг в районе", — говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Тяга к классике
Анастасия Балмочных, директор департамента коммерческой недвижимости LCMC считает, что дефицит качественных торговых комплексов наблюдается также в районах Малой и Большой Охты.
"Концептуальные торговые комплексы будут востребованы на севере города, в пешеходной доступности от станций метро, так как спрос там еще не удовлетворен. Кроме того, сейчас строятся новые микрорайоны на окраинах города, рядом с которыми нет классических торговых центров семейного формата. Яркий пример такого микрорайона — жилые кварталы по обе стороны ул. Оптиков, для которых ближайший торговый комплекс находится за виадуком, то есть доступен только на автомобиле. Когда все жилые комплексы будут введены, они смогут обеспечить покупательский трафик для торгового центра площадью как минимум 30 тыс. кв. м", — говорит госпожа Балмочных.
"По нашим прогнозам, в 2011 году соотношение торговых площадей между районами города сохранится, так как крупных проектов к открытию не ожидается. В 2011 году мы ожидаем увеличение показателей обеспеченности в среднем по городу до уровня 620-640 кв. м на 1000 жителей. В 2011 году прирост торговых площадей будет осуществляться только за счет реконструкции или расширения существующих объектов", — предполагает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.
Существенно повлиять на рост показателей обеспеченности может только ввод крупных проектов. Таких проектов с вводом в 2011-2012 году заявлено не так много: "Питер Лэнд", галерея в ТРК "Лето", "Жемчужная плаза". Таким образом, достаточно ощутимо может повыситься обеспеченность торговыми площадями жителей Красносельского района, где будет расположен ТРК "Жемчужная плаза". Остальные проекты находятся в Приморском и Московском районах, уже в достаточной мере обеспеченных торговыми площадями. Упор в этих проектах должен быть сделан на новые бренды, новые форматы и услуги.
"Уже сегодня очевидно, что во многих секторах коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе может образоваться дефицит объема нового строительства. Наиболее острая нехватка площадей может сложиться в секторе ритейла. Многие торговые сети возобновили планы эффективного развития, а качественных объектов по-прежнему не хватает. Объем проектов, заявленных к вводу на ближайшие 2-3 года, невелик, и, несмотря на внешнюю высокую обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге на 1000 жителей, мы понимаем, что по-настоящему качественных и успешных среди них — крайне небольшая доля. Именно поэтому потенциал для девелопмента в этом секторе далеко не исчерпан: в ближайшие 5-7 лет в нашем городе может произойти еще немало открытый в сфере ритейла. По нашим подсчетам, город может "переварить" еще 1 млн кв. м как новых, так и реконструируемых торговых площадей", — говорит господин Казанский. По его словам, новые торговые центры могут строиться на северо-востоке, где проживает около 1 млн человек, юго-западе с населением около 500 тыс. жителей и Васильевском острове с численностью населения порядка 200 тыс. человек. Из этих территориальных зон объективно трудно добраться до любого крупного торгового комплекса. Некоторые районы города, особенно северо-восток и юго-запад, уже сейчас способны "переварить" новые крупные проекты. "Так, например, на Васильевском острове существует возможность для строительства регионального, на юго-западе — суперрегионального и на северо-востоке — одного суперрегионального или двух региональных торговых центров. Высокий потенциал имеют также проекты outlet-центров, строительство которых планируется у КАД (в районе "Мега Парнас") и на Таллинском шоссе", — рассуждает господин Казанский.
Требует переделки
Вместе с тем все строящиеся объекты должны соответствовать высоким качественным требованиям как по техническим характеристикам и удобству организации пространства, так и по составу арендаторов. "Одновременно с этим предприимчивым девелоперам следует обратить внимание на потенциал редевелопмента уже существующих объектов: зачастую объект, расположенный в ликвидных локациях, далеко не полностью реализует свой потенциал. Наш опыт работы в России показывает, что примеры успешного редевелопмента позволяют увеличить доход проекта до 50 процентов", — говорит господин Казанский.
Анастасия Балмочных согласна с этим мнением: "В городе много некачественных торговых комплексов, которые были построены в начале развития рынка, кроме того — достаточное количество торговых центров имеет ошибки в концепции, но со временем все эти объекты вынуждены будут либо проводить реконцепцию, либо уйти с рынка".
"Ситуация с неправильной концепцией приводит к тому, что при наличии листов ожидания в целом ряде торговых комплексов Петербурга, уровень вакансии в других достигает 40 процентов. Появление современных концептуальных объектов усугубляет положение морально устаревших ТК с мелкой нарезкой и стандартным пулом арендаторов. Такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока культура потребления у населения не достигнет такого уровня, на котором потребители просто не будут посещать такие объекты. Хотя, скорее всего, это произойдет еще очень нескоро, слишком сильны потребительские предпочтения петербуржцев, они еще готовы плутать по "слепым" коридорам торговых комплексов ярмарочного типа в поиске нужного товара", — говорят в ASTERA.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, вспоминает: "Перенасыщение торговыми площадями наблюдалось около станции метро "Комендантский проспект". Особенно ярко это проявилось в кризис. Несколько торговых региональных комплексов в этом районе оказались в условиях очень жесткой конкуренции".
Директор департамента стрит-ритейла NAI Becar в Санкт-Петербурге Марина Федорова, рассуждая о востребованности помещений формата street retail, говорит, что в городе наблюдается тенденция перманентного роста спроса на торговые помещения. "Крайне востребованы торговые помещения в шаговой доступности от метро. Если говорить о street retail, то здесь всегда пользуются спросом помещения от 100 до 300 кв. м.
Не хватает торговых помещений, и при этом они всегда востребованы на Невском проспекте. Также в Петербурге мало, на мой взгляд, таких удачных торговых центров, как, например, ТК "Гранд Каньон", ТК "Сенная". Не хватает торговых центров, удачно совмещающих в себе торговую и развлекательную функции. То есть можно говорить о том, что строительство торговых центров необходимо во всех районах. Идеальная площадь ТЦ — от 60 до 100 тыс. кв. м", — считает она.
По мнению Александра Захарова, директора по коммерческой недвижимости АН "Итака", по причине тесной застройки и недостатка свободных земельных участков — на Охте (от станции метро "Новочеркасская" до площади Калинина), в Красносельском районе (от пр. Ветеранов до ул. Партизана Германа), в районе пр. Мориса Тореза, парка Сосновка, ул. Карбышева — там были бы уместны локальные торговые центры площадью не более 10 тыс. кв. м.
Эдуард Киямов, директора филиала ЗАО "Желдорипотека" в Петербурге, говорит, что районы, наиболее насыщенные торговыми площадями, — Выборгский, Приморский, Невский и Московский. "Можно сказать, что перенасыщение наблюдается в Приморском и Выборгском районах, особенно у зон метро, так как это оживленные транспортные узлы. Например, станция метро "Проспект Просвещения" — это оживленный транспортный узел, который дает ежедневно 120-150 тыс. потенциальных покупателей. В зоне пешеходной доступности от метро, помимо "Норда", расположены четыре больших торговых объекта: "Шуваловский", "Торговый двор", Silver Center и "Гранд Каньон" — общей площадью около 150 тыс. кв. м.. В зоне 15-минутной автомобильной доступности — гипермаркеты "О'КЕЙ", "Лента", комплексы "Мега-Парнас", "Родео-Драйв", "Космополис" и другие", — говорит господин Киямов.
По данным компании ASTERA, лидерами по объему предложения являются Приморский и Выборгский районы, где расположено соответственно 748 и 605 тыс. кв. м торговых площадей.
Неизбалованный покупатель
Эксперты, тем не менее, говорят, что удивить петербургского потребителя пока еще несложно, достаточно предложить ему торговый объект с оригинальным пулом арендаторов, а также необычной концепцией развлекательной составляющей. Такой объект будет пользоваться спросом, в каком бы районе он ни располагался.
"Следует отметить, что значительный объем предложения площадей в рамках торговых центров не решает проблемы дефицита помещений под отдельные сегменты товаров, например, продуктовый ритейл. В настоящее время в Петербурге наблюдается дефицит площадей, подходящих для размещения продуктовых магазинов. Этот сегмент арендаторов предъявляет ряд специфических требований к помещениям, среди них: определенная планировка, подразумевающая в том числе размещение холодильного оборудования, запас по электрической мощности, витринные окна. На сегодняшний день практически все помещения, удовлетворяющие этим требованиям, уже заняты. В существующих торговых центрах ниша продуктового ритейла, как правило, уже занята. Ряд продуктовых сетей, например, краснодарский "Магнит" предпочитает работать на отложенную перспективу. К примеру, арендовать площади в новостройках, без ремонта, при этом ожидать оформления права собственности нередко приходится в течение нескольких месяцев", — рассуждает Александра Смирнова.
Вице-президент ГУД, управляющий партнер компании "АйБи Групп" Юрий Борисов полагает, что проблему равномерного обеспечения всех районов торговыми помещениями решить будет не так просто: "В городе осталось очень мало участков земли, свободных для строительства крупных межрайонных и региональных моллов, которые могли бы удовлетворить потребности проживающего и растущего населения этих районов в качественных торговых площадях. К ним бы я отнес в первую очередь два потенциально интересных участка для строительства торговых моллов, площадью от 60 до 100 тыс. кв. м. Первый — это западная часть проспекта Ветеранов, второй — Приморский район за виадуком через Планерную улицу".