Коммуникации сократили метраж
На рынке аренды офисов появился новый тренд — количество квадратных метров на одного офисного работника постепенно сокращается. И причина тут не только в последствиях кризиса. Меняется психология офисных сотрудников — в стране созрело новое поколение менеджеров, которое с развитием мобильных средств связи уже не так зависит от рабочего места.
Сегодня арендаторы ищут офисы с эффективными планировками — это возможность сэкономить и правильно оптимизировать арендуемое пространство. Если раньше средняя арендуемая площадь на человека составляла 12-15 кв. м, сегодня она уменьшилась до 8-10 кв. м. По прогнозам Colliers International, в дальнейшем она будет составлять 6-8 кв. м на человека.
Согласно стандартам, установленным СанПин (Санитарные правила и нормативы), рабочее место сотрудника не должно быть меньше 4,5 кв. м.
При этом Антон Саенко, генеральный директор "МС-групп", говорит, что по западной практике средний метраж рабочего места сотрудников составляет 2-2,5 кв. м на человека. "Во время кризиса многие компании перешли на западный способ размещения сотрудников. По причине нехватки площадей многие компании предпочитают арендовать площади в бизнес-центрах с открытой планировкой, которая позволяет более экономно использовать пространство", — говорит он.
Однако в Colliers International причину сокращения метража на человека видят совсем в другом. "Основная причина такой тенденции — не в экономии работодателя на личном пространстве человека. Дело в смене поколений: поколение 80-90-х — это люди нового формата, которые не любят привязанность к одному месту, проводить много времени в офисе. Молодое поколение — более открытое новым решениям, в том числе и готовое к смене места работы, если их не устраивает старое. Им больше интересна проектная работа, для которой нужны ноутбук, возможность подключения к офисному серверу и телефон — и все современные способы связи и коммуникации работают на достижение этих целей", — говорит господин Шишанов.
Такой подход позволяет работодателю сократить ротацию молодых кадров в компании и находить офисы, удовлетворяющие их требованиям. На Западе одной из последних тенденций стало развитие мобильного офисного пространства, специально предназначенного для работы проектных групп. В частности, внутри офиса с помощью специальных мобильных и шумоизоляционных перегородок создаются так называемые специальные мобильные пространства, где люди могут работать над проектом в течение какого-то времени, затем пространство создается по-новому, для другой проектной группы. Атмосфера такого офиса — это не стационарные рабочие места, а более гибкое, дружественное, меняющееся пространство. "И, конечно, при проектировании новых бизнес-центров девелопер должен будет учитывать эту тенденцию как веяние будущего. Кроме того, в таких проектах, помимо применения более экологически чистых технологий, происходит огромная экономия за счет сокращения расходов на дорогостоящее техническое оборудование, электроэнергию, регулярный косметический ремонт помещений, практически исключается бумажный оборот (так как все необходимое находится в компьютере), и, наконец, более эффективно используется рабочее время. Все это приведет к увеличению площади офисных блоков (до 2-2,5 тыс. кв. м)", — рассуждает господин Шишанов.
В России, по его словам, пока есть только идеи создания таких офисных центров, а некоторые проекты уже прорабатываются в Петербурге.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, поддерживает мнение о том, что новые коммуникационные технологии влияют на запросы арендаторов: "Если говорить о долгосрочных тенденциях, то есть ряд факторов, которые могут серьезно изменить спрос на офисы. В частности, создание виртуальных офисов, удаленный доступ уменьшают потребность в офисных площадях".
Новый шаг
Впрочем, кризис на подходы девелоперов к проектированию бизнес-центров также оказал свое влияние. Даже теперь, когда арендные амбиции у съемщиков помещений в офисных центрах возвращаются к тем, которые у них были 2,5-3 года назад, компании, возводящие бизнес-центры, закладывают в проект возможность "нарезки" помещений на более мелкие.
Надежда Койнова, ведущий менеджер отдела реализации коммерческой недвижимости департамента инвестиций ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"", говорит, что наиболее распространенный метраж для сдачи в аренду сегодня — от 50 до 120 кв. м. При этом, отмечает она, спрос на офисные блоки от 350 кв. м также возвращается. "Безусловно, девелоперы стараются корректировать проекты с учетом потребностей рынка. На сегодня оптимальным является возможность предусмотреть офисные блоки с небольшой нарезкой, которые можно сдать как одному крупному арендатору, так и разбить при необходимости на несколько лотов", — говорит она.
Антон Саенко говорит, что теперь девелоперы более внимательно относятся к проектированию бизнес-центров. "Они стараются увеличить, во-первых, количество арендопригодных площадей в здании, во-вторых, шаг колонн, который позволит делать любую нарезку площадей", — отмечает он.
Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что при проектировании офисных центров девелоперы учитывают ситуацию в целом на офисном рынке. "Это приводит к тому, что многие проекты были пересмотрены еще до реализации, офисная составляющая была либо значительно сокращена, либо от нее отказались вовсе, в пользу строительства жилья. Настороженное отношение девелоперов к офисным проектам сохраняется и сегодня. До конца 2011 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 177 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. Общий прирост предложения более чем в два раза уступает докризисным темпам прироста офисных площадей".
Арендаторы сегодня стремятся оптимизировать рабочее пространство в офисе, максимально выгодно разместить рабочие места и офисную технику. "При этом при проектировании и строительстве любого бизнес-центра соблюдаются нормы и правила, предусматривающие определенный метраж на одного сотрудника. Именно в соответствии с этими нормами производится инженерное оснащение офиса", — напоминает госпожа Койнова.
В Colliers International отмечают, что спрос в 2010 году охарактеризовался как увеличением доли заявок на офисные площади свыше 500 кв. м (с 16% в 2009 году до 22% в 2010 году), так и повышением требований арендаторов к качеству арендуемых площадей. Однако глобальных изменений в предпочтениях арендаторов не произошло: наиболее популяры два типа блоков 300-500 кв. м и 1000-1500 кв. м.
"По-прежнему востребованы минимальные офисные блоки (до 100 кв. м). Появились запросы и от арендаторов, которым нужны блоки от 5 тыс. кв. м, однако это единичные случаи на рынке", — рассказал Дмитрий Шишанов.
Дешевые помещения — в цене
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST, говорит, что помещения площадью 20-30 кв. м в бизнес-центрах с демократичной арендной ставкой "уходят" в первую очередь. Он считает, что девелоперы должны заранее "рисовать портрет" потенциального арендатора в тот или иной офисный центр и формировать варианты отделки и "нарезки" помещений под него.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, говорит, что единственные дефицитные площади, на которые не повлиял никакой кризис, — это офисы в 7-10 кв. м, спрос на которые в силу своей специфичности будет всегда. "Поэтому сегодня при проектировании новых офисных центров стараются учитывать тенденцию на небольшие площади, но с возможностью последующего объединения помещений, на случай увеличения спроса на более крупные площади", — говорит господин Киямов.
Генеральный директор компании "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Георгий Рыков приводит такую статистику: "Наиболее часто запрашиваемые площади — до 50 кв. м (немногим менее 50 процентов от общего числа обращений). Примерно 40 процентов — это запросы на площади от 100 до 500 кв. м и 10 процентов — на площади от 500 кв. м. В последние 2-3 месяца наблюдается увеличение активности спроса на площади 1-3 тыс. кв. м".
Марина Осадчая, ведущий аналитик "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), говорит: "За последние два года можно отметить следующие изменения — с 2009 года наблюдался резкий рост спроса на помещения площадью до 50 кв. м (почти в два раза), доля площадей от 50 до 200 кв. м наоборот сократилась почти на 20 процентов. В прошлом году структура спроса претерпела небольшие корректировки в пользу спроса на помещения большего метража (спрос с площадей 50-100 кв. м сместился в сторону 100-300 кв. м)".
Участники рынка указывают на то, что активность арендатора и величина снимаемых площадей нередко увязаны с его деятельностью. Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что самыми активными категориями в поиске помещений являются строительные, юридические, консалтинговые компании, а также фирмы, занимающиеся инжинирингом и проектированием. "В первом квартале 2011 года был отмечен рост спроса на крупные офисные блоки площадью 1-1,5 тыс. кв. м. В разгар кризиса большинство арендаторов проявляли "фиктивную" активность, проводя мониторинг рынка по ценовому предложению, чтобы получить аргументацию в переговорах с собственником помещения, которое они в данный момент занимали. Фактически до переездов дело доходило крайне редко: для арендатора это весьма затратный шаг, а собственники шли навстречу, желая сохранить арендатора. При реальном поиске помещений заявки были минимальны. Восстановление объема заявок происходило медленными темпами, до середины 2010 года наибольшим спросом пользовались помещения площадью до 100 кв. м, на их долю приходилось около 65 процентов от всех запросов. Только к концу 2010 года возросло число заявок на помещения 300-400 кв. м, это те площади, которые пользовались наибольшим спросом в докризисный период", — рассказала госпожа Смирнова.
Генеральный директор АТС "Малиновка" Евгений Айтжанов при этом считает, что рост спроса на большие офисные помещения может быть связан еще и с тем, что сейчас активно развивается бизнес сдачи в субаренду офисных площадей меньшей площади. Риелторские компании берут в аренду крупные объекты площадью 200-500 кв. м, оборудуют офисной мебелью и пересдают помещениями по 20-50 кв. м. Благодаря таким операторам большие по площади офисные помещения находят своего потребителя.