Весенние вложения
Еще не так давно мало кто мог предположить, что жизнь в пригороде в собственном доме «со всеми удобствами» будет доступна не только толстосумам. Несмотря на то, что в этом году эксперты прогнозируют рост цен на загородную недвижимость, востребованными здесь окажутся только определенные сегменты средней ценовой категории.
Цены на загородную недвижимость вокруг Уфы с начала 2011 года уже поднялись на 2,7%, и до конца года могут достичь 10-15%. Специалисты советуют покупать загородные участки или весной, чтобы успеть захватить выгодные по цене и ассортименту предложения и заодно окультурить землю, или к осени, чтобы «обжить» и подготовить все к следующему году. Хотя с точки зрения разнообразия предложений и стоимости последний вариант может оказаться не таким привлекательным.
Руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Квартал» Андрей Сафоновский уверен, что интерес на рынке Уфы к загородной недвижимости носит устойчивый характер. «Рынок загородной недвижимости ждет рост, что связано в первую очередь с активизацией банков: они улучшают условия кредитования, в том числе снижая процентные ставки по ипотечным кредитам в этом сегменте»,— отмечает господин Сафоновский.
Ранний «высокий» сезон
Аналитики агентств недвижимости прогнозируют, что высокий сезон предложений на рынке загородной недвижимости в 2011 году наступит гораздо раньше, чем в предыдущие годы. Причина объективная: интерес к малоэтажному строительству растет.
«Оживление произошло прошлой весной, когда рынок загородной недвижимости вышел из почти трехлетнего застоя. Число сделок сегодня составляет порядка 60% к пиковому докризисному уровню,— говорит Елена Андреева, директор сети агентств недвижимости «Эксперт».— Однако, в 2010 году вдохновленные выходом страны из кризиса, собственники не горели желанием снижать цены на свои объекты. Основная часть сделок зафиксирована в сегменте средних цен: наибольшим спросом в 2010 году пользовались коттеджи стоимостью 3,5-4 млн руб. в пригороде, или дешевые дома до 800 тыс. руб. Видимо, эта тенденция сохранится и в этом году».
Ценообразование на дома и коттеджи по-прежнему определяется сугубо спекулятивными факторами. Собственник дома или коттеджа, просчитав затраты на приобретение земли и строительство недвижимого объекта, пытается заложить к сумме сделки 100% прибыли. Возможно, в этом году подход изменится,— надеется эксперт, в то же время, отмечая, что на продажу выставлено достаточно много объектов стоимостью выше средней — от 15 до 20 млн руб.
Не секрет, что в России строительство загородного дома часто является одной из форм инвестиций. Однако дорогие отдельно стоящие загородные дома — не лучший объект для инвестирования. «На рынке вторичного загородного жилья очень много предложений о продаже дорогих коттеджей,— отмечает директор АН «Мир недвижимости» Маргарита Лукьянова.— В среднем, коттедж 5-6 лет, площадью от 200 кв.м выставляется по цене от 7 млн. Такие дома содержать достаточно дорого, учитывая большие коммунальные платежи, и люди возвращаются в город, либо ищут жилье на природе по более доступной цене».
Все более популярными становятся небольшие коттеджи и таунхаусы. Первичное загородное жилье выходит в лидеры, тем более что на вторичном рынке объекты продаются минимум на 30% дороже той цены, которую предлагает заказчик на среднем и начальном этапе строительства.
По прогнозам экспертов рынка недвижимости, в новом сезоне основной интерес будут представлять коттеджи и таунхаусы в поселках с комплексной застройкой, понятной концепцией развития инфраструктуры и надежными исполнителями. Застройщики делают ставку на принцип «все включено», предлагая дома со всеми подведенными коммуникациями, в стоимость которых входит и цена участка (как правило, от четырех до десяти соток).
«Место расположения на практике не окажет заметного влияния на цены в этом подсегменте, как, впрочем, и материалы исполнения,— прогнозирует Андрей Сафоновский, АН «Квартал». Средняя стоимость будет варьироваться от 23 до 30 тыс. руб. за кв.м. Среди коттеджей успехом, в основном, пользуются кирпичные постройки. Люди привыкли к понятию «мой дом — моя крепость», и спрос на деревянные постройки у нас еще только набирает оборот. Средняя стоимость земельного участка составит 40-45 тыс.руб. за сотку».
Свет ближний и дальний
В пределах 50 км от Уфы, в западном и южном направлениях от города, в активно застраиваемых коттеджных поселках, можно присмотреть хороший дом из кирпича по цене от двух до пяти миллионов рублей. Хорошие дороги, в том числе доступность городского транспорта и развитая социальная инфраструктура продолжают привлекать людей в Михайловку, Алексеевку, Зубово, Чесноковку, Юматово. Более того, при приобретении жилья, например, в Михайловке и Зубово, можно получить уфимскую прописку. Дальше 50 км от Уфы есть смысл искать деревенские дома и дачи вторичного рынка недвижимости, так как себестоимость строительства намного удорожается, а удаленность от Уфы делает ежедневное посещение города малодоступным.
С другой стороны, на рынке элитного жилья наблюдается следующая тенденция: 100 и более километров от города не предел для ценителей здорового образа жизни. «Несмотря на постепенно падающий спрос на элитное жилье, здесь остается свой покупатель, который постепенно приучает себя к жизни на чистом воздухе, в красивых и достаточно отдаленных от мегаполиса уголках природы»,— отмечает Маргарита Лукьянова (АН «Мир недвижимости). В таких районах имеет смысл приобретать не только готовые дома, но и землю под строительство с целью инвестирования, особенно если есть перспектива развития инфраструктуры. Например, хороши в этом смысле Караидель, Павловка, Красный ключ и прилегающие районы. В пригороде Уфы элитное жилье (свыше 50 тыс. руб. за кв.м) — расположилось в Михайловке, Уптино, Красном Яре, Булгаково.
Что касается земельных участков под Уфой, то за последние два-три года они подешевели. Так, с декабря 2009 года, снижение цены за сотку составило 4,4%. «Одна из причин — цены на землю прошлых лет были откровенно спекулятивными, и в посткризисный период неизбежно поползли вниз. В результате предложение постоянно увеличивалось, цены снижались», констатирует Елена Андреева (САН «Эксперт»).
Индивидуальные дома в пригороде площадью от 90 до 200 кв.м обойдутся в 2011 году в среднем от 2 до 5 млн руб., дома в деревнях — до 800 тыс. руб, участки — до 500 тыс. руб. в массовом сегменте. Конечно, есть и эксклюзивные покупки, но это отдельный диапазон покупателей и объектов. По данным САН «Эксперт», самый дешевый дом, выставленный на продажу, находится в районном центре Иглино — 42 кв. м продавец оценил в 450 тыс. руб., самый дорогой — в деревне Дема (Чишминский район) — площадь 453/258 кв. м (1 и 2 этажи), цена — 25 млн руб.
«Особо стоит сказать о дачах,— говорит Елена Андреева, САН «Эксперт».— Считается, что с помощью покупки дачного участка с домом можно решить вопрос «дешево и сердито». Но не нужно забывать, что большинство садовых «городков» не отвечает современным требованиям — маленькие участки, плохие противопожарные условия, недостаток воды. Это как нельзя лучше показало прошлое засушливое лето. По прошлому опыту мы теперь ждем и предвидим, что наличие именно большого водоема (например, водохранилища) или артезианских скважин и водопровода будут решающими факторами при выборе загородной недвижимости».
Что дальше?
Если вы все же решились в этом году приобрести «усадьбу своей мечты», эксперты советуют учесть все плюсы и минусы такой покупки, будь то готовый дорогой коттедж, площадь в таунхаусе на несколько семей, простой деревенский дом, дача в садовом товариществе или земля под будущее строительство.
Подход к совершению сделки по приобретению загородного объекта, в принципе, не отличается от покупки квартиры в черте города. Необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов на недвижимость в Управлении Федеральной регистрационной службе (УФРС). Эксперты рекомендуют выезжать на осмотр объекта с консультантом–строителем, способным оценить состояние и технические характеристики дома, коттеджа или таунхауса. Обращайте внимание на наличие у девелопера успешных проектов среднего и большого формата, а также прогнозируйте будущее развитие территории.
Посмотрите, что предлагает рынок. Сопоставьте это с существующими проектами компании, определитесь с собственными критериями, и если сердце подсказывает, а разум говорит о выгодности покупки — действуйте. Рынок может развиваться непредсказуемо, и время не ждет.