Покупка апартаментов или домика у моря будет тем выгоднее, чем лучше вы просчитаете перспективы сдачи этой недвижимости в аренду. А они зависят не только от цены и качества самого жилья, но и от курортного сезона, который на морях ближнего зарубежья, как правило, короче, чем на берегах дальнего.
В кризис курортная недвижимость сильно просела в цене. Оно и понятно — из-за глобальных финансовых трудностей проблема покупки заморской резиденции отошла на второй план. В последнее время цены на недвижимость стали восстанавливаться, однако к докризисному уровню еще не приблизились. А значит, можно приобрести домик у моря не только для отдыха, но и с целью извлечения прибыли из этой покупки.
Тому, кто решился на приобретение курортной недвижимости, стоит учесть несколько нюансов. Во-первых, курортная недвижимость, сдаваемая в аренду, приносит наибольший доход в разгар сезона. В остальное время объект можно и не сдать, но деньги на его содержание тратить все равно придется. Во-вторых, стоит ориентироваться на законченные объекты вблизи моря с развитой инфраструктурой. В-третьих, инвестору, который стремится получить максимальную прибыль от продажи, придется запастись терпением — такой вариант возможен только в долгосрочной перспективе. "Наименее рискованной является стратегия приобретения объекта недвижимости уже законченного, сданного, со всей документацией, чтобы можно было сразу сдать в аренду, если задача именно получать доход. Также такой объект можно использовать и для собственного отдыха, так как любой договор на управление предполагает двух-трехнедельное проживание собственника в своих апартаментах в сезон",— рассказывает генеральный директор агентства МИЭЛЬ-DPM Наталья Завалишина.
Как утверждают риэлторы, основные факторы, которые влияют на будущую доходность,— это продолжительность сезона и уровень оператора недвижимости. Всегда нужно анализировать, какая доходность и заполняемость была у выбранного оператора в предыдущие годы. "Желательно, чтобы курортная недвижимость была под управлением пятизвездного оператора. Это автоматически означает, что объект лучше сохранится, гарантируется определенная заполняемость, при этом у многих проектов можно посмотреть традиционную заполняемость и доходность за несколько лет и, соответственно, сделать проекцию. Но более 5-6% получить крайне сложно везде",— говорит директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.
Немаловажным фактором является и местоположение объекта. Самые лакомые объекты, естественно, на первой линии у моря. "Лучше сдаются апартаменты с двумя спальнями, таунхаусы и виллы, так как для апартаментов с одной спальней и студий хорошей альтернативой служат отели. Если гостиничных номеров для семьи мало, то они предпочитают большую площадь и выбирают объекты минимум с двумя спальнями. В целом сейчас актуально ориентироваться на стабильные рынки с ростом цен на уровне инфляции и немного выше (в районе 3-8% годовых) с доходом от сдачи в аренду в районе 5-7% годовых",— считает директор компании Rentsale Юлия Титова.
Риэлторы придерживаются весьма консервативного мнения относительно того, какие объекты иностранной курортной недвижимости наиболее привлекательны с инвестиционной точки зрения. В первую очередь советуют обратить внимание на Европу. На первом месте по привлекательности вложений стоит Франция с престижным Лазурным Берегом — там, по мнению риэлторов, ожидать роста стоимости можно раньше, чем в других странах.
Далее следуют Италия и Испания. Преимущество курортов этих стран заключается в возможности приобрести объект по весьма демократичной цене. В Испании квартиру с одной спальней можно купить за €100-110 тыс., в Италии, например в Калабрии,— за €70-80 тыс. Во Франции, чтобы приобрести аналогичный объект недвижимости на Лазурном Берегу, потребуется не менее €200 тыс.
По данным компании Spanish Property Insight, в первом квартале 2011 года недвижимость Испании подешевела на 4,7%. Более того, по прогнозам экспертов, цены могут и дальше снижаться, так как после повышения ставки Euribor на 0,4% испанские банки подняли ставки по ипотечным кредитам, что должно несколько снизить спрос. Что касается падения цен на испанскую недвижимость, то, например, в Аликанте (Коста-Бланка) цены за год снизились на 5% и сейчас составляют в среднем €1392 за квадратный метр, в Андалусии — на 5,3%, до €1523, в Каталонии — на 5,3%, до €2145 за метр. "На многих курортах имеется переизбыток предложения, цены сильно снизились, однако, по осторожным оценкам экспертов, есть надежда, что дно уже достигнуто и спрос на Испанию в связи с низкими ценами сильно вырастет. Здесь возможно банковское финансирование некоторых объектов до 100%. Наиболее востребованными в Испании являются: в экономичной категории — Коста-Бланка, в бизнес-классе и элитной недвижимости — Коста-дель-Соль и Коста-Брава",— рассказывает Юлия Титова.
У тех, кто собирается приобрести недвижимость на Кипре, скорее всего, не возникнет трудностей с поиском арендаторов. Однако, по мнению риэлторов, этот остров исчерпал потенциал роста. Кроме того, несмотря на общее падение цен, кипрские объекты недвижимости стоят по-прежнему дорого. "На Кипре объекты достаточно высокие по стоимости, особенно в Лимассоле, если мы говорим о качественных, ликвидных объектах недалеко от моря. Квартира с одной спальней редко стоит менее €150 тыс. Если говорить о вторичном жилье, например в Ларнаке, на расстоянии одного и более километров от моря, то такой же по метражу объект можно купить за €60-€70 тыс. На Кипре лучше покупать не на первой береговой линии, а, например, в двух--пяти километрах от моря. Такие объекты чаще арендуют и сами киприоты, и работающие на Кипре сотрудники международных компаний. Доходность повышают любые объекты инфраструктуры — бассейны, фитнес-центры, спа-салоны",— говорит Наталья Завалишина. Высокая стоимость объектов компенсируется простотой привлечения банковского кредита. Правда, выгоду инвестор получит только в случае роста цен на недвижимость. Но роста пока не наблюдается. По оценкам экспертов, за прошедший год кипрские квадратные метры подешевели на 10%.
Курортная Испания в среднем вдвое дешевле Франции, но от французского Лазурного Берега ждут наибольшего роста цен
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ
Более интересным может оказаться рынок недвижимости Турции. "Турция — гораздо более интересная страна с точки зрения перспектив роста цен на недвижимость. Но это касается только проектов под управлением международных операторов",— считает Екатерина Тейн. Однако в связи с введением безвизового режима между Турцией и Россией меняются требования для тех, кто планирует находиться в стране более 30 дней, что может негативно отразиться на рынке недвижимости. Изменение заключается в том, что теперь для получения долгосрочной визы придется указывать причину длительного нахождения в стране, предоставлять в консульство договор аренды.
Ранее у россиян пользовались популярностью инвестиции в Болгарию, Черногорию и Хорватию. Сейчас эксперты скептически настроены по отношению к этим рынкам — они больше ориентированы на покупку объектов для собственного отдыха. Инвестируя в эти рынки, выбирать объекты нужно с особой тщательностью. По подсчетам риэлторов, на болгарских, хорватских и черногорских курортах объектов недвижимости, которые могут принести реальный доход, пока единицы. А возможность купить жилье по ипотеке в этих странах отсутствует. "Рынок недвижимости этих стран на сегодняшний день может быть актуальным только для покупки недвижимости для личного пользования: летнего отдыха с детьми, пенсионного отдыха. Рассматривать эти направления как инвестиционные сейчас неправомерно. Исключением могут служить единичные проекты апартаментов под управлением международных гостиничных сетей: в Черногории — Porto Montenegro, в Хорватии — Punta Skala, Radisson Blu Resort and Spa Dubrovnik, Radisson Blu Resort and SPA Split, Kempinski",— перечисляет достойные объекты для инвестиций Юлия Титова.
В Черногории стоимость объектов неоправданно завышена. В Хорватии же сложность состоит в том, что для покупки недвижимости надо оформлять юридическое лицо, а это повышает стоимость содержания недвижимости. В Болгарии, несмотря на дешевизну объектов, есть серьезная сложность с их реализацией и сдачей в аренду. "Если брать комплекс на первой линии с хорошей инфраструктурой, то в Болгарии студия может стоить €50-€60 тыс., квартира с одной спальней — €100-€120 тыс. В Черногории стоимость студии будет где-то €60-€80 тыс., квартира с одной спальней — в районе €150 тыс. Примерно так же и в Хорватии, только там еще необходимо учитывать затраты на открытие юрлица и его содержание",— рассказывает Наталья Завалишина. В Черногории стоимость качественных объектов начинается от €150 тыс., цена на проект под управлением дорогого гостиничного оператора вырастает до €200 тыс.
Тому, кто хочет получить большую доходность, стоит присмотреться к новым рынкам недвижимости. Например, риэлторы считают перспективным рынок недвижимости Мальдивских островов. Одно из его главных преимуществ в том, что туристический сезон здесь в два-три раза длиннее, чем в Европе. "Продажу объектов на Мальдивах совсем недавно разрешили. Недвижимость в Таиланде и на Мальдивах популярна и с точки зрения туризма, и с точки зрения покупки недвижимости состоятельными людьми со всего мира, в первую очередь китайцами, японцами, тайцами. На Мальдивах вообще только два курортных проекта получили разрешение на продажу вилл, и предложение очень ограничено: менее 50 единиц на фоне высокого спроса, вызванного перспективой хороших темпов роста стоимости — до 15% в год, плюс аренда до 5-8% в год в зависимости от того, используете ли вы виллу для собственного проживания в высокий сезон",— комментирует Екатерина Тейн.
Объекты для инвестирования можно присматривать не только в дальнем зарубежье, но и в привычных советскому человеку широтах. Сейчас на российском курорте можно не только отдохнуть, но и заработать. Наиболее ликвидными считаются объекты, расположенные на первой или второй линии от моря, гор или термальных источников. Для инвестирования эксперты рекомендуют присматриваться к объектам хорошего качества с развитой инфраструктурой. Правда, такие проекты пока единичны. Тем не менее, если сравнивать аналогичные объекты на Черноморском побережье и за рубежом, например в Испании или на Кипре, то отечественные проекты могут принести большую доходность. Так, по подсчетам компании Knight Frank, стоимость элитных апартаментов в Геленджике начинается от €105 тыс., при этом доходность составляет 5,17% годовых. Доходность от вложений в аналогичные проекты на Кипре оценивается в 4,2% годовых, в Испании — в 3,95%.
Считается, что недвижимость Крыма — более бюджетный вариант по сравнению с российской курортной недвижимостью. Это действительно так, но с небольшой оговоркой — цены в возводимых комплексах с развитой инфраструктурой вполне сопоставимы с российскими и даже могут превышать их — все зависит от класса объекта и инфраструктуры. Самые любимые россиянами курорты Крыма — Гурзуф, Ливадия, Ялта, Алушта, Форос, Массандра и Севастополь. Например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Лагуна" (поселок Гурзуф) составляет $4700-6100, комплекс находится в 10 м от моря. Односпальные апартаменты площадью 45 кв. м обойдутся в $215 тыс. Более бюджетные варианты предполагают только необходимую инфраструктуру — паркинг на территории жилого комплекса, охрану территории, сервис в квартирах, бассейн. При таком наборе требований стоимость апартаментов будет начинаться от $150 тыс.
В ближайшее время в плане инвестиций может стать интересной Абхазия. Сейчас нерезиденты не могут покупать недвижимость в Абхазии напрямую. Впрочем, эта проблема решается довольно просто — путем вхождения в состав учредителей местного юрлица, на которое оформляется недвижимость. В скором времени и этот запрет может быть снят: предполагается, что в 2011 году россияне смогут становиться собственниками недвижимости. Правда, покупать можно будет только на первичном рынке жилья, который пока представлен довольно слабо. В целом приобрести жилье в Абхазии можно по весьма демократичным расценкам — средняя стоимость квадратного метра составляет около $1800.