Налоги решают не все
Покупатель зарубежной недвижимости должен понимать: при приобретении квадратных метров затраты стоимостью жилья не ограничатся. В статью расходов придется заложить деньги, необходимые на процедуру заключения самой сделки, юридическое сопровождение, уплату налогов. Стоит помнить и о том, что впоследствии приобретенное жилье придется содержать.
Самая большая статья дополнительных затрат — заключение сделки — может прибавить до 14% к стоимости недвижимости, поскольку в некоторых странах, например в Италии, НДС не включен в стоимость жилья. «В Болгарии затраты при заключении сделки прибавляют 3-4% к стоимости. В Хорватии обязательное условие покупки недвижимости иностранцем — регистрация юрлица, что добавляет еще около 3000 евро, но эти средства можно использовать для оплаты недвижимости», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. До 5% от стоимости объекта недвижимости за рубежом уходит на нотариально-юридическое сопровождение. «В некоторых странах нотариус берет на себя все юридические функции, за исключением риелторских», — добавляет директор риелторской компании «ТЭКС» Алексей Пленокос. Эксперты отмечает, что сумма налога на приобретение недвижимости зависит от страны. Например, в Дубаях покупка налогом не облагается, а в Турции налог на приобретение собственности составляет 3% от стоимости недвижимости, в странах Европы может достигать и 10%. После заключения сделки и уплаты налога покупатель может быть обременен еще двумя статьями затрат: страховка и ежегодный налог. Но страхование обязательным является только в Германии: стоимость страховки, например, для квартиры с одной спальней там составляет 200-500 евро в год. В Турции ежегодная обязательная страховка от землетрясения составляет 40 евро в год, добровольное страхование может составлять сумму до 200 евро в год. В целом же, по оценкам экспертов, сумма страховки составляет в среднем не более 1% от стоимости объекта недвижимости. Ежегодный налог на недвижимость в большинстве европейских стран колеблется от 0,02 до 1% от стоимости объекта. Кроме того, от уплаты налога освобождаются покупатели недвижимости в новостройках. «В Турции ежегодный налог составляет 0,3% и оплата производится двумя равными взносами, три раза в год — в марте, апреле и ноябре. В Италии налог может составлять от 0,4-0,7% , оплачивается двумя платежами: в июне и декабре (при расчете учитывается местонахождение, размер, класс и категория недвижимости)», — рассказывает руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторской группы «Капитал» Ирина Антакова.
Между тем юристы напоминают, что покупая недвижимость за рубежом, необходимо изучить принципы налогообложения дальнейших возможных операций с ней, например, при продаже или сдачи в аренду. Так, по словам руководителя Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» Елены Артюх, у России заключены соглашения об избежании двойного налогообложения с 74 странами, среди которых Кипр, Греция, Великобритания, Франция и Испания. «Доходы от продажи россиянами недвижимости в этих странах облагаются налогами только на территории той страны, где была совершена сделка. То же относится и к доходам от аренды. При этом налоговые ставки регулируются внутренним законодательством конкретных стран», — рассказала госпожа Артюх. Кроме того, она напомнила, что при покупке жилья за рубежом граждане России не могут воспользоваться имущественным вычетом по налогу на доходы физических лиц в размере 2 млн рублей (данный вычет предоставляется только при покупке или строительстве жилья в России). «Вместе с тем, покупая недвижимость за рубежом, россиянин не должен платить налог на имущество, если объект находится в стране, с которой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения», — добавила Елена Артюх. Отдельно стоит отметить тот факт, что в ряде стран действует ограничение на покупку недвижимости иностранцами без организации там юридического лица. «Но иногда, чтобы минимизировать налоговые последствия на доходы от продажи недвижимости или сдачи ее в аренду, есть смысл специально купить объект на юридическое лицо. Например, физическое лицо может владеть офшорной компанией, которая, в свою очередь, владеет кипрской компанией, приобретающей недвижимость и в дальнейшем осуществляющей ее сдачу в аренду. Далее офшорная компания получает дивиденды от кипрской компании. Для „продажи” недвижимости достаточно поменять владельца офшора», — рассказала Елена Артюх. По ее словам, использование офшорных юрисдикций может быть полезно для «негласного» владения активами, как за рубежом, так и в России. «Данный инструмент широко применяется предпринимателями для целей снижения рисков утраты активов, а также лицами, для которых существуют ограничения, например, по предпринимательской деятельности», — добавила руководитель Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ».
После оформления сделки, уплаты налогов необходимо помнить, что содержание зарубежной недвижимости также немалая статья затрат. Правда, сумма может отличаться в зависимости от страны, типа недвижимости (дом, квартира, апартаменты) и объемов потребляемых коммунальных услуг. Самые дорогие страны — Германия, Чехия, дешевле — Болгария и Турция. Расходы на содержание студии в Болгарии редко превышают 400-500 евро в год, даже с учетом сезонного проживания там. В Турции содержание квартиры, включая ежегодный налог, составляет не более $500. «В Турции вода стоит 0,6 — 1,26 евро/ куб.м, а электричество 0,03 — 0,11 евро/кВ.час, газ покупается, и одного баллона стоимостью $30 хватает на полгода. Если добавить обслуживание двухкомнатной квартиры с бассейном, то содержание квартиры, включая налог на недвижимость, не превысит $500», — приводит пример Ирина Антакова. В то же время стоимость коммунальных услуг в регионе Анталии варьируется от 15 до 50 евро в месяц для квартир и до 100 евро в месяц для вилл (сумма устанавливается ежегодным собранием и зависит от перечня услуг). В целом оплата коммунальных слуг для вилл и апартаментов в курортных комплексах складывается из оплаты за периодическую дезинфекцию и чистку бассейна, освещение территории комплекса, уборку, охрану, услуги садовника. Вывоз мусора не превышает 150 евро в год. «В месяц сумма платы за содержание жилья в зависимости от страны может быть от 40 до 500 евро и выше. Если объект приобретен на юридическое лицо в странах, где это является обязательным, к содержанию недвижимости нужно добавить сумму на содержание юрлица: она может составлять от 100 до 500 евро в месяц», — считает Наталья Завалишина. Максимальные коммунальные платежи в странах, где необходимо отапливать жилье в зимний период, — Германия и Чехия. В зависимости от страны и региона суммы могут варьироваться от 40 до 200 евро месяц.
Однако, по мнению экспертов, зарубежная недвижимость — хорошее вложение денег, но редко приносит большие доходы. «Дело не в том, что человек купил недвижимость в Болгарии или Турции, а в том, что это очень сложный инвестиционный рынок. Финансовые провалы происходят из-за приобретения недвижимости непрофессионалами. В целом же вложения в зарубежную недвижимость с целью получение прибыли от последующей сдачи жилья в аренду традиционно приносят не более 4-5% годовых», — оценивает директор по продажам и маркетингу INTER-AKTIV Максим Масленников. С ним согласна Ирина Антакова, но она считает, что курортная недвижимость может приносить еще больше прибыли от сдачи в аренду. «Действительно, прибыль от сдачи в аренду в Германии и Франции с учетом всех расходов может доходить до 4-5% годовых от стоимости объекта. Жилье в курортных районах может приносить и больший доход», — считает эксперт.