Заграница дает добро
Кризис заставил банки ужесточить условия ипотечного кредитования не только в России. Зарубежные банки повысили размер первоначального взноса и требования к заемщикам-иностранцам. Но все же покупать недвижимость в ипотеку за рубежом намного выгоднее, чем у нас. Если, конечно, выполнить все требования, которые выдвигает иностранный банк.
Проще простого
Специалисты международного агентства недвижимости Gordon Rock и ипотечного брокера Lowell Finance сравнили условия предоставления россиянам ипотечных кредитов в 20 странах, наиболее популярных среди покупателей зарубежной недвижимости. Условия предоставления ипотеки россиянам в 20 странах сравнивались по ряду критериев: минимальная фиксированная ставка кредитования, минимальная плавающая ставка, максимальный размер кредита, доступность кредита для россиянина, изменение доступности кредитования в 2010 году в сравнении с 2009 годом.
Несомненным лидером рейтинга стала Франция, где россиянину достаточно просто получить ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости по низкой ставке (фиксированные ставки — от 2,9%, плавающие ставки — от 2,3%). И это лидерство Франции не случайно, ведь в 2010 году ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен Второй мировой войны. При этом по отношению к французам и жителям Западной Европы французские банки еще более лояльны, чем к россиянам. Для большого количества новых жилых проектов местные банки готовы предоставить западноевропейским покупателям 108% финансирования, из которых 100% пойдут на покрытие стоимости недвижимости, а оставшиеся 8% — на компенсацию стоимости нотариальных и прочих услуг по сопровождению сделки.
«Франция — единственная страна, где можно отметить улучшение ситуации с ипотечным кредитованием,— отмечает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.— Правительство пытается стимулировать количество сделок по кредитованию, и на фоне низких процентных ставок количество ипотечных сделок пошло резко вверх и цены на недвижимость именно в дешевом сегменте стали расти, что диаметрально противоположно происходящему в Великобритании».
Помимо Франции лидирующие позиции в рейтинге заняли Англия (фиксированная ставка от 3,2%) и Германия (от 3,3%). Россиянам получить ипотеку в этих странах, во-первых, просто, а во-вторых, местные банки предоставляют им очень привлекательные условия кредитования по ставкам и размеру кредита (до 70% от стоимости недвижимости).
Как отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans, в Великобритании ставки действительно привлекательные, однако само получение кредита и даже просто открытие банковского счета — очень сложная процедура. «Дело в том, что для открытия банковского счета требуется адрес в стране, подтверждение проживания, счет на оплату электричества или воды,— говорит она.— Преодолеть эти ограничения сложно, процедура открытия счета может занимать месяцы. Тем не менее, если процесс запущен, получить кредит, являясь нерезидентом, можно».
После кризиса во всех странах ужесточились требования к заемщикам, понизились ставки, но при этом повысился первоначальный взнос. «Как следствие, в Англии сократилось количество сделок везде, кроме Центрального Лондона, так как ипотеку стало гораздо сложнее получить,— отмечает Екатерина Тейн.— Больше времени занимает рассмотрение документов, если раньше это были одна-две недели, то сейчас — от месяца до трех».
Что касается Германии, то, по данным Наталии Замышляевой, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», здесь условия ипотечного кредитования существенно изменились в связи с кризисом. «Сегодня получить кредит нерезиденту просто невозможно, за исключением фирм, которые работают с банками и их недвижимостью. Или если клиент — особа с доходами и их подтверждением на очень солидном уровне, от $5 тыс. в месяц, и подтверждением долгосрочности этих доходов (выписки о движениях на частном счету за последние шесть месяцев, декларация о доходах за последние два года, справка о зарплате). И даже в этом случае нужна протекция немецкой фирмы, которая рекомендует клиента,— отмечает она.— Для резидентов условия тоже изменились. Если предприниматель не адвокат или врач со стажем с хорошими доходами, получить кредит очень трудно. Остальные даже при хорошем доходе не могут получить ничего. Даже те, у кого стабильная работа и доход от 1,8 тыс. евро и выше. При этом банки тщательно рассчитывают все расходы и остаток денег с учетом потребностей семьи».
Зато для покупки коммерческой недвижимости в Германии, как рассказывает Анна Левитова, получить кредит можно, причем на выгодных условиях. «Иностранные инвесторы в первую очередь приобретают коммерческие объекты в Германии, а государство очень заинтересовано в той прибыли, которую эти объекты будут приносить собственнику, а точнее, в тех налогах, которые собственник будет уплачивать со своей прибыли. Поэтому такие объекты кредитуются даже охотнее, чем элитные жилые объекты,— объясняет она.— А вот взять ипотеку под объект на плане или в строительстве для граждан России практически невозможно. Размеры кредитования — до 60% от стоимости объекта (чаще — 50%), сроки — от 5 до 20 лет. Плавающие ставки — от 3,4%, фиксированные — от 3,8%. Одобрение кредита на покупку жилой недвижимости, как правило, занимает три-четыре месяца. Возрастной ценз — 70 лет. Страхование приобретаемого имущества, а также страхование жизни являются обязательным условием выдачи ипотеки».
Пример выгодной ипотечной сделки в Берлине приводит Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood: объект — доходный дом на девять квартир и три коммерческих помещения в Центральном районе Берлина стоимостью 1,5 млн евро. При этом банк профинансирует до 70% стоимости под 3,5% годовых на 20-30 лет. Ежегодные отчисления по ипотеке составят 71 750 евро, в то время как чистый доход от аренды — 120 тыс. евро. Выгода для инвестора налицо.
А вот еще вариант: в Берлине можно купить квартиру в хорошем районе стоимостью 70 тыс. евро, при этом банк профинансирует иностранцу до 70% стоимости под 3,5% на 30 лет, таким образом, первоначальный платеж составит 21 тыс. евро, ежемесячная выплата по кредиту, включая проценты,— 279 евро. Квартиру в Берлине можно приобрести с уже проживающим арендатором, так как 80% населения Берлина живет в съемном жилье. Таким образом, немецкая недвижимость будет приносить 400 евро чистого дохода в месяц, что составит 6,9% годовых. При этом все вопросы по сбору арендной платы и любые коммунальные и прочие вопросы будет решать управляющая компания. Ну и, конечно же, несомненным плюсом в пользу такого приобретения будет беспроблемный въезд в Германию собственника для путешествий и отдыха.
Не так уж выгодно
Во вторую группу рейтинга вошли страны, в которых получить ипотеку просто, но условия кредитования менее привлекательны в сравнении со странами-лидерами. Это Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия, где минимальные фиксированные ставки составляют 3,5-4,1%, а максимальный размер кредита — 60-70%.
«Испанские банки сегодня охотно кредитуют вторичное жилье, особенно элитное, а вот при оформлении кредита на покупку коммерческого объекта, в особенности из гостиничного сектора или сектора общественного питания, могут возникнуть проблемы,— говорит Анна Левитова.— Что касается кредитования объектов на плане или в строительстве, то подобного рода кредиты если и выдаются, то в исключительных случаях. Естественно, на самых выгодных условиях кредитуется залоговая недвижимость (она находится в собственности у банка, он ее продает и на ее же покупку выдает кредит). Размеры кредита варьируются в зависимости от типа недвижимости — от 60 до 80% от стоимости (60% — объекты на плане и коммерческие, 70% — жилые объекты, 80% — заложенные объекты). Плавающие ставки стартуют от 2,85%, фиксированные — от 4,15%. Сроки кредитования — от 5 до 40 лет, возраст заемщика — не более 75 лет».
Как уточняет эксперт, в Испании во время кризиса значительно ужесточились требования к заявителю: чаще всего банки требуют справку об отсутствии кредитов в России, кроме того, практически нереально стало получить кредит на объект, находящийся на стадии проекта (на плане) или начального строительства.
Юлия Кайнова приводит пример выгодной сделки: трехкомнатные апартаменты (около 80 кв. м) с видом на море в комплексе с бассейном, фитнес-центром, зоной отдыха в 150 м от песчаного пляжа в курортном испанском городке Кальпе стоимостью 230 тыс. евро. Ипотека 40-50% на 30 лет под 3,5% годовых доступна для иностранца. При этом сумма первоначального взноса составит 92 тыс. евро. Сумма ежемесячных выплат (тело кредита + %) составит 785 евро.
Если у россиянина есть желание и возможность купить в кредит недвижимость в Испании, сейчас для этого самый подходящий момент, считает Наталия Замышляева. «Сегодня есть возможность получения льготного финансирования от испанских банков до 110% от стоимости объекта (на банковскую недвижимость) под 1,1-2,2% годовых (Еврибор 1% + 0,1% банковская ставка). В стремлении стимулировать продажи банки начинают кредитовать не только сам объект недвижимости, но и те расходы, которые несет покупатель при оформлении сделки (а это 9-11% от стоимости приобретаемой недвижимости). Клиенты вносят только депозит, затем выплачивают ипотеку по низким ставкам,— объясняет она.— Даже испанцы выплачивают более высокие процентные ставки за свою недвижимость, которую приобретали до кризиса (около 2,2%)».
Однако по сравнению с докризисным периодом обычные кредиты получить сложнее, рассказывает она. Происходит более тщательная проверка документов, которые требуются для оформления ипотечного кредита, добавился пункт «кредитная история» (даже если кредитная история нулевая, нужно предоставлять справку из бюро кредитных историй, прошедших государственную регистрацию). Если есть возможность подтвердить доходы, предоставить все запрашиваемые документы, то, безусловно, приобретение недвижимости в Испании в кредит сейчас очень выгодно.
Кому попало не дают
В третьей группе рейтинга страны, в которых россиянину получить ипотеку значительно сложнее. Покупателю из России сложно, но можно получить кредит в Швейцарии (фиксированная ставка от 2,0%), Италии (от 4,2%), Греции, Чехии и Латвии (от 4,5%), США (от 5,5%) и Турции (от 6,9%).
Анна Левитова считает, что россиянину получить ипотечный кредит в Италии практически невозможно. Для получения кредита требуется статус резидента и доходы в стране. «А вот в Нью-Йорке наши клиенты успешно получают кредиты с фиксированной ставкой 6,5-7% годовых на 30 лет,— рассказывает она.— Если вы не планируете держать недвижимость так долго, можно получить более низкую ставку, которая будет зафиксирована на первые три-четыре года, а потом будет зависеть от ставки рефинансирования. Конечно, такой кредит таит в себе опасность: если ставки вырастут, будет сложно и продать недвижимость по высокой цене, и выплачивать кредит, но для многих покупателей такое предложение также может быть интересным. Ставки также снижаются при уменьшении срока кредитования — например, можно найти программу кредитования на срок 15-20 лет со ставками от 4% годовых. Надо помнить, что рынок кредитования очень быстро реагирует на ситуацию на фондовом рынке, национальные ставки рефинансирования, государственные гарантии по ипотечным кредитам и другие факторы, поэтому сегодняшние ставки могут измениться в течение трех-шести месяцев».
В Турции, по словам Анны Левитовой, начался этап массового кредитования — во время кризиса здесь и речи не шло о выдаче ипотеки, сегодня банки выдают кредиты под 7-9% годовых.
В доступе отказано
В странах четвертой группы рейтинга (Болгария, Черногория, Египет и Таиланд) ипотечное кредитование для россиян практически недоступно. Например, как сообщает Юлия Кайнова, в Болгарии подняли процентные ставки до 10%, ужесточили критерии отбора соискателей, а за весь прошлый год россиян среди одобренных кредитов было крайне мало. В Черногории, где не развита банковская система, взять ипотеку иностранцу сегодня не представляется возможным, особенно россиянину.
Казалось бы, раз получить ипотеку так сложно, стоит ли овчинка выделки? Эксперты считают, что стоит. «Инвестировать в недвижимость за рубежом по-прежнему выгодно для сохранения и увеличения в будущем капиталов, особенно с использованием заемных средств. Существует несколько объективных факторов, наглядно демонстрирующих инвестиционную привлекательность зарубежной недвижимости,— объясняет Юлия Кайнова.— Зарубежная ипотека дешевле — в среднем от 3 до 5% годовых по ЕС (для сравнения: в России ставка за пользование кредитом не опускается ниже 11%); получить кредит в странах Европы достаточно просто, даже несмотря на то, что банки ужесточили требования к заемщику; в качестве залога может выступать та недвижимость, которую вы планируете приобрести. Исключением из правил являются только Англия и Франция, где залогом должна служить уже имеющаяся собственность. В целом условия ипотечного кредитования в Европе остаются выгодными вне зависимости от некоторой экономической нестабильности. Кредит вам выдадут под низкие проценты на срок от 10 до 30 лет. Возможно досрочное погашение ссуды без каких-либо санкций и дополнительных платежей. В некоторых странах был увеличен размер первоначального взноса (с 30 до 40%), однако большая часть банков по-прежнему работает на старых условиях».
Конечно, когда условия кредитования постоянно меняются, связываться с ипотекой страшновато. Но, с другой стороны, эти изменения могут оказаться на руку заемщику. У Екатерины Тейн, например, есть знакомый, который получил кредит до кризиса и у него был процент по кредиту -1,5% по ставке LIBOR, так как LIBOR сейчас низкий, то получается, что банк ему еще должен доплачивать.