Именем реставрации

Московские власти сделали то, чего от них давно требовали защитники исторического облика столицы: запретили строительство и частичную разборку любых зданий в центре и ужесточили правила аренды памятников архитектуры. Теперь вместо того, чтобы сносить и строить, девелоперам придется заняться реставрацией. Но поскольку сегодня это невыгодно, многие из них просто покинут центр. Впрочем, возможно, этого собянинская команда и добивается.

РОМАН РОЖКОВ

Нулевой вариант

После того как Москомнаследие (Департамент культурного наследия, ДКН) отменил все выданные разрешения и утвержденные проекты по сносу или частичной разборке любых строений (в том числе и памятников архитектуры) в зонах исторической застройки, девелоперам придется заново представить строительные проекты на рассмотрение в ДКН. И теперь разрешение на проведение строительных работ будет выдаваться городской административно-технической инспекцией только при наличии нового разрешения.

По словам советника главы Москомнаследия Николая Переслегина, новые правила вводятся в том числе и для того, чтобы подсчитать количество утвержденных прежним составом ДКН проектов. "Сколько было принято решений о разборке и сносе кулуарно, в одностороннем порядке, мы просто не знаем,— признается Переслегин.— Поэтому мы хотим обнулить эту историю и начать ее с чистого листа, чтобы в дальнейшем все было прозрачно и на равных для всех условиях".

Если разрешения выданы законно, строители получат их заново. Но если они были вынесены с нарушениями, Москомнаследие заблокирует эти согласования. "Реализация многих проектов находится под угрозой. К тому же согласование проекта с Москомнаследием — длительная и сложная процедура",— говорит старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский.

"Предпринятые меры в большей степени нацелены на то, чтобы показать игрокам рынка, кто в доме хозяин, еще раз утвердить авторитет нового руководства города,— полагает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.— Вдобавок впереди выборы, а борьба за охрану памятников истории и культуры всегда будет пользоваться народной поддержкой".

В список зданий, реконструкция которых инспектируется в первую очередь, вошли 14 объектов, среди них — памятники архитектуры "Детский мир" на Лубянке, стадион "Динамо" и усадьба Глебовых-Стрешневых-Шаховских. Остальные строения (например, дом купцов Феоктистовых на Большой Ордынке или доходный дом постройки 1904 года на Большой Полянке) имеют особое значение, поскольку находятся в зоне исторической застройки. На время проверки все работы там приостановлены.

Каплей, переполнившей чашу терпения властей и повлекшей за собой вышеупомянутое решение, стал снос доходного дома архитектора Федора Кольбе на Большой Якиманке. По мнению чиновников, застройщик — компания Capital Group — в обход комиссии при правительстве Москвы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах города и невзирая на прямой запрет властей и протесты градозащитников снес здание с мотивировкой "фасадная стена упала сама из-за ее аварийности".

Сначала в Capital Group, потратившей на проект около $35 млн, были уверены в законности проводимых работ: дом был признан аварийным еще в 2005 году и не является ни памятником архитектуры, ни вновь выявленным объектом культурного наследия из-за "утраты им большинства ценностных характеристик в результате проведенных в разные годы неоднократных реконструкций". Проект организации работ по разборке здания был согласован с Москомнаследием в мае 2010 года. Техническая экспертиза подтвердила возможность обрушения фрагментов кирпичной кладки, а МЧС выдало заключение о необходимости сноса, настаивали в Capital Group.

Однако, как убеждены в Москомнаследии, у девелопера было не согласованное решение о разборке дома, а лишь письмо от бывшего сотрудника ДКН, в котором он как частное лицо писал, что не против этого сноса. ДКН подал жалобу на девелопера в прокуратуру, а Сергей Собянин заявил, что против чиновников, разрешивших снос дома, будет заведено уголовное дело, подчеркнув, что истории, подобные случившейся с домом Кольбе, в Москве "не единичны".

23 мая на сайте Capital Group появилось сообщение, в котором девелопер признал свою вину и обязался провести работу над ошибками, восстановив фасад в первозданном виде.

Кнут и пряник для инвестора

Решение администрации города о ревизии ранее утвержденных проектов по разборке исторических зданий и их реконструкции — не единственная мера по наведению порядка в этой сфере. В конце мая стало известно о намерении мэрии изменить сложившуюся практику, при которой принадлежащие городу памятники архитектуры сдаются в аренду инвесторам на 25 или 49 лет. Теперь контракты будут заключаться в два этапа: сначала на три-четыре года, в течение которых инвесторы обязаны отремонтировать объекты. У арендаторов будет преимущественное право продлить договор на длительный срок после завершения реставрации. Взамен чиновники предлагают сократить инвесторам арендные платежи на сумму, потраченную на реставрацию.

Эксперты считают это разумной мерой. "Сейчас люди, получив когда-то непонятным образом контроль над площадкой (как правило, это покупка прав аренды на 49 лет), совершенно не стремятся с ней что-либо делать,— объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".— Они просто держат обтянутый сеткой объект на балансе годами, пока цены не вырастут, чтобы потом перепродать право аренды другой компании с хорошей прибылью".

По данным Москомнаследия, в столице 5241 памятник, из них 2527 — регионального значения, 2714 — федерального. Из общего числа памятников 2784 — объекты недвижимости, 1220 из них принадлежат городу. На сегодня в аренду сданы около 850 исторических зданий, принадлежащих столице, и их сохранность вызывает опасения Москомнаследия.

Вполне вероятно, что решение об изменении условий аренды может служить сигналом о переделе этого "серого" рынка, полагают некоторые эксперты. "Не все реставрационные работы можно провести за три-четыре года,— рассуждает аналитик агентства "Инвесткафе" Антон Сафонов.— Ресурсы для таких проектов требуются очень большие, и позволить себе это могут только крупные девелоперы. Для города это хорошая новость, так как позволяет форсировать исполнение таких проектов".

Но говорить о переделе рынка рановато, так как до сих пор не сформирован рынок инвестиционных решений для памятников. "Случаи, когда инвесторы в Москве были готовы на свои деньги их реконструировать, единичны,— говорит председатель совета директоров корпорации "Баркли" Леонид Казинец.— Пока это экономически нецелесообразно: затрат на восстановление и эксплуатацию памятника всегда больше, чем можно получить от него коммерческой выгоды".

К примеру, цена реставрации усадьбы Муравьевых-Апостолов на Старой Басманной улице, ведущейся по инициативе и на деньги потомка рода,— около $15 тыс. за кв. м при средней московской строительной цене $3-4 тыс. за кв. м. Правда, особняки бывают разной степени запущенности, поэтому затраты на реставрацию могут очень существенно различаться, уточняет директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. Но все равно реставрировать особняки гораздо дороже ($4-6 тыс. за кв. м, окупаемость — 15 лет), чем строить, скажем, офисы (около $1 тыс. за кв. м, окупаемость — 5 лет).

Снос и новое строительство экономически оправданны, если разрешительная документация и технические данные площадки предполагают возможность увеличения площади по сравнению с существующей, полагает Ольга Тараканова. Именно за счет увеличения площадей новых объектов после сноса и зарабатывали многие девелоперы. "Во время пребывания Лужкова на посту мэра очень часто "шапка" проекта переписывалась в целях получения согласования, чиновники ставили свою "птичку", а сам проект оставался без изменений и не имел никакого отношения к регенерации культурной среды",— рассказывает координатор общественного движения "Архнадзор" Рустам Рахматуллин.

Чтобы пресечь такую практику, мэрия запретила увеличение объемов застройки в исторической части города. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ, главный документ для застройщика) теперь будет выдаваться только в сегодняшних габаритах объектов. То есть инвестор для застройки не получит площадей в большем объеме, и стимул для сноса объекта пропадает.

Решения мэрии и Москомнаследия только на первый взгляд кажутся радикальными, считает Рахматуллин: фактически это лишь возврат к нормам законодательства об охране памятников, которое, несмотря на всю свою жесткость (законом реконструкция запрещена вообще, возможна только реставрация), в 1990-2000-е годы постоянно нарушалось приближенными к Юрию Лужкову девелоперскими структурами.

За постсоветские годы в Москве исчезло 480 исторических зданий, в том числе 100 памятников архитектуры. Среди них — здания "Военторга", Теплых торговых рядов на Ильинке, гостиницы "Москва", дома на Садовнической улице, Тверском бульваре, улице Гиляровского и в Тишинских переулках. К слову, в УК даже существует статья 243 — "уничтожение или повреждение памятников истории и культуры", но она фактически "мертва": реальные сроки по этой статье никогда не назначались. А штраф, по словам Николая Переслегина, за причинение вреда объектам культурного наследия в Москве составляет всего 1 млн руб., который легко может быть заранее заложен в смету. А в регионах штраф и вовсе 30 тыс. руб.

Концессионеры от архитектуры

Внимание городских властей к архитектурным памятникам подкрепляется ростом финансирования на их ремонт. По словам Николая Переслегина, в 2011 году на реставрацию исторических зданий в Москве было выделено 812 млн руб., а на 2012 год на эти цели планируется уже больше 3 млрд руб. Всего же в Москве каждый год ведутся работы по 200 историческим зданиям.

Но это капля в море. "Расценки реставрационных работ очень высоки. На поддержание всех памятников Москвы нужно несколько миллиардов долларов в год,— говорит Леонид Казинец.— Ни у одного исторического города не хватит бюджета на содержание и восстановление всех существующих на его территории архитектурных памятников. Единственный путь — создание привлекательных условий для частных инвестиций".

Пока же эксплуатировать памятники просто невыгодно из-за отсутствия экономических стимулов к качественному сохранению объектов культурного наследия.

"К примеру, есть потенциальный инвестор, хочет выгодно купить старый дом в Москве и сделать там гостиницу,— рассуждает Николай Переслегин.— По нормативам для гостиницы положены машино-места. В близлежащих переулках и улицах их организовать невозможно из-за загруженности, а строительство подземной стоянки на территории памятника запрещено, в отличие от той же Европы. В итоге он разворачивается и уходит, а на его место приходит тот, кому закон не писан и кто плевал на парковки, гостиницы и вообще какую-либо реставрацию. Либо дом просто остается на своем месте, пустует и разрушается от времени. И таких адресов тоже немало в Москве".

Казинец приводит в пример Германию, где такие объекты освобождаются от налогов на прибыль при эксплуатации, есть дотации из госбюджета. Лучше всего это сделано в исторических городах, где памятники полностью восстановлены за счет инвесторов и имеют прекрасную историческую достоверность и сохранность. "После объединения ГДР и ФРГ огромные замки продавались в собственность за одну немецкую марку, но они при этом обременялись большим количеством требований по восстановлению, содержанию и публичному доступу",— приводит пример Казинец.

Власти обещают, что для благонамеренных инвесторов будут действовать налоговые преференции. "Льготы не покроют затраты на реконструкцию, зато могут уменьшить убытки: иметь у себя в долгосрочной аренде памятник и восстановить его в первоначальном виде — это кроме прямых инвестиций в недвижимость еще и репутационная поддержка,— рассуждает Леонид Казинец.— Это престижно, привлекает клиентов, улучшает имидж фирмы. И если при этом еще государство и субъект федерации дотируют или уменьшают налоговые нагрузки на такие инвестиции, это может дать сбалансированный бюджет".

Пока "льготные" идеи носятся в московском воздухе, столица ищет и другие способы стимулирования интереса частного капитала к сохранению памятников. Так, в городской концепции "Госохрана, сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия на 2012-2016 годы", подготовленной Москомнаследием, содержится идея создания нескольких специализированных ОАО, куда мэрия в качестве своего вклада в уставные капиталы обществ может внести принадлежащие городу памятники архитектуры, а инвесторы — деньги, которые направят на реставрацию и содержание объектов. Часть памятников предлагается передавать в концессию. Правда, пока конкретные параметры будущих ОАО не определены.

Такая схема широко применяется в мире, но приживется ли она у нас, эксперты судить не берутся, пока не будут ясны условия партнерства, доли и права участников. По мнению главы аналитического центра "Бест-Новострой" Сергея Лобжанидзе, чиновники хотят, чтобы в Москве появились длинные деньги. А их можно получить в том числе и от зарубежного капитала — гостиничных операторов или международных девелоперов.

Новая московская администрация считает приоритетом не новое строительство, а сохранение наследия. Другое дело, как это будет реализовываться на практике. По мнению экспертов, результаты реформ будут видны лишь через год-полтора.