Не всякая погода — благодать
загород
Традиционно один из лучших месяцев для рынка загородной недвижимости, апрель, многих девелоперов и риэлторов оставил почти ни с чем. Планы игроков рынка на хорошие продажи расстроили холода, из-за которых многие просмотры были перенесены до наступления потепления.
Форс-мажорные обстоятельства
В этом году апрель для многих игроков рынка стал месяцем разочарований. "Было достаточно холодно, а, как известно, спрос на рынке загородной недвижимости во многом определяется погодными условиями",— объясняет руководитель управления маркетинга и развития группы "Конти" Сергей Мигунов. С ним соглашается директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга "Гуд Вуд" Александр Дубовенко. "С 9 апреля пошел снег, и потом до 20-х чисел было много холодных и дождливых дней, поэтому люди решили отложить просмотр участков до более благоприятной погоды",— вторит коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко, добавляя, что если сравнивать прошедший апрель с аналогичным месяцем 2010 года, улучшение рынка все-таки ощущается: количество заключенных в прошлом месяце сделок выше в полтора раза.
Спад активности покупателей и ряд других факторов в целом зафиксировали цены на загородную недвижимость в апреле. Директор по развитию компании Atlas Development Сергей Махмудов отмечает, что ее стоимость с марта почти не изменилась и в элитном сегменте составила около $5 тыс. за 1 кв. м, в бизнес-классе — $3,3 тыс. за 1 кв. м, в экономклассе — около $1,5 тыс. за 1 кв. м. Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов настаивает, что за апрель средняя стоимость объекта недвижимости на загородном рынке Подмосковья снизилась на 2% и составила 18,5 млн руб., добавляя, что данная ситуация будет сохраняться и в ближайшей перспективе. "Среднюю цену по рынку продолжают тянуть вниз вновь выходящие поселки без подряда, что снижает долю более дорогих сегментов. При этом в ликвидных поселках цены выросли в среднем на те же 2%",— говорит Дмитрий Таганов, отмечая, что в отдельных поселках к майским праздникам было приурочено повышение цен вплоть до 5%. С ним соглашается директор по стратегическому развитию УК "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина: "Девелоперы, у которых хорошо идут продажи и соблюдается график строительства, подняли цены в среднем на 3-5%". По оценкам портала Zemer.ru, в апреле средние цены на участки без подряда на первичном рынке Подмосковья (в диапазоне 0-100 км от МКАД) практически не изменились и составили 255 833 руб. за сотку (-0,88% к марту), на вторичном рынке (деревенские, дачные участки) стоимость сотки снизилась по сравнению с мартом на 0,12%, до 211 978 руб. До кризиса средняя цена сотки земли в Подмосковье составляла 400 200 руб. ($13,3 тыс.).
Желаемое и действительное
По данным аналитического центра корпорации "Инком", в настоящий момент на загородном рынке представлено 535 организованных поселков, из которых 14 объектов (в основном с концепцией "без подряда") вышли на рынок в первом квартале 2011 года. "В апреле мы не отмечали выход на рынок новых поселков",— говорит Дмитрий Таганов. Его слова подтверждает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков: "Основной тенденцией всего первого квартала 2011 года можно назвать острый дефицит качественного предложения на рынке и отсутствие строящихся поселков. Как и в начале 2010 года, 95% нового предложения представлено поселками без подряда". Но, добавляет Дмитрий Цветков, если в прошлом году за первый квартал таких проектов вышло около 40, то в этом году — не более 17. "Сокращение предложения более чем в два раза свидетельствует о том, что подобные проекты становятся не интересны не только девелоперу, но и конечному покупателю",— настаивает Дмитрий Цветков. С ним солидарен управляющий партнер "Миэль-Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов. Однако пока, по его словам, клиенты в основном раскупают участки без подряда, расположенные за 30-километровой зоной, стоимостью от $1,5-2,5 тыс. за сотку. С ним соглашается гендиректор строительной компании "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев: "Структура спроса немного сдвинулась в область готовых домов, но по-прежнему участки без подряда, обеспеченные всеми инженерными коммуникациями, сохраняют уверенное лидерство, их доля составляет не менее 70% в общем объеме спроса". По мнению Владимира Яхонтова, самыми востребованными остаются участки площадью от 10 до 15 соток со стоимостью земли от 125 000 до 180 000 руб. за сотку. "Востребованы и готовые дома, и таунхаусы в ценовом сегменте до 6 млн руб. В бизнес-классе тишина, нет достаточного числа достойных предложений",— делится опытом эксперт. Исполнительный директор девелоперской группы "Интегра" Дмитрий Гордов рассказывает, что в апреле можно было наблюдать общее подтверждение тенденции повышения спроса на поселки более высокой степени готовности. "На рынке сложилось настороженное настроение покупателей касательно возможности компаний выполнять свои обязательства с учетом негативного опыта покупок "антикризисных" продуктов в 2009-2010 годах",— говорит он.
Покупатели элитной загородной недвижимости в апреле остались верны своим привычкам. По данным "Терра-Недвижимости", наибольшее количество заявок, поступивших за прошедший месяц в компанию на приобретение высокобюджетной загородной недвижимости, пришлось традиционно на Новорижское (42%) и Рублево-Успенское (29%) направления. "Покупательский спрос сосредоточен в сегменте до $1,5 млн, в основном клиенты хотят приобрести недвижимость близко к Москве и желательно в степени готовности "под ключ"",— говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.— Как и в целом по рынку, в сегменте дорогой загородной недвижимости стоимость объектов с марта практически не изменилась и составила в элит-классе $5,6 тыс. за 1 кв. м, в премиум-классе — $4,2 тыс. за 1 кв. м, в бизнес-классе — $3,1 тыс. за 1 кв. м.
Александр Дубовенко из "Гуд Вуд" предлагает дождаться 15-30 мая, когда покупатели вернутся из майских отпусков, и тогда делать прогнозы относительно перспектив летнего сезона. "Это обычно золотые две недели на рынке загородной недвижимости, а значит, будет видна окончательная картина",— настаивает эксперт. Аналитик компании Welhome Анастасия Цуманова уверена, что в любом случае для застройщиков коттеджных поселков и риэлторов лето будет традиционно активным сезоном, даже несмотря на результаты мая и предстоящие отпуска. "Если никаких экстраординарных ситуаций в политике, экономике или погодных условиях не возникнет, то мы прогнозируем повышение спроса в сегменте загородной недвижимости и рост цен примерно на 1% в месяц",— отмечает она. Дмитрий Таганов из "Инкома" уверен, что цены на ликвидные проекты продолжат постепенно расти (в среднем до 2% ежемесячно) и по мере вымывания с рынка дешевых проектов будет увеличиваться средняя цена по рынку. "Думаю, к концу сезона самые дешевые участки, стоимость которых сейчас составляет 17 000 руб. за сотку (более 100 км от МКАД), подорожают примерно в два раза и сотку меньше чем за 30 000 руб. найти будет нельзя",— добавляет Александр Коваленко из Uniparx Service. Руководитель аналитического центра ОАО ОПИН Екатерина Лобанова предупреждает, что строительно-подрядные организации, а также поставщики стройматериалов уже подготовились к летнему сезону — цены на их работы за апрель выросли на 7-15%.
Вялость рынка загородной недвижимости Дмитрий Цветков объясняет тем, что в основной массе объекты на этом рынке переоценены. "Загородная недвижимость просто не продается. Единственное действенное лекарство в данной ситуации — снижение цен. Отсутствие спроса, в свою очередь, не разгоняет цену вверх, а минимальная ценовая динамика лишает клиента азарта и оптимизма",— признается эксперт. По его словам, рост интереса покупателей, который наблюдался на загородном рынке с конца 2010 года, не вылился пока в массовый рост спроса. "Наметившийся с начала года рост еще не устойчив, прошло слишком мало времени. Любая "непогода" — скачок курсов валют, низкая динамика строительства, длительные сроки экспозиции объектов и т. п.— и он опять стремится к нулю",— резюмирует эксперт.