Съемный обмен
аренда
"Двойная" аренда квартир, когда владелец сдает свою жилплощадь в аренду, а взамен снимает другую, с каждым годом пользуется все большей популярностью в столице России. Москвичи переезжают поближе к месту работы, пытаются извлечь дополнительный доход, улучшить свои жилищные условия без существенных затрат или же заняться дауншифтингом. Как показывает практика, именно "двойная" аренда больше всего подходит для решения этих проблем при минимальных затратах.
"Двойная" выгода
Практика сдачи собственной квартиры с целью аренды другой очень развита в западных странах, где очень высока подвижность населения. Скажем, владелец квартиры где-нибудь в Сиэтле вполне может уехать на год в Майами, потом перебраться в Калифорнию, а затем, прельстившись очень выгодным предложением новой работы, перебраться в Лондон или Париж. Естественно, при таком ритме жизни каждый раз продавать и покупать квартиры слишком накладно, поэтому американцы и европейцы зачастую и прибегают к сдаче своего жилья в аренду, а сами довольствуются съемными апартаментами.
В России мобильность населения крайне низкая, и большая часть миграционных потоков устремляется в Москву и Санкт-Петербург, при этом люди, как правило, едут "навсегда", надеясь больше не возвращаться в свой родной город. Поэтому практика "двойной" аренды пока существует только в Москве, да и то в несколько иных формах. "Практика "двойной" аренды пользуется большой популярностью в Московском регионе",— говорит ведущий эксперт отдела аренды МИАН Марина Асланян. Руководитель управления аренды квартир "Инком-Недвижимости" Галина Киселева также говорит о том, что такая практика встречается сплошь и рядом. "В основном к этой схеме прибегают люди, обремененные кредитными обязательствами, для которых деньги от аренды могут стать дополнительным подспорьем к основному доходу. Также это могут быть пожилые люди, малоимущие семьи, одинокие люди и прочее",— рассказывает эксперт. "Для одинокого владельца трехкомнатной элитной квартиры в центре Москвы такой "обмен" может быть экономически выгодным, а вот многодетным семьям этот вариант может не подойти",— полагает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. По словам Галины Киселевой, количество желающих совершить такой вот своеобразный "обмен" в случаях нестабильной экономической ситуации увеличивается. "Например, всплеск подобного рода сделок мы могли наблюдать в конце 2008 — начале 2009 годов, как раз в самый пик финансового кризиса",— говорит она.
По оценкам Александра Зиминского, квартиру в пределах Садового кольца со свежим качественным ремонтом и новой бытовой техникой можно сдать за 70 тыс. руб. (для "однушки") и за 200 тыс. руб. (для "трешки"). В свою очередь, однокомнатную квартиру на конечных станциях метро или в спальных районах можно снять в среднем за 30 тыс. рублей, "двушку" — за 35-55 тыс., а трехкомнатная квартира обойдется в 50-80 тыс. Соответственно, владелец дорогой арендной квартиры может получать в месяц примерно от 40 тыс. до 150 тыс. руб.
Правда, при расчете дохода, который образуется при "двойной" аренде, необходимо также учитывать комиссию риэлторов за сдачу квартиру и ее наем. Для сегмента экономкласса она составляет около 100%, а для более дорогого жилья — примерно 50%. При этом в случае с экономклассом комиссию, как правило, платит арендатор, в то время как на рынке аренды элитной недвижимости — собственник. Впрочем, без этих абсолютно лишних трат можно легко обойтись, пользуясь открытыми базами объявлений или же с помощью знакомых, которые либо ищут, либо сдают квартиру (в прошлом выпуске "Дома" мы писали, что стоимость услуг риэлторов в сегменте экономкласса чересчур завышена и не соответствует качеству, при этом потребность в их услугах практически отсутствует).
Сдам-сниму
Впрочем, дополнительный доход является не единственным стимулом для "двойной" аренды. Всех людей, пользующихся этой практикой, условно можно разделить на несколько групп. Первая группа — это люди, которым по наследству или во времена докризисного просперити досталась шикарная квартира в центре Москвы. Однако зачастую у таких людей нет ярко выраженной потребности жить в центре, зато есть потребность в дополнительных деньгах. В этом случае они с легкостью могут сдать квартиру в центре, а себе снять более дешевое жилье где-нибудь поближе к МКАД. Владелец такой квартиры может получать очень неплохой доход или же снимать более просторную и удобную квартиру. Прибыль от таких операций может исчисляться несколькими тысячами долларов. К примеру, однокомнатную квартиру в районе Таганки можно сдать за $2-2,5 тыс., а взамен либо за эти же деньги арендовать просторную "трешку" в новом доме в спальном районе или же обойтись однокомнатной квартирой на окраине за $700-800, а оставшиеся деньги использовать как неплохую прибавку к жалованию. Если же сдавать квартиру в районе Арбата за $7-10 тыс., то выгода может быть еще более очевидна. Все зависит от того, как сильно готов "упасть" человек. Так, Галина Киселева приводит следующий пример из собственной практики: "Семья из четырех человек жила в собственной квартире в шаговой доступности от метро "Юго-Западная". Это была 55-метровая квартира с хорошим ремонтом, расположенная в новом доме. Ее удалось сдать за 60 тыс. руб. Семья же переехала в "двушку" в городе Люберцы за 35 тыс. руб. Соответственно, их доход составил 25 тыс. руб.". ""Двойную" аренду часто практикуют пенсионеры, которые сдают квартиры в Москве, а сами снимают в области или других регионах и живут на разницу в стоимости",— говорит гендиректор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
Вторая категория "двойных" арендаторов, напротив, заинтересована в том, чтобы улучшить свои жилищные условия, но позволить себе покупку квартиры своей мечты пока не может. Это могут быть семьи, которые владеют однокомнатной квартирой, но после рождения ребенка хотят перебраться в более просторное жилье. Кроме того, существует категория молодых и свободных людей, которые мечтают жить в квартирах-студиях поближе к центру и при этом имеют не самый плохой доход. Эти категории граждан вполне могут сдать свою однокомнатную квартиру в районе "Бабушкинской" за те же $700-800, а взамен арендовать либо студию в центре за $1,5 тыс. (по сути снимая ее в два раза дешевле) или же в случае семьи перебраться в более просторную квартиру за такую же сумму. "Такая практика распространена на рынке,— говорит Александр Зиминский.— У нас была клиентка, которая снимала прекрасную квартиру на Остоженке за $5 тыс. и была чрезвычайно рада такому обстоятельству. Стоимость той квартиры, которую она арендовала, приближалась к $5 млн, и она не могла позволить себе ее приобрести. Зато за $5 тыс. в месяц она имела возможность жить именно там, где ей хочется".
К третьей группе относятся люди, которые устали от городской суеты и смога и выбирают жизнь за городом. Зачастую такие клиенты имеют хорошую работу или же практикуют высокооплачиваемый фриланс. Скажем, сдав за $1,5 тыс. квартиру бизнес-класса в районе "Коломенской" или "Проспекта Мира", они могут с легкостью арендовать коттедж за $2-2,5 тыс. и наслаждаться загородной жизнью. "У нас есть клиенты, которые сдают квартиры в центре, а живут в арендных домах за городом и в Серебряном Бору, пока их дети маленькие, но планируют вернуться в центр, как только детям придет время учиться в школе. Есть также семьи, сдавшие квартиры в центре и переехавшие ближе к иностранным школам, расположенным в районе Ленинградского проспекта",— рассказывает Галина Ткач, директор департамента аренды IntermarkSavills.
Следующая категория — это так называемые переселенцы. В частности, человек владеет квартирой в Куркино и переходит в фирму, офис которой находится где-нибудь в районе Варшавского шоссе. Ежедневно на дорогу с учетом пробок он будет тратить не менее двух часов, поэтому при сопоставимой стоимости аренды квартир в этих районах он может спокойно сдавать свое жилье, а снимать квартиру поближе к работе. Таким же образом иногда поступают молодые студенты, перебираясь в съемные квартиры поближе к университету.
И последняя ярко выраженная категория — это так называемые дауншифтеры. По словам эксперта департамента аренды EliteCenter Ольги Строевой, случаи, связанные с дауншифтингом, получили широкое распространение в ситуации "двойной" аренды. "Мой хороший знакомый являлся обладателем дома на Рублевке и квартиры в 120 кв. м в ЖК "Ноев ковчег". В один прекрасный момент ему просто надоело жить в России, он сдал дом за $20 тыс. в месяц и квартиру — за $4 тыс. в месяц и уехал в дауншифтинг в азиатские страны. Там ежемесячный арендный доход позволяет ему снимать шикарные виллы на Гоа, Пхукете, Самуи (самые престижные варианты там обходятся в $2-3 тыс. в месяц) или огромные апартаменты в Бангкоке, Макао и других азиатских городах, ну и в принципе ни в чем себе не отказывать и постоянно путешествовать",— приводит пример Ольга Строева. "В последнее время большой популярностью среди владельцев квартир в Москве пользуется дауншифтинг: собственник московской квартиры сдает ее в аренду, переезжая в "теплые страны", например Болгарию, Турцию, Португалию, Индию, страны Юго-Восточной Азии. В таких странах аренда квартиры обходится дешевле, чем в Москве. Например, в Таиланде можно снять студию со всеми удобствами в шаговой доступности от моря стоимостью от 10 тыс. руб. до 15 тыс. руб. в месяц. При этом стоимость аренды комнаты с санузлом в кондоминиуме в многоэтажном доме обойдется от 3 тыс. до 7 тыс. руб. А стоимость аренды бунгало на Гоа колеблется в пределах от 6 тыс. руб. до 14 тыс. руб.",— рассказывает Марина Асланян. Правда, первый заместитель директора "Миэль-Аренды" Мария Жукова полагает, что примеры, когда успешные бизнесмены, утомленные рутиной, бросают все дела и перебираются под пальмы на Гоа, остаются пока все-таки единичными.
Между тем существует также практика "двойной" аренды между Москвой и регионами, а также другими странами, куда люди уезжают не наслаждаться морем, а работать. "Встречаются случаи, когда специалист московского центрального офиса компании отправляется в годовую, полугодовую командировку в филиал Екатеринбурга, Новороссийска, Омска, Владивостока и т. д. Московская квартира чаще всего будет сдана в аренду на период отсутствия,— рассказывает ведущий специалист Century21 Beverlywood Realty Юлия Кайнова.— Мне известны случаи, когда то же самое происходит не только с долгосрочными зарубежными командировками или вариантами "попробовать себя за рубежом", но и когда имел место переезд на ПМЖ и сдача московской квартиры в аренду давала наиболее высокий доход на время адаптации в другой стране". "Чаще "двойными" арендаторами становятся те, кто уезжает за границу работать по контракту на несколько лет или проходит обучение за рубежом,— добавляет Галина Ткач.— Реже трудовые мигранты переезжают в регионы, в списке лидеров — Санкт-Петербург, города, вблизи которых расположены нефтяные месторождения и производства крупных концернов". По ее словам, Москва второй по дороговизне город мира после Токио — сдав квартиру в Москве, можно снять такую же в Петербурге в два раза дешевле, в три-четыре раза — в других регионах или дом или виллу за границей.
Также сдавать свои московские квартиры могут политики, которых переводят в другие регионы, или уезжающие на длительные гастроли музыканты и артисты. "Люди, уезжающие на длительный срок в другую страну или другой город, предпочитают при возможности сдавать в аренду свою жилплощадь в Москве, чтобы иметь возможность в любой момент вернуться",— резюмирует руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.
Проблема в менталитете
Единственным сдерживающим фактором, по-настоящему препятствующим развитию этого рынка, является наш менталитет: россияне не очень любят жить в съемных квартирах, а еще меньше им нравится пускать постояльцев в свою квартиру. Однако постепенно влияние этого фактора перестает играть существенную роль. "Обычно собственники занимаются арендным бизнесом, когда владеют не одной квартирой. Отчасти на этот фактор влияет менталитет наших граждан. В человеческом сознании прочно закрепилась мысль о том, что недвижимость в собственности — единственный надежный источник сохранения капитала",— говорит Александр Зиминский. Правда, Мария Жукова убеждена, что в будущем доля людей, которые к своей недвижимости будут относиться не как к пожизненному месту жительства, а как к собственности, находящейся в активе, под залог которой, например, можно оформить кредит, сдать на время, чтобы пожить годик-другой за границей и прочее, будет расти. А значит, число сделок по "двойной" аренде также будет увеличиваться.