Восток недвижимый
влияние
Охватившие Восточную Азию и Северную Африку природные и политические катаклизмы пока не отразились на глобальном рынке недвижимости. Зато рынки некоторых стран ЕС и богатых государств Персидского залива могут ждать важные изменения: первые могут стать тихой гаванью для инвесторов, вкладывавших раньше в Японию, а вторые — пристанищем для функционеров разваливающихся североафриканских режимов.
Стихия в действии
2011 год, который должен был стать для мировой экономики вторым годом восстановления после кризиса 2008-2009, начался с далеко не с самых приятных для инвесторов новостей. Волнения в арабском мире, начавшиеся еще в декабре прошлого года, к январю вылились в череду революций. 14 января после нескольких недель народных выступлений пал режим в Тунисе, а 74-летний президент Зин аль-Абидин бен Али поспешно бежал из страны в Саудовскую Аравию. Еще через две недели протесты охватили одну из основных стран арабского мира — Египет. После жестких столкновений в центре Каира, жертвами которых стали десятки человек, правивший страной 30 лет президент Хосни Мубарак оставил свое кресло в результате почти бескровного военного переворота, а власть в стране перешла к армии. В феврале протесты охватили значительную часть арабских стран Ближнего Востока и Северной Африки. Наиболее драматично события развивались в Ливии, где в конце февраля, по сути, началась гражданская война между противниками и сторонниками национального лидера Муамара Каддафи. Наконец, 19 марта к конфликту подключился Запад, начав продолжающуюся до сих пор операцию по введению бесполетной зоны над Ливией, а по сути — по свержению полковника Каддафи.
В самый разгар конфликта, 11 марта, когда все рынки с напряжением ожидали, чья же возьмет в Ливии, негативные вести пришли с другой части планеты — из Японии, где произошло одно из сильнейших в новейшей истории страны землетрясений, магнитудой девять баллов. Более того, впервые в истории из-за землетрясения серьезно пострадала АЭС "Фукусима-1", из которой сразу же началась утечка радиоактивных материалов. Всемирный банк оценил прямые потери в результате катастрофы в $122-235 млрд (2,5-4% ВВП), из них на восстановление инфраструктурных объектов властям Японии придется выделить не менее $12 млрд из бюджета 2010 года, а в 2011 финансовом году цифра намного увеличится. Потери страховщиков составят до $33 млрд.
Мировые рынки реагировали на эти катаклизмы разнонаправлено. Самое непосредственное влияние события в Ливии оказали на рынок нефти: в понедельник, 21 марта, когда биржи открылись после выходных, стоимость апрельских фьючерсов на Brent немедленно подскочила на $2,26 и составила $116,19. С тех пор цены удерживались в районе этой отметки.
Падение испытал японский фондовый рынок, а вслед за ним — и фондовые площадки других азиатских стран.
На рынках недвижимости пока заметных колебаний в глобальном масштабе нет. События в Японии и арабском мире оказали лишь небольшое воздействие на американский рынок недвижимости: негативные новости привели к падению ставок по ипотечным облигациям в конце марта до 4,76% с 5,0% в феврале. "Революционный кризис в арабском мире, а также цунами и последующая ядерная катастрофа в Японии заставили обеспокоенных инвесторов бежать к более качественным и надежным активам,— объясняет аналитик американской Real Estate Mortgage Network Роберт Рауф.— Инвесторы стали уходить в надежные казначейские облигации и ипотечные бумаги". По словам Джима Помпоселли из чикагской Mortgage Direct, азиатские волнения могут в итоге привести к незначительному снижению цен на американском рынке.
"Насколько значительным будет влияние этих событий, мы увидим приблизительно через полгода, поскольку рынок недвижимости, в отличие от фондового рынка, реагирует на происходящие события не сразу",— отмечает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Впрочем, некоторые структурные сдвиги на региональных рынках неизбежны.
Тихая старушка-Европа
Наиболее серьезными, по мнению экспертов, последствия катаклизмов окажутся для Японии. "В последние 20 лет недвижимость Японии находится в негативной зоне, на рынке совершалось много спекуляций. Страна вот-вот должна была выйти из кризиса, когда случилась эта трагедия",— говорит Игорь Индриксонс. По мнению эксперта, рынок недвижимости в стране из-за аварии на "Фукусиме-1" может обвалиться на 10-15%. Виной тому во многом станет отток иностранных инвестиций, пришедших в сектор недвижимости за последние два года.
По словам господина Индриксонса, раньше азиатские инвесторы искали тихую гавань в Гонконге и Сингапуре, где рост в последние годы составлял 20-40% в год. Однако с конца 2008 года у многих инвесторов начало складываться ощущение, что там надувается пузырь. "Осенью 2008 года после крушения Lehman Brothers мы ждали тяжелых времен. Но цены продолжали расти во многом из-за наплыва клиентов из материкового Китая,— вспоминает аналитик гонконгской Tilong Real Estate Бэтти Лам.— Масса богатых бизнесменов, коррумпированных чиновников и членов их семей бросилась в Гонконг скупать недвижимость, опасаясь скорого краха в КНР. Эта толпа распугала всех нормальных региональных инвесторов, которые стали уходить в Японию и Южную Корею". Действительно, в 2010 году азиатские инвесторы приобрели в Японии недвижимость на $372 млн. По данным IntermarkSavills, объекты в центре Токио давали неплохую чистую доходность — 4,5-5,5%. В то же время аналогичные объекты в Гонконге и Сингапуре давали меньшую доходность — 3%.
Теперь все эти средства, по мнению экспертов, могут утечь на европейский рынок — опасения по поводу возросшего радиационного фона справедливы не только для Японии, но и для соседней Южной Кореи. Игорь Индриксонс отмечает, что бум цен на недвижимость в Европе — один из самых вероятных сценариев того, какими окажутся последствия весенних политических и природных катаклизмов в Азии. В условиях волатильности страны ЕС намного привлекательнее любых экзотических направлений для инвестиций, поскольку Европа остается стабильной как с точки зрения цен на недвижимость, так и с точки зрения геологической. Ранее эксперты Savills прогнозировали, что в результате роста мировой экономики на 12,1% в период с 2011 по 2013 год, и особенно высоких темпов этого роста в Индии и Китае, капитал из этих стран придет на рынок премиальной недвижимости Лондона, где до сих пор преобладали инвесторы с Ближнего Востока и Восточной Европы. Теперь этот процесс может заметно ускориться. По словам Моргана Лау из Jones Lang La Salle, гонконгские риэлторы уже отмечают, что количество запросов на покупку объектов недвижимости именно в Европе увеличилось. Это подтверждает и Бэтти Лам: "Интерес к Европе растет, причем как у материковых китайцев, так и у состоятельных инвесторов из Юго-Восточной Азии".
Нивелировать этот процесс могли бы патриотичные японские инвесторы, забрав свои деньги с европейских рынков, чтобы помочь восстановлению экономики своей страны (японским инвесторам в недвижимость принадлежат активы стоимостью $11,8 млрд за пределами их страны). "Японские инвесторы сфокусированы на процессе восстановления, так что после землетрясения есть определенный риск репатриации японского капитала",— отмечает аналитик Nomura International Майкл Прю. Особенно явным влияние этого фактора может оказаться в Лондоне, который в последние годы был одним из главных центров притяжения для японских инвесторов. По данным нью-йоркской Real Capital Analytics, начиная с 2000 года японцы вложили в лондонскую недвижимость больше $976 млн. Впрочем, глава Pacific Investment Management Мохаммед эль-Эриан отмечает, что хотя вероятность репатриации японского капитала весьма высока, частным инвесторам может не потребоваться масштабное вмешательство, учитывая колоссальные планы правительства по выделению средств. А неясность с радиоактивной ситуацией в Токио вряд ли способствует тому, чтобы хоть и патриотичные, но весьма консервативные и осторожные японцы бросились скупать недвижимость в столице.
Гавань для коррупционеров
Еще одним источником капитала на европейском рынке недвижимости могли бы стать беженцы с Ближнего Востока и из Северной Африки, прежде всего представители отстраненных ныне от власти режимов. По мнению замруководителя департамента оценки компании Knight Frank Дмитрия Черного, в результате арабских революций элитная недвижимость на стабильных западных рынках будет дорожать быстрее, так как среди беженцев могут быть и весьма состоятельные мигранты из кланов, политических и экономических элит охваченных волнениями стран. Он полагает, что наиболее привлекательными для беженцев из Туниса, Ливии и Египта, а также потенциально из Алжира окажутся страны-соседи — Испания, Италия, Франция, а также Великобритания. Выиграют рынки тех стран, в которых уже имеются многочисленные диаспоры из североафриканских стран и где присутствуют наибольшие гарантии неприкосновенности частного капитала.
Впрочем, бегство в Европу может оказаться для многих представителей свергнутых режимов и членов их семей слишком рискованным, отмечает Роджер Эгмонт из Eurasia Risks. Дело в том, что европейские страны, стремящиеся наладить отношения с новыми революционными правительствами арабского мира, вполне могут пойти на введение широкомасштабных санкций в отношении представителей свергнутых режимов — первыми тревожными звонками стали замораживание счетов семей египетского экс-президента Хосни Мубарака, ливийского лидера Муамара Каддафи и тунисского экс-президента бен Али, а также целого ряда высокопоставленных функционеров. "Правозащитные организации могут устроить охоту и начать составлять черные списки. Самое страшное для таких людей — возможность введения ограничений для лиц, занимавших какие-либо официальные должности",— полагает господин Эгмонт. В этих условиях привлекательным объектом инвестиций для североафриканских коррупционеров и силовиков могут оказаться рынки более стабильных арабских стран Персидского залива, прежде всего ОАЭ и Катара. По данным Jones Lang La Salle, с начала года сектор элитной недвижимости в Дубае начал восстанавливаться, а масштабный исход правящих элит Ливии, Египта, Туниса и представителей других авторитарных режимов, желающих подстраховаться на случай революции, лишь подхлестнет цены.