Метаморфозы роскоши
Начиная с осени прошлого года, наблюдается устойчивый рост спроса на жилье. И уже сейчас начинает ощущаться некоторый дефицит предложений. К тому же потенциальные покупатели становятся более требовательными к качеству жизни. Готов ли рынок удовлетворить возрастающий спрос на дополнительные опции коммунального комфорта?
А судьи кто? В одном из номеров ЖД мы рассматривали рынок элитного жилья Казани. И пришли к выводу, что домов, о которых с полной уверенностью можно говорить как об элитных, в нашем городе практически нет. Поэтому далеко не каждый жилой комплекс, позиционирующий себя как элитный, является таковым. В некоторых случаях это всего лишь маркетинговый ход. А зачастую дом называют элитным лишь только потому, что он расположен в центре города.
Стоит заметить, что на государственном уровне классификацией жилья не занимается ни одна структура. Последний государственный стандарт, делящий жилье в Российской Федерации на классы, вышел в 1989 году. Согласно ГОСТу в России существует два типа жилья: многоквартирные дома и общежития. А таких нюансов, как разница между элитным и жильем повышенной комфортности, данный документ не определяет. Поэтому нынешняя классификация и сегментация строящегося и продаваемого жилья всецело зависит от рынка. Покупатели, что называется, голосуют рублем за тот или иной тип недвижимости. А непосредственным формированием эталонов занимаются маркетинговые структуры и отделы продаж застройщиков и риэлтеры, чтобы показать преимущество своего товара, в данном случае — жилья.
Московская шкала элитности — стандарт отнюдь не официальный, но тем не менее обкатанный в течение нескольких лет в жестких условиях конкуренции. Отсутствие собственных эталонов в Казани свидетельствовало о неустойчивом спросе и низкой востребованности, но все это было справедливо лишь до недавнего времени. Времена меняются, и сейчас уже можно говорить о развитии в Казани рынка элитной недвижимости. Увеличение потребительского спроса диктует и некоторое увеличение количества строящихся жилых элитных комплексов и домов повышенной комфортности. Хотя говорить о резком увеличении жилья премиум — класса не приходится. Все же это товар штучный.
Сегодня на казанском рынке присутствуют жилые комплексы, соответствующие максимальным требованиям комфорта. А ранжирование комплексов в соответствии с критериями Российской гильдии риэлтеров помогает сориентироваться в предлагаемых застройщиками и продавцами «элитки» преимуществах.
За основу определения жилья премиум-класса берется 24 позиции. Шкала оценки, к примеру, предусматривает небольшую этажность «элитки» (3–4 этажа), ограниченное количество квартир в доме (примерно от 10 до 25) с высотой потолка не менее 3,2 м, а также двойную электрику, единую систему кондиционирования и подачи воздуха, фильтрацию воды, централизованную или индивидуальную для каждой квартиры бойлерную, высококачественные бесшумные лифты, круглосуточную охрану с видеонаблюдением и т. д.
Кто есть кто? Большинство казанских квартир элитного класса, выставленных в свободную продажу, набирают не более 20 пунктов, и являются скорее псевдо-элитными. Поэтому многие из них отказались от термина «элитное жилье» в пользу позиционирования себя как «жилья повышенной комфортности».
Так, возводящиеся рядом с Госсоветом РТ компанией «Антика» дома под многообещающим названием «Ренессанс» и «Готика» также представляют собой уникальные жилые объекты. Они несут в себе все признаки роскошного дома, также как и построенный ранее той же компанией комплекс «Дворцовая набережная».
Конструкция домов — монолитно-кирпичная, в отделке общественных зон применяется мрамор и гранит. Дома двухподъездные с 50 квартирами со свободной планировкой. На верхних этажах располагается трехуровневый пентхаус с прекрасными видами из окон и террасами. В домах работают бесшумные лифты «Otis», проложена магистраль для установки индивидуальных систем кондиционирования. Очистка воды обеспечивается двойной системой фильтров в водомерных узлах и в квартирах. Оконные блоки с тройным стеклопакетом выполнены из дерева.
Огороженная придомовая территория после завершения строительства будет превращена в пешеходную парковую зону. Помимо детской площадки, цветочных клумб и зеленых елей здесь даже планируется сооружение спортивной площадки и фонтана.
По московской шкале элитности жилья «Ренессанс» уверенно отвоевывает себе 18 позиций.
Жилой комплекс «Вишневый сад» застройщика «АС-Ком», расположенный по улице Ульянова-Ленина, набирает 21 балл из 24 возможных. «Вишневый сад» занимает лидирующие позиции в сегменте казанского жилья повышенной комфортности.
Это один из самых продуманных с архитектурной и инженерной точки зрения жилых комплексов Казани. Несущие конструкции комплекса выполнены из монолита, что предполагает свободную планировку квартир, а также объединение 2–3 квартир в единое пространство. Вентилируемый фасад выполнен из натурального керамического материала, в отделке фасадов также применяются деревянные декоративные элементы. И в целом внешний облик дома имеет большую архитектурную ценность для города. Что было отмечено специальной премией осенью 2010 года.
Коммунальные инженерные системы ЖК «Вишневый сад» управляются собственной диспетчерской службой и не зависят от городских сетей. В доме также предусмотрена система центральной вентиляции.
На каждом этаже располагается по две квартиры. Внутренний двор комплекса образуется коробкой домов, входные группы и подземная парковка находятся под охраной. Во дворе разбит вишневый сад и созданы все условия для комфортного отдыха жильцов.
Дом на Касаткина, 2 от застройщика «Одион» набирает только 15 баллов из 24 возможных. Наряду с основными признаками элитного жилья (небольшое количество жильцов, удачное местоположение, архитектурная ценность, свободная планировка квартир, охрана, подземный гараж, благоустроенная территория с элементами ландшафтного дизайна и др.) отсутствуют некоторые важные детали. Так, в доме не предусмотрено централизованное кондиционирование и общедомовая фильтрация воды. Дом также не оснащен бойлером, поэтому будет зависеть от городских коммунальных служб. Кроме того, в квартирах установлены обычные пластиковые стеклопакеты.
Впереди планеты всей Элитное жилье в Москве является одним из самых дорогих в мире. По данным агентства элитной недвижимости «Knight Frank», на столичном рынке представлено несколько десятков предложений со средней ценой квадратного метра от 40 тысяч долларов и около 100 — с ценой более 30 тысяч долларов за квадратный метр.
Наиболее дорогие квартиры класса люкс располагаются в таких жилых комплексах как «Баркли-плаза», в доме на Гранатном переулке, 6 и в ЖК «Коперник». Цена квадратного метра жилья колеблется здесь от 873 тысячи рублей до 1200 тысяч рублей.
А в связи с недавно принятым мэрией Москвы решением отказаться от застройки жильем исторического центра и районов внутри Третьего кольца ожидается еще больший рост цен на уже существующие объекты. В 2011 году специалисты по недвижимости и аналитики ожидают рост цен в сегменте элитного жилья на 20–25%.
В северной столице России — Санкт-Петербурге — ситуация иная, и она сопоставима с казанской. Исторически сложилось так, что рынок элитных квартир в Петербурге начался с рынка расселяемых коммуналок в центре города. Некоторые участки центральных районов (например, набережные рек и каналов) считаются особенно дорогими за счет вида из окон. От того, сколько исторических памятников и из скольких окон можно увидеть, зависит цена квадратного метра. За каждый исторически памятник, видный из окна, стоимость квадратного метра автоматически увеличивается на несколько процентов. Но средняя стоимость квадратного элитного метра в Петербурге колеблется от 200 до 300 тысяч рублей.
В Казани стоимость жилья повышенной комфортности в черновой отделке колеблется от 90 до 120 тысяч рублей за квадратный метр. В последствии такие квартиры подвергаются капитализации, и на вторичном рынке их стоимость может достигать 200 тысяч рублей за квадратный метр. Однако есть вероятность, что в ближайшее время в Казани впервые в открытую продажу поступит жилье класса люкс и будет обладать всеми 24 характеристиками элитного жилья. К ним в частности относятся и набор услуг, характерных для этого сегмента, таких как ресторан, фитнес-центр, спа-салон, службы рум-сервиса, клининга и химчистки.
Минимальная цена за квадратный метр такого жилья, по предварительным данным, будет начинаться от 150 тысячам рублей. Стоит заметить, что в Москве по такой цене можно купить лишь квартиры эконом-сегмента, либо очень дешевый бизнес-класс за пределами МКАД. Так, новые квартиры в 20‑тиэтажном жилом комплексе «Приоритет» на Юго-Западе Москвы (Нагорный бульвар) предлагаются по 158 тысяч рублей за квадратный метр.
Практически идентичная с казанской сложилась ситуация с элитным жильем в соседнем с нами регионе — в Нижнем Новгороде. Элитное жилье в свободной продаже в городе отсутствует, а цены на первичное жилье повышенной комфортности колеблются от 90 до 120 тысяч рублей за квадратный метр. Именно по такой цене можно приобрести сегодня квартиру в ЖК «Изумрудный замок», расположенный в центре города на ул. Максима Горького. Квартиры со свободной планировкой обеспечены системой интеллектуального здания. В самом комплексе создана собственная управляющая компания, которая круглосуточно предлагает различные виды услуг, от уборки квартир до озеленения веранд и террас. В комплексе будет действовать детская площадка, зеленые зоны отдыха, гостевая парковка. На верхних этажах размещаются пентхаусы с панорамными окнами, из которых открывается прекрасный вид на историческую часть города.
В Уфе ситуация по элитке очень похожа на казанскую пятилетней давности. Это касается и цен, и позиционирования. В свободной продаже элитного жилья в столице Башкирии нет, да и то, что считается жильем повышенной комфортности, больше напоминает хороший бизнес-класс.
Так, квартира в ЖК «Зеленая роща» площадью 164 квадратных метров с хорошим ремонтом, консьержем, подземной парковкой и огороженной придомовой территорией на вторичном рынке стоит 90–95 тысяч за квадрат.
А цены на квартиры в строящихся домах повышенной комфортности (первичный рынок) и того ниже. Например, в жилом комплексе «Купеческий» — всего 45 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в доме будет располагаться 40 квартир, высота потолков 3,2 м, подземный паркинг с двумя гаражами-боксами на каждую квартиру, обособленная и благоустроенная придомовая территория с охраной. А сам дом находится в историческом центре города.
Цены наиболее дорогих уфимских квартир на вторичном рынке едва дотягивают до нашего «комфорта» от застройщика.
Лед тронулся Требования к комфорту жилья в России постоянно повышаются. После долгих лет дефицита на жилье в нашей стране, когда люди были рады любой изолированной квартире, наши соотечественники успели войти во вкус от больших площадей и дополнительных бонусов коммунального комфорта. Такие характеристики как качество строительства, архитектурная ценность дома, развитая инфраструктура, возможность посетить спортзал или салон красоты в месте проживания становятся для многих насущной необходимостью. Ведь время — деньги. И застройщики все чаще предлагают не просто квадратные метры, но определенную философию жилого пространства, в котором человек будет чувствовать себя комфортно. И это в равной степени относится не только к жилью с повышенной комфортности, но и к жилью эконом-класса. Например, на рынке эконом-жилья давно не является новинкой и огороженная придомовая территория с охраной, и подземная парковка, и даже дополнительные кранчики на кухне с централизованной фильтрацией воды.
Многие люди стремятся к апгрейду имеющегося жилья. И поступление в свободную продажу жилья с максимальными запросами к комфорту тому подтверждении, ведь рынок стремится отражать настроения потребителей. И возможно, 24 критерия оценки элитного жилья в скором времени пополнятся новыми стандартами.