Башенный крах

Если в городах начали расти небоскребы — жди кризиса, и первый пример тому — Вавилонская башня. Ученые не первое десятилетие ищут взаимосвязь между гигантоманией в строительстве и рецессией экономики.

МАКСИМ АНДРИАНОВ

Все выше, выше и выше

Предкризисные 2006-2008 годы стали периодом самого активного строительства небоскребов за всю мировую историю строительства высотных зданий. Совет по высотным зданиям и городской среде (CTBUH), авторитетная международная организация, которая проводит исследования мирового рынка строительства небоскребов, зафиксировала: по сравнению с 1998 годом средняя высота топ-10 мировых небоскребов выросла на 31 м. По прогнозам, если бы не кризис, средняя высота должна была расти и дальше, причем быстрее, чем когда бы то ни было.

В радужные планы вмешалась рецессия. Спрос на недвижимость, особенно на дорогую, резко упал. Квартиры и офисы во многих небоскребах опустели. Девелоперам пришлось крутиться — пересматривать проекты, менять хозяйственное назначение зданий, распродавать высотки по этажам. А некоторые решили "залечь на дно" и заморозить строительство, а то и вовсе отменить. Сектор высотного строительства забуксовал.

Неудивительно: небоскребы чаще всего начинают строить в фазе быстрого роста, накануне пика делового цикла. Земля дорожает, что заставляет строить высоко, деньги дешевеют, что позволяет строить еще выше. Американский экономист Эндрю Лоуренс отметил следующую закономерность: строительство начинается в финальной фазе бума, а заканчивается на фоне острого экономического спада или периода ранней стабилизации. В 1999 году Лоуренс попытался проследить корреляцию между активными фазами строительства небоскребов и деловыми циклами XX века. В результате получился "индекс небоскребов", согласно которому ускорение роста строительства небоскребов свидетельствует о начале экономического спада в ближайшей перспективе.

Теория работает

Первый экономический спад, который удачно описывается "индексом небоскребов", датируется 1904-1909 годами и связывается Лоуренсом со строительством в Нью-Йорке Singer Building (офис производителя швейных машин, 48 этажей, разрушен в 1968 году) и Met Life Tower (офис страховой компании, 52 этажа). В 1907 году на фоне плохого урожая и роста кредитных ставок началась биржевая паника, за которой последовал один из самых глубоких в американской истории экономических спадов. В результате в 1913 году властями было принято решение создать орган финансового регулирования — Федеральную резервную систему (ФРС). Строительство небоскребов было завершено в 1908 и в 1909 годах соответственно.

Следующий виток рецессии датируется 1929-1933 годами. В конце 1920-х на фоне роста дешевых денег и спроса на недвижимость было анонсировано строительство небоскребов 40 Wall Street, Chrysler Building и Empire State Building. Осенью 1929 года началась Великая депрессии, во время которой ВВП США упал на 30%. Последний из небоскребов этого периода — Empire State Building — был завершен в 1931 году и 50 лет удерживал мировой рекорд высоты — 381 м.

За экономическим ростом экономики США 1960-х последовал упадок 1970-1982 годов. После успешной борьбы с первым витком рецессии, для которого был характерен рост инфляции, экономика вступила в фазу стагфляции, сопровождавшейся ростом безработицы. Строители тем временем строили башни-близнецы World Trade Center (те самые, которые "Аль-Каида" разрушила в 2001 году) и Sears Tower, которые были сданы в разгар нефтяного кризиса — в 1973-м и 1974 году соответственно.

Последним ярким примером, который соответствует "индексу небоскребов", является экономический кризис в Юго-Восточной Азии 1990-х годов. За экономическим бумом в Гонконге, Малайзии, Сингапуре, Южной Корее и других странах ЮВА последовал сначала крах на малайзийском фондовом рынке, а затем посыпались курсы национальных валют большинства стран региона, провалился и уровень ВВП. "Азиатский грипп" совпал с постройкой нового рекордсмена — Petronas Towers в столице Малайзии Куала-Лумпуре в 1998 году.

У всех вышеописанных событий есть общие эпизоды, которые предшествовали экономическим спадам. Высокий уровень предложения кредита на фоне низких процентных ставок приводит к увеличению спроса и цены на землю и недвижимость в деловых центрах. А инвесторы начинают чрезмерно оптимистично оценивать перспективы. Экономисты часто называют такую ситуацию перегревом экономики. Многие уверены: дешевые деньги — причина ошибочных инвестиционных решений.

Впрочем, тут единогласия нет. Другие экономисты уверены, что дешевые деньги и низкие процентные ставки не могут быть причинами экономического спада хотя бы потому, что они являются важнейшими драйверами роста экономики. И это далеко не единственное противоречие, на которое указывают эксперты, говоря о теории Лоуренса.

Теория опровергается

Экономист Марк Тортон замечает, что "индекс небоскребов" не смог описать, например, спада американской экономики 1913 года. Ему предшествовало начало строительства Woolworth Building. Тортон указывает и на то, что индекс не описывает спадов американской экономики в период 1880-1900 годов, а также рецессии 1920-1921, 1937-1938, 1980-1981 годов. Впрочем, Лоуренс анализировал историю высотного строительства лишь в XX веке и к тому же не искал причинно-следственной связи, а лишь пытался вывести корреляцию между активным строительством небоскребов и бизнес-циклами.

Управляющий директор исследовательской компании Buildings & Data Жорж Бинде указывает на то, что строительство Empire State Building фактически началось во время рецессии, тем самым опровергая тезис Лоуренса о том, что строительство небоскребов заканчивается во время спадов или периодов ранней стабилизации. Кроме того, Бинде приводит в пример тайваньскую башню Taipei-101, после сдачи которой в 2004 году спада не последовало.

В "индексе небоскребов" есть и другое слабое место. На первый взгляд, не так просто объяснить, почему он не работает в некоторых странах Азии и Ближнего Востока. Именно туда вот уже 20 лет как переместились все главные мировые высотные стройки. Скорее всего, дело в том, что к нефтяным монархиям и коммунистическому Китаю трудно приложить закономерности рыночной экономики. Но полноценных научных исследований этого феномена в последние годы "Деньгам" обнаружить не удалось.

Понятно лишь, что нынешний Китай — мировой центр высотного строительства. Там находятся 12 из 20 самых высоких небоскребов мира, еще пять выше 400 м в активной фазе строительства, а подрядчики на строительстве "Москва-Сити" — сплошь китайские компании.

Заметим, кстати, что именно с Китаем связана, вероятно, главная интрига мировой экономики. "Индекс небоскребов" уже несколько лет указывает на крайне высокую вероятность кризиса в этой стране уже в ближайшие годы. А про перегрев экономики КНР и западные, и китайские экономисты не только говорят — Народный банк Китая регулярно прописывает экономике "холодный душ", то в виде повышения ставок по кредиту, то норм резервирования. Впрочем, шансы на то, что индекс даст осечку, довольно высоки: мало того что высотное строительства активно поддерживается властями страны и компартией, так еще и значительная его часть сосредоточена в средоточии госкапитализма — Шанхае.

Другое наблюдение состоит в том, что средний промежуток между рецессиями и срок планирования и строительства небоскреба примерно одинаковы — 6-8 лет. Поэтому вероятность закончить строительство небоскреба в период спада или ранней стабилизации, так же, как и закончить его накануне пика делового цикла, у девелоперов примерно одинаковая. Как уже говорилось, достаточно примеров и того и другого. Возникает вопрос, есть ли вообще связь между деловыми циклами и строительством небоскребов?

Первый вице-президент девелоперской компании Capital Group Валентина Станонова ставит теорию Лоуренса в один ряд с прогнозами, основанными на народных приметах, призывая рассчитывать на профессиональные компетенции и понимание специфики рынка. Жорж Бинде считает, что на возможной корреляции деловых циклов и строительства небоскребов внимания акцентировать вообще не стоит, потому что небоскребы строятся на долгие времена.

Старший консультант консалтинговой компании "НЭО Центр" Андрей Поздеев считает, что точнее охарактеризовать ситуацию может не "индекс небоскребов", а "индекс дорогих проектов": "Как только появляется большое количество мегапроектов с сомнительными технико-экономическими показателями, но с очень большими бюджетами, исчисляемыми сотнями миллионов долларов, можно с уверенностью говорить о надувании пузыря на рынке недвижимости, предшествующем обвалу рынка и кризису". "Однако трудно понять, когда именно пузырь лопнет",— добавляет он.

Россия вертикальная и горизонтальная

Мнение Андрея Поздеева хорошо иллюстрируют комментарии бывшего владельца бывшей крупнейшей российской девелоперской компании Mirax Сергея Полонского в журнале "ARX". В них автор в феврале 2008 года — за несколько месяцев до обрушения рынков — высмеивал тех, кто прогнозировал схлопывание пузыря. По свидетельству очевидцев, даже в начале осени 2008-го самый скандальный девелопер страны не мог поверить в то, что просчитался, переоценив перспективы роста спроса на недвижимость и вообще независимость российской экономики от мировой финансовой конъюнктуры.

В России так же, как и во всем мире, в 2006-2008 годах наблюдался бум высотного строительства. В этот период заканчивались стройки и сдавались в эксплуатацию небоскребы из комплекса "Москва-Сити": "Запад" (одна из башен комплекса "Федерация"), "Город столиц" и "Северная башня". В фазе активной застройки находились башни "Империя", "Восток", "Евразия", "Терминал", а также другие высотные здания в рамках проекта "Новое кольцо Москвы".

В регионах лидирующие позиции занимала стройка екатеринбургского "Сити", в который должны были войти 12 объектов, среди них четыре небоскреба. Следом за Екатеринбургом шли Петербург, Новосибирск, Челябинск, Красноярск и Владивосток. Во время кризиса большая часть проектов была заморожена, а впоследствии пересмотрена.

Представитель CTBUH в России Елена Шувалова отмечает, что выжить удалось только самым хорошим проектам. В конце 2009-го началось оживление на московском, а затем и на региональном рынке. Впрочем, общий объем региональных проектов существенно сократился, судьба многих до сих пор не определена. Так, например, строительство башен екатеринбургского "Сити", по информации местных СМИ, отложено на неопределенный срок. Работы над петербургским проектом "Газпрома", небоскребом "Лахта", не начались до сих пор. Московскому "Сити" повезло больше. Постепенно было разморожено строительство всех объектов, за исключением башни "Восток" МФК "Федерация". Началось строительство башни "Эволюция".

Однако судьба самого амбициозного проекта — башни "Россия" — остается нерешенной до сих пор. Елена Шувалова и Андрей Поздеев сходятся во мнении, что при нынешнем отношении московских властей к строительству небоскребов следует ожидать скорее строительства многоуровневого паркинга, чем возведения "России". И все же к сообщениям 2009 года о том, что ее строительство прекращено, можно относиться скептически. Нефть дорога, очередной перегрев экономики может быть не за горами.

Впрочем, окончательного превращения Москвы в стеклобетонные джунгли, второй Нью-Йорк или северный Шанхай ждать стоит лишь тем, кто уверен: централизация власти и бизнеса в России продолжится еще долго и окончательно примет уродливые формы. Или, например, закоренелым оптимистам, считающим, что у Москвы и правда есть шансы превратиться в мировой финансовый центр уровня Лондона. Им стоит прислушаться к мнению президента NYSE Доминика Черутти, который сказал "Деньгам", что шансы стать финансовым центром у Москвы, конечно, есть, но даже попадание в первые 10-15 будет большим успехом. Париж, к примеру, с трудом попал в топ-20.

Куда более благоприятный и гораздо более оптимистичный сценарий для России — развитие по горизонтали. С перемещением части деловой активности в регионы, с малоэтажным строительством — благо чего-чего, а земли у нас много.