«Город не может развиваться только в ширину»
Администрация Воронежа намерена активнее привлекать строителей к разработке проектов планировки территорий ветхих кварталов. Вице-мэр Юрий Гайдай рассказал об изменениях в градостроительной политике администрации.
Business Guide (BG): Мэрия Воронежа недавно опубликовала сразу несколько постановлений о подготовке проектов планировки территорий, прежде всего, кварталов ветхого жилья. Как это увязано с градостроительной политикой города?
Юрий Гайдай (Ю.Г.): Строительство – отрасль инертная, потому что процесс с момента выделения земельного участка до ввода в эксплуатацию объекта занимает довольно длительный период, как правило, не менее двух лет. Если говорить о градостроительной политике города, то да, она меняется. Причем эти изменения не начались только что. У нас принята муниципальная адресная программа по сносу ветхого жилого фонда. Ее основная задача – способствовать привлечению инвесторов для развития застроенных территорий. Процесс этот подробно описан в Градостроительном кодексе и подразумевает предварительную разработку планировок кварталов, которые подлежат реконструкции. Прежний метод уплотнительной застройки был не эффективным: строители выкупали отдельные участки, при этом одни объекты строились, другие бросались недоделанными. Участки, стоящие рядом, обесценивались. Новая программа подразумевает создание проектов планировки территорий, которые будут разрабатывать инвесторы. А они свои интересы должны увязать с действующими нормативами градостроительного проектирования согласно ст. 46 Градостроительного кодекса.
BG: Каким образом?
Ю.Г.: Сначала мэрия в соответствии с 94-ФЗ отберет компании, которые за свой счет разрабатывают проекты планировки кварталов. Готовый проект подлежит обсуждению, публичным слушаниям, а затем утверждению. Затем последует подготовка и проведение тендера на право заключения договоров развития застроенных территорий по проектам планировки. Договоры будут заключаться на шесть-восемь лет в зависимости от сложности задачи. Именно за этот срок девелопер обязан будет реализовать проект. Все детали соглашений, разумеется, будут оговариваться в условиях тендера. При этом хочу особо отметить, что организация, которая разрабатывала проект планировки, не обязательно побеждает в конкурсе. Но мы придумали защитный механизм: все затраты, которые несет компания при разработке проекта, возмещаются победителем конкурса.
Отмечу, что во многих городах привлечение строительных организаций в работу с ветхим жилым фондом осуществляется иначе: мэрия за свой счет разрабатывает проекты планировки отдельных кварталов. Затем готовые проекты выставляются на торги без наличия реальных претендентов на проведение работ. И проект так и остается проектом. Поэтому такой опыт других городов показал: желательно, чтобы изначально хотя бы одна строительная организация изъявила желание участвовать в программе. Тогда работа будет вестись не «на корзину». Такой метод разработал, в частности, Новосибирск. Мы решили пойти этим же путем. Другими словами, раз какая-то компания берется за проект планировки и тратит на нее деньги, значит, она с большой вероятностью, захочет и реализовать свой проект.
BG: Готовы ли строители инвестировать в разработку проектов планировок целых кварталов ?
Ю.Г.: Строители понимают, что свободные площади для застройки в центре города уже давно, по сути, закончились. Поэтому, я думаю, многие участники рынка будут готовы за свой счет разрабатывать проекты планировок ветхих кварталов. Тем более, это не так уж дорого: стоимость разработки проекта составляет порядка 1 млн руб. Есть конкретные примеры: проект переулка Вишневый в районе Чапаева уже разрабатывает ООО «Стройгарант». ООО «Регионстрой» занимается участком в районе проспекта Труда. ЗАО «ВМУ-2» также участвует в разработке проектов планировок ветхих кварталов.
BG: Почему у мэрии возникла необходимость работать именно по такой схеме?
Ю.Г.: Прежде всего, нужна ясность, что конкретная строительная организация будет отвечать за развитие конкретной территории. К тому же, город не может бесконечно развиваться только в ширину, бросая все те объекты, которые были построены раньше. Необходимо обновление жилфонда. Проекты планировки должны создаваться хотя бы для того, чтобы в городе стало больше нормальных дворов. Ведь очень много конфликтов на рынке возникало из-за тех правил игры, которые действовали до недавнего времени. Напомню, очень часто минимальные участки старались застроить максимальным по площади объектом, не думая о том, что в этом доме надо еще как-то жить. Ни парковок, ни нормальных дворов и подъездов, особенно на объектах в центре города, почти никто из строителей не предусматривает. К тому же, когда многоэтажки «втыкались» в старые кварталы, следовали письма во все инстанции от разъяренных жителей пятиэтажек, расположенных рядом с площадками под застройку. Люди жаловались на нарушение норм по инсоляции, по расстоянию от одного объекта до другого, по загрузке коммуникаций. Они и сейчас жалуются, зачастую их требования понятны и логичны. К сожалению, несмотря на то, что городские архитекторы боролись за эффективное развитие города, строители боролись за свои интересы. И, в общем-то, надо признать, что побеждали. Сейчас эту ситуацию надо переломить и прекратить. Поэтому местные нормативы градостроительного проектирования были приняты в установленном законом порядке и их нужно выдерживать всем: и архитекторам, и проектировщикам, и строителям.
BG: Какова на сегодня в целом ситуация со сносом ветхого жилого фонда в Воронеже?
Ю.Г.: По федеральной программе город расселяет жилой фонд, который признан аварийным до 2000 года. Принцип работы такой: после всех расчетов, предоставленных Минрегионразвития, выделяется конкретная сумма на расселение для региона. Квартиры покупаются из расчета 24 950 рублей за кв. м – эта цена утверждена для Воронежской области Минрегионом. Ветхий дом идет под снос, а площадка под ним запускается в оборот под строительство нового жилья. Но эта федеральная программа недостаточна для города, потому что ограничены рамки признания жилья аварийным. Есть, например, противоречие: если дом признан аварийным, он, безусловно, подлежит быстрому расселению. Но, как правило, город всегда признавал аварийность с формулировкой: «не пригоден для постоянного проживания». А при такой формулировке снос и расселение иногда откладываются на неопределенное время.
Сегодняшние темпы сноса ветхого жилья явно недостаточны для города. Единственный вариант поправить ситуацию – привлекать бизнес, который плотно занимался бы этой программой. В Воронеже многие организации давно работают по сносу ветхого жилья: «Домостроительный кобминат», «Электронжилсоцстрой», ВМУ-2, но нужно будет сделать этот процесс более активным и цивилизованным.
BG: До кризиса в городе активно работали несколько иногородних инвесторов. Однако с 2009 года многие из них свернули свои проекты. Будут ли внешние инвесторы снова выходить на рынок Воронежа?
Ю.Г.: Деятельность многих так называемых внешних инвесторов на строительном рынке города закончилась громким пшиком. Схема работы многих московских компаний отличается от той, что применяют воронежские строители. Московские инвесторы покупают сначала крупный объект недвижимости типа площадки винзавода, но обязательно за счет кредитных ресурсов. Потом они пытаются его строить, что не всегда удается. И, как правило, весь процесс заканчивается тем, что после понимания невозможности рассчитываться за кредит инвесторы отдают объекты в собственность банка-кредитора, который, в свою очередь, перепродает актив. Я думаю, что внешние инвесторы никуда не денутся, они снова будут заходить на воронежские площадки или достраивать замороженные объекты. Но, надеюсь, теперь они будут действовать более грамотно. Кризис закончился, с одной стороны. Но сейчас мы уже видим, что спрос на жилье восстанавливается не так быстро, как мы бы хотели. Поэтому наиболее эффективны те организации, которые изначально стремятся работать на базе свои мощностей, имея свои оборотные средства.
BG: Есть ли новые предложения иногородних инвесторов по реализации проектов в сфере коммерческой или жилой недвижимости?
Ю.Г.: К сожалению, нет. Некоторые проекты в сфере коммерческой недвижимости, которые были заявлены ранее (например, гипермаркет сети «О’Кeй») сейчас приостановлены и заморожены под влиянием рыночной ситуации. Но отсутствие этих объектов не очень принципиально, потому что в городе уже представлено достаточное количество известных брендов. Честно признаться, сейчас город не может предложить такие огромные строительные площадки для реализации таких крупных проектов. Только за чертой города. Хотя могу утверждать, что город, сейчас имеющий четко определенные границы, со временем будет превращаться в мегаполис. Все пригородные поселки типа новая Усмань, Семилуки, Рамонь будут одним конгломератом.
BG: Разве такое расширение границ предусмотрено генпланом города?
Ю.Г.: Генплан – это стратегический план развития города на длительный период, расчетный срок которого составляет 20-25 лет. Фактически это паспорт города, но он не является догмой. Генплан даже в советские времена реализовывался на 25%. Однако без наличия паспорта города дальнейшие разговоры с федеральным центром о получении дополнительных средств на развитие инженерной, транспортной инфраструктуры невозможны. Ведь одной из проблем города является ненадлежащее снабжение населения энергоносителями. Любая инфраструктура должны постоянно модернизироваться, этот процесс практически непрерывный. А без наличия генплана можно никуда не обращаться, потому что денег на развитие и модернизацию все равно никто не даст. Даже если приезжает инвестор с предложением вложения средств в инфраструктуру, он требует план развития этой инфраструктуры согласно генплану. Однако повторюсь: генплан не догма, потому что все изменяется. Возможно, настолько, что скоро мы будем заниматься развитием электротранспорта или легкого метро. Но для этого должны сложиться предпосылки, чтобы и инвестору, и городу было выгодно.
BG: Как воронежским строителям работается в новых условиях саморегулирования?
Ю.Г.: Саморегулирование в строительстве сейчас проходит определенный этап становления. К сожалению, все изменения проходят болезненно и тяжело. СРО были созданы для одного – ответственности строителей друг за друга. Но главная цель – пресечь недобросовестность в строительстве – не достигнута. Появляются фирмы, которые используют прорехи в законодательстве. Допустим, фирма находится в Москве, допуск к праву работать на рынке получает в Саратове. Может ли саратовское СРО поехать проверить московскую организацию? Мы выявляем некоторые организации, которые пытаются выступать на крупных муниципальных контрактах под видом застройщика, способного построить быстро и с хорошим качеством. Иногда выясняется, что за участником торгов стоит компания, которая по определению не может построить серьезный объект. Недобросовестность отдельных СРО заставляет сомневаться в правильности существования этих организаций. У нас все это кончается только при одном условии – когда какой-нибудь дом рухнет, и станут разбираться – почему это случилось.