Гаражная волокита

Прошлые московские власти проблему автостоянок в городе намеревались решить путем сноса гаражных кооперативов и постройки на их месте многоуровневых парковочных комплексов. В результате программа "Народный гараж", предполагавшая продажу москвичам куска бетона по цене новой иномарки, провалилась. Новые московские власти собираются расширить и углубить начинание своих предшественников. А пока можно дешево снимать гаражи в еще не снесенных кооперативах.

ВЛАДИМИР МЕРКУЛОВ

Если в России, как известно, две беды, то в столице километровые очереди из машин, стоящих в пробках, и проблемы с их стоянкой увеличивают число напастей как минимум вдвое. На три с лишним миллиона зарегистрированных в Москве легковых автомобилей приходится чуть больше 1 млн стояночных мест. В итоге в каждом дворе ежедневно приходится наблюдать одинаковую картину — все свободные места, включая пешеходные дорожки, а иногда газоны и детские площадки, забиты машинами. Правда, московские власти обещают, что уже в этом году число парковочных мест увеличится почти на 500 тыс., в частности 50 тыс. машино-мест будет создано в рамках программы "Народный гараж". А в 2012 году будет построен еще 141 такой гараж общей вместимостью 80 тыс. автомобилей.

Впервые о "народных гаражах" заговорили еще в 2004 году, когда проект их строительства был представлен на заседании московского правительства. Программой застройки предусматривалось на месте одноэтажных гаражных массивов возвести многоуровневые, современные парковки со стоимостью машино-места в пределах $3-5 тыс. Но уже на стадии проектирования эти цифры выросли вдвое, а первые "народные гаражи", которые появились в 2009 году, продавались уже по 350 тыс. руб. Правда, как выяснила в конце минувшего года проверка, проведенная Контрольно-счетной палатой города Москвы, введено в эксплуатацию тогда было всего три таких гаража из запланированных 131.

Осенью 2009 года было принято решение переформатировать программу, а застройщиком назначить ГУП "Дирекция гаражного строительства". В результате строительство большинства гаражей началось лишь в марте прошлого года. С учетом того что проектирование и строительство каждого объекта занимает в среднем около 1,5 года, к 1 июня было введено в эксплуатацию всего 49 гаражей вместимостью более 15 тыс. автомобилей. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев сообщил, что "идея строительства гаражей за счет средств граждан в целом оправдала себя". При этом, по его словам, в ближайшее время бренд "Народный гараж" будет реформирован, а сам проект станет составной частью новой программы "гаражного освоения города Москвы до 2016 года".

Сейчас, чтобы стать владельцем "народного гаража", нужно заключить договор долевого строительства либо в префектуре округа по месту жительства, либо обратившись в единый центр продаж. При этом совсем необязательно иметь автомобиль, из документов потребуется один паспорт. После подписания договора в течение 10 дней гражданин должен внести на аккредитив в банке 350 тыс. руб. А после введения в эксплуатацию гаража подписать акт приема-сдачи машино-места, которое уже можно будет оформлять в собственность. Став полноправным владельцем гаража, автолюбитель должен будет платить ежемесячные взносы, которые в зависимости от количества машино-мест в гараже могут составлять от 700 руб. до 1,5 тыс. руб.

Всего на сегодняшний день в Москве на различной стадии готовности находится 80 гаражей. Самый высокий спрос — на гаражи, расположенные в непосредственной близости от жилых домов, там машино-места расходятся в первую очередь. И по состоянию на начало июня уже 11 тыс. граждан стали дольщиками строящихся гаражей, то есть около половины всех машино-мест уже сейчас распроданы. По информации ГУП "Дирекция гаражного строительства", в этом году планируется сдать 141 гараж, 35 из которых до конца июня.

Хотя в привычном понимании место, которое предлагается автолюбителям приобретать в рамках проекта, вряд ли можно считать полноценным гаражом. Во всяком случае, многоуровневые сооружения с размеченными на полу границами для стоянки машин и огромными проемами вместо окон имеют мало общего с отдельными металлическими боксами, многие из которых и по сей день стоят на территориях различных ГСК. Удобство последних трудно переоценить — в них хватает места не только автомобилю, комплекту запасной резины, но и тому, что дома уже не нужно, а выбросить жалко. В новых гаражах есть места лишь для машин, иногда с оборудованными на этажах ящиками для хранения шин.

Страсти вокруг строительства "народных гаражей" не утихают, противники построек устраивают митинги и пикеты, пишут письма президенту и мэру. Горожане недовольны, что их старые гаражи идут под снос, а взамен им предлагают покупать машино-места в "народных гаражах" по цене нового автомобиля. При этом поскольку разрешения на строительство сносимых ныне стоянок и гаражей в большинстве случаев выдавались еще в советские времена, а права на них подтверждались договорами аренды, то и за снос таких гаражей не полагалось никаких компенсаций. Постановление о порядке денежной компенсации за сносимые гаражи вышло только в марте этого года.

На самом деле сейчас покупка гаража может обойтись значительно дешевле, чем 350 тыс. руб., но в этом случае придется выбирать из металлических боксов постройки прошлого века. Гараж в одноэтажном кооперативном комплексе сейчас можно приобрести за 100-350 тыс. руб. И по большому счету цена такого гаража определяется зачастую не его ухоженностью или оснащением, а аппетитами продавца. Также на цену будет влиять удобство подъезда, наличие мойки или шиномонтажа на территории кооператива. Правда, из документов у продавца чаще всего будет иметься лишь книжка, подтверждающая членство в ГСК. "Данный документ подтверждает лишь его участие в гаражно-строительном кооперативе, то есть что продавец нес расходы на строительство, оплачивал членские взносы, и не подтверждает право собственности, но на его основании возможно оформить данное право. Поэтому стоит подождать, пока все документы будут оформлены, и, только когда продавец получит свидетельство о праве собственности, заключать сделку. Сама по себе членская книжка участника ГСК не дает права на отчуждение гаража",— советует директор службы маркетинга УК "Пересвет-инвест" Ирина Кирсанова. А если учитывать тот факт, что "народные гаражи" возводят преимущественно на местах так называемых плоскостных стоянок, к которым большинство ГСК и относятся, то никто не даст гарантию, что через какое-то время ваш гараж не окажется в списке подлежащих сносу.

За сумму в пределах 350 тыс. руб. автолюбитель может купить место в более или менее современном паркинге, который мало чем будет отличаться от "народного". Экономия в этом случае будет незначительной, а выбирать, скорее всего, придется из наименее престижных, самых высоких этажей. Так, в районе Очаково стоимость места в пятиэтажном парковочном комплексе начинается от 330 тыс. руб. "За 330-350 тыс. руб. здесь можно приобрести машино-место на пятом этаже паркинга, места на средних этажах стоят 400-450 тыс. руб., на самом удобном, первом этаже — 500-650 тыс. руб.",— рассказывает гендиректор компании "Миэль-новостройки" Мария Литинецкая.

Гараж в комплексах, где на каждый автомобиль отводится отдельный бокс, может обойтись примерно в 0,6-1,2 млн руб. Еще дороже выйдет покупка машино-места в новостройках бизнес-класса, где цена в среднем начинается от 1,3 млн руб. (в юго-восточных районах Москвы). Дороже всего подобные места, не считая центра города, стоят в Западном округе, где цена достигает 4 млн руб. "Самые дорогие места на парковках характерны, конечно, для центра Москвы. В Центральном округе столицы машино-мест стоимостью 350 тыс. руб. просто нет, здесь цена может доходить до 6 млн руб., что сопоставимо с ценой двухкомнатной квартиры. На стоимость машино-мест здесь влияют острый дефицит парковочных мест, высокая себестоимость строительства, нехватка площадей и технические особенности расположения коммуникаций города, не позволяющие строить подземные паркинги",— говорит Мария Литинецкая.

"Самые дорогие места на парковках характерны, конечно, для центра Москвы. В Центральном округе столицы цена машино-места может доходить до 6 млн руб., что сопоставимо с ценой двухкомнатной квартиры"

Впрочем, гараж можно купить и в кредит, хотя банков, выдающих кредиты именно для таких целей, единицы. "Гараж не является товаром первой необходимости, в отличие от квартиры, особенно в ситуации, когда квартира является единственным местом жительства для заемщика и членов его семьи. Поэтому более вероятно, что в условиях нестабильной экономической ситуации и падения доходов населения, как это было в 2008-2009 годах, заемщики предпочтут отказаться от выплат по кредиту на покупку гаражей или машино-мест под их залог, нежели от обслуживания ипотечного кредита на покупку квартиры",— считает директор департамента розничного бизнеса Нордеа-банка Вячеслав Лясевич.

В основном кредитные программы банков ориентированы на машино-места, возводимые в рамках "народных гаражей". Такие предложения есть в Московском кредитом банке (МКБ), Банке Москвы, банке "Московское ипотечное агентство" и Транскапиталбанке. МКБ кредитует сторонних клиентов на покупку "народного гаража" по ставкам 20% годовых в рублях. Заемщикам льготных категорий, к которым относятся действующие вкладчики, зарплатные клиенты и успешно погасившие ранее оформленный кредит, гаражная ипотека обойдется дешевле — 17% годовых. При этом срок кредита можно растянуть до семи лет, а пакет документов, необходимых для рассмотрения заявки, может состоять из паспорта и заполненной анкеты.

В Банке Москвы, "Московском ипотечном агентстве" и Транскапиталбанке ставки по таким кредитам заметно ниже, правда здесь потребуется после регистрации договора долевого участия оформлять залог прав требования, а после получения свидетельства о собственности — залог машино-места. Плюс к этому в Банке Москвы, если заемщик не готов оплатить за свой счет как минимум 10% от стоимости гаража, до оформления ипотеки нужно оформить в залог автомобиль. В зависимости от формы подтверждения доходов, ежемесячный платеж будет рассчитываться исходя из ставок 13,3-14,3% в рублях или 10,2-11,2% в валюте. Правда, если клиент не приобретет полис личного страхования, эти ставки увеличиваются на 3%. В "Московском ипотечном агентстве" первый взнос составит не менее 30% от стоимости гаража. Плюс к этому придется заплатить разовую комиссию 3 тыс. руб. Кредит можно оформить на срок до 5 лет по рублевой ставке в 11,9% годовых при оформлении страховки и под 12,9% без приобретения полиса. В Транскапиталбанке страхование жизни и потери трудоспособности является обязательным условием получения кредита, а ставки составляют 15,75% годовых в рублях и 11,5% в долларах. А вернуть кредит придется не позднее чем через 38 месяцев.

Ипотеку на приобретение гаражей, возведенных не по программе "народный гараж", предлагает ВТБ 24. Однако минимальная сумма, которую банк готов ссудить, если одновременно заемщиком не оформляется кредит на квартиру, составляет 800 тыс. руб. При этом первоначальный взнос должен быть не меньше 30%, если гараж расположен под жилым домом, и 40%, если он находится в надземном гаражном комплексе. Также придется заплатить комиссию 1,5% от суммы кредита (минимум 15 тыс. руб.). Процентные ставки зависят от размера первого взноса и срока кредита; например, если ссуду оформлять на срок до 7 лет, ставки составят 12-15,45% годовых в рублях.

При покупке гаража можно воспользоваться и обычным кредитом наличными. В таком случае процентная ставка будет немного выше, но заемщику не придется отчитываться перед банком, на что планируется потратить деньги. К примеру, в Райффайзенбанке ставки по такому кредиту начинаются от 15,9% годовых в рублях, а выплаты можно растянуть до 5 лет.

Дешевле всего не покупать гараж, а арендовать. Самый бюджетный вариант — снять гараж в ГСК, месячная арендная плата в таком случае составит в среднем 3-6 тыс. руб. Получается, что минимальная стоимость аренды позволит автолюбителю примерно в течение 14 лет снимать гараж, затратив на это те же деньги, что и на покупку "народного гаража" и обслуживание. При этом зачастую за 3 тыс. руб. кроме бетонного пола и железных стен можно рассчитывать и на вполне обустроенное помещение, со смотровой ямой, стеллажами, и обшитое внутри вагонкой. Примерно в пределах 6 тыс. руб. выйдет и снять машино-место в многоуровневом паркинге. В 6-10 тыс. руб. обойдется аренда кирпичного отапливаемого гаража или отдельного бокса в многоэтажном комплексе, оснащенном системами пожаротушения, мойкой, вентиляцией и шиномонтажом. От полутора до трех раз дороже стоит аренда аналогичных гаражей, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца.