Сити-формат
Одной из ключевых тенденций развития российских мегаполисов в XXI веке стали проекты городских деловых центров (Сити). Поиск оптимального места расположения подобных центров и развитие необходимой для этого инфраструктуры — наиболее важные вопросы в становлении деловых Сити.
Практически в каждом российском городе-миллионнике в последнее десятилетие рассматривались проекты развития деловых кварталов по преимуществу на совершенно новых территориях, ранее не освоенных. Реализация некоторых из них уже стартовала и даже завершилась, начало других проектов совпало с экономическим кризисом и поэтому было отложено на некоторое время. Новый деловой квартал изначально будет вступать в конкуренцию с традиционным историческим центром любого крупного российского города, где привыкли находиться не только туристы и отдыхать местные жители, но и вести свою деятельность представители бизнеса.
Центр или периферия
По мнению генерального директора ЗАО "МКД Партнер" Юрия Воропаева, деловые центры необходимо развивать или на примыкающих к историческому центру территориях, или на окраинах города. "Создание центра деловой активности предполагает наличие высокоэффективных инфраструктурных и архитектурных решений, реализация которых крайне затратна в условиях исторического центра и памятников архитектуры", — отмечает господин Воропаев. Сергей Лозинский, директор ЗАО "Стратеджи Партнерс Групп", также считает, что деловой Сити не должен находиться непосредственно в историческом центре города, он может к нему примыкать. "Исторический центр — это вполне самостоятельный и самоценный район города, который в основном концентрирует все его притягательные стороны ("активы"), привлекающие туристов и "удерживающие" местных жителей от переезда в другие города". Сити предполагает абсолютно другую архитектуру, другие высотные доминанты, другую систему дорог и движения транспорта. Сергей Лозинский говорит о том, что в историческом центре такого не может быть по определению, так как, являясь местом отдыха для туристов и горожан, центр должен быть по возможности пешеходным или, по крайней мере, со значительными пешеходными зонами. Одновременно с этим историческому центру необходимо иметь высокий уровень транспортной доступности.
Одним из возможных вариантов размещения Сити становятся территории в черте города, которые освобождаются от промышленной застройки. Согласно данным, которые приводят специалисты департамента стратегического и инвестиционного консультирования ЗАО "МКД Партнер", в Москве и Санкт-Петербурге территории, занятые под промышленное производство, занимают 30% от общей площади, тогда как в столицах и крупных городах других государств промышленность занимает 1-5% территории, и этот показатель все время сокращается. Среди наиболее успешных примеров преобразования промышленных территорий Мария Михайленко, член правления московского офиса Roland Berger, выделяет опыт Лондона и Нью-Йорка, где помимо жилья активно развивалась и коммерческая недвижимость. Опираясь на мировую практику, Денис Визгалов, руководитель сектора "социальная политика и общественные коммуникации" Института экономики города, отмечает, что города стали возвращаться к специализации на своих исконных отраслях — производству услуг, а не товаров. "Они снова становятся командными пунктами экономики, но не производственными площадками".
Каждому миллиону по Сити
"Сити — это территориально компактный район многоэтажной деловой недвижимости, включающий офисы, выставочные площади и развлекательные центры", — говорит Юрий Воропаев. Именно сочетание таких объектов легло в основу нескольких проектов, которые реализуются сегодня в российских городах-миллионниках. В Уфе, Самаре, Челябинске высотные доминанты деловых центров превышают отметку в 100 метров, но не намного. В каждом из этих Сити будут располагаться бизнес-центры с офисами класса А, торговые площади и галереи бутиков, рестораны и банки. Обычно эти проекты включают в себя строительство двух-трех основных зданий. Располагаются Сити в этих городах недалеко от исторического центра. Более масштабные проекты представлены в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Волгограде. В Екатеринбург-Сити один из объектов комплекса уже сдан — это пятизвездочная гостиница. Помимо нее, здесь будет три основные башни, высота главной из них достигнет 380 метров. Строительство первой башни уже началось, тогда как сроки возведения двух других точно неизвестны. Главный инвестор проекта, стоимость которого 1 млрд евро, — "УГМК-Холдинг". В Ростове-на-Дону новый деловой Сити планируется создать на левом берегу Дона. Это заболоченная территория, на ее противоположном берегу начинается исторический центр города. Здесь планируется построить торговые, офисные, гостиничные, рекреационные и развлекательные объекты. Объем инвестиций в проект до кризиса оценивался в $1 млрд. Особенность ростовского Сити в одновременном удалении (город располагается на другом берегу реки Дон) и близости к историческому центру (наличие рядом с территорией моста, ведущего далее в центр). Наиболее широко с точки зрения объектов недвижимости представлен проект Волгоград-Сити, который реализуется в рамках инвестиционного контракта между администрацией Волгограда и ООО "ИнвестСтрой". Объем инвестиций — 1,5 млрд евро. В рамках контракта инвестор после завершения строительства обязан передать администрации города безвозмездно 10% от общей площади сданных объектов. На территории Волгоград-Сити разместятся бизнес-центр, гостиница, торгово-развлекательный центр, жилые дома, автомолл, а также объекты социальной инфраструктуры: детский сад, школа, поликлиника, фитнес-центр. В конце прошлого года первый объект Сити — бизнес-центр — уже был сдан. В этом году на очереди первый жилой дом. Именно наличие жилых домов и социальных объектов делает проект Волгоград-Сити уникальным и отличным от остальных проектов деловых кварталов, которые реализуются в российских мегаполисах.
Похожим набором различных объектов обладает и проект "Морской фасад" в Санкт-Петербурге — намывная территория, которая создается на берегу Финского залива. Но в Северной столице в настоящее время нет единого понимания того, реализуется ли в городе проект собственного Сити. На подобный статус помимо "Морского фасада" могут претендовать комплекс "Невская ратуша", где планируется разместить большинство подразделений городской администрации, "Охта-Центр", переместившийся с Охты в Лахту, территория "Адмиралтейских верфей" после редевелопмента. Похожая ситуация и в Москве. Здесь продолжается реализация крупнейшего проекта Москва-Сити, но центром деловой активности эксперты его не считают. Сергей Лозинский говорит, что "де-факто в столице сейчас нет единого делового центра, есть несколько стихийно формирующихся участков, которые могут по праву претендовать на центры деловой активности". В качестве таких примеров он называет, в частности, участок от Комсомольской площади до Красных ворот с высокой концентрацией банков и финансовых компаний, юг города между Ленинским и Севастопольским проспектами, где располагаются офисы крупнейших корпораций ("Газпром", "Роснано", Сбербанк и др.).
Риски бизнеса и интересы города
Участие городского бюджета в проектах деловых Сити российских мегаполисов сегодня или крайне минимально, или его практически нет. Пример Волгограда — один из немногих, где администрация города заключила соглашение непосредственно с частным инвестором и напрямую заинтересована в проекте. При строительстве подобных комплексов, по мнению Юрия Воропаева, функция города — это развитие инфраструктуры. "Именно для привлечения в этот сектор частного бизнеса и частных инвестиций в случае нехватки бюджетных средств созданы механизмы государственно-частного партнерства". Мария Михайленко говорит, что частный бизнес может быть заинтересован в инвестициях в такую инфраструктуру как водоочистка или электрогенерация. "В Европе и США большая часть таких объектов инфраструктуры у частных инвесторов". Сергей Лозинский считает важным правильное распределение ответственности и затрат между бизнесом и городом. "Если бизнес должен будет сам готовить всю инфраструктуру и еще нести дополнительную "социальную ответственность", он не будет заниматься такими проектами. Если город будет нести все затраты, оставляя бизнесу только самые прибыльные направления, — это будет невыгодно для города. Нужен справедливый баланс". В качестве конкретных шагов по распределению полномочий между городом и бизнесом Юрий Воропаев предлагает вариант, при котором город предоставляет гарантии по привлекаемым инвестором займам под создание инфраструктуры, а также четкую и реалистичную схему возврата вложенных средств, распределения рисков и защиту интересов инвестора.
Сегодня в проектах деловых Сити бизнес большую часть затрат берет на себя, иногда даже самостоятельно определяя комплекс как новый деловой центр города. Администрации же российских мегаполисов заинтересованы в системном развитии городской территории, где обязательно необходимо найти место и крупному деловому центру. Взаимный интерес двух сторон в этих проектах может позволить ускорить реализацию проектов деловых Сити во всех крупных городах России.