Анти-Сочи

Россияне уже давно интересуются покупкой курортной недвижимости на юге страны за пределами раскрученного, но переоцененного Сочи. Пока среди самых популярных мест — Геленджик и Анапа, и к ним уже подбираются курорты Азовского моря, в том числе Таманского полуострова. Однако потенциальных покупателей и инвесторов останавливает отсутствие инфраструктуры и большое число замороженных проектов.

Бухта инвесторов

Если Сочи развивался последние годы в основном за счет федеральных программ, то развитию Геленджика, расположенного вокруг одноименной бухты, способствовало несколько локальных факторов. Ключевыми для города стали два проекта. Во-первых, городские власти по собственной инициативе реализовали программу реконструкции самой длинной на Черноморском побережье набережной. В частности, здесь было установлено едва ли не самое большое в южной России количество камер видеонаблюдения. Во-вторых, дочерняя структура "Базэла" отремонтировала взлетно-посадочную полосу: новый аэропорт расположен в самом городе, как принято обычно на европейских курортах, что также выгодно отличает Геленджик от Сочи. Тогда же город стал объектом повышенного интереса инвесторов.

В результате почти все эксперты среди городов Краснодарского края, конкурирующих с Сочи с точки зрения курортной недвижимости, в первую очередь называют Геленджик. При этом, как говорит заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank Антон Мельников, Геленджик благодаря его живописной природе, панорамным видовым характеристикам, благоприятной экологической обстановке стоит рассматривать в качестве экотуристического направления.

В городе реализуется несколько крупных по меркам Краснодарского края проектов. Одним из них является элитный комплекс апарт-отелей "Сады морей". "Сегодня серьезную конкуренцию Сочи может составлять только Геленджик — и в плане отдыха, и в плане покупки курортной недвижимости. Здесь есть и качественные дорогие объекты — ЖК 'Сады морей", и доступные, но тоже вполне комфортабельные — "Столичный квартал" от компании "ФСК-Лидер"",— говорит директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

Аналитики компании Knight Frank провели сравнительный анализ нескольких предложений рынков элитной курортной недвижимости Болгарии, Португалии, Испании, Кипра и Черноморского побережья России на примере Геленджика. В итоге выяснилось, что по набору собственной инфраструктуры и разнообразию предлагаемых к продаже площадей объекты в Геленджике лидируют, а по уровню доходности проигрывают только объектам из Болгарии. Так, доходность от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии, по данным компании, составляет 5,23%, а в Геленджике — 5,17%. Для сравнения: в Испании этот показатель не поднимается выше 3,95%. Зато выбор площади апартаментов в Геленджике гораздо шире, чем в других регионах,— 43,5-350,1 кв. м, тогда как в Болгарии — 75-338 кв. м. Более того, по данным ФСК "Лидер", большую часть нового предложения в Геленджике сегодня составляют монолитные и монолитно-кирпичные комплексы — 94%.

Впрочем, если сравнивать объекты в этих регионах по объему собственной инфраструктуры, то присутствие Геленджика в этом списке обеспечивается только одним объектом — жилым комплексом "Сады морей". В рамках этого проекта запланированы супермаркет, фитнес-центр, закрытый и открытый бассейны, большая зона отдыха, теннисные корты и т. д. Однако на португальских и испанских курортах гораздо больше внешних объектов инфраструктуры. При этом уровень цен в Геленджике достаточно высок для российского региона. "В целом следует отметить, что запрашиваемые цены в регионе остались на докризисном уровне, а именно около $6-8 тыс. Однако фактическая стоимость заключаемых сделок сегодня в среднем по региону составляет от $2,5 тыс. до $4 тыс. Это объясняется тем, что основными покупателями курортной недвижимости Краснодарского края являются жители регионов России, которые не готовы платить больше, чем стоит элитная недвижимость в их собственных городах",— говорит Антон Мельников. Более того, в городе уже появились первые замороженные проекты, например поселок таунхаусов "Династия".

Поиски альтернативы

Другим конкурентом Сочи участники рынка называют Анапу. Впрочем, по словам Антона Мельникова, серьезных объектов курортной недвижимости в городе нет, благодаря чему у девелоперов есть все возможности развивать этот рынок. Анапа обладает максимальным потенциалом с точки зрения возможности редевелопмента бывших пионерских лагерей.

"Исторически прибрежная застройка представляет собой здания бывших пионерских лагерей с соответствующей инфраструктурой, благодаря чему сегодня у Анапы есть отличная длинная набережная и песчаный пляж с удобным входом, идеальным для детского и семейного пользования",— говорит господин Мельников. Привлекательности Анапе добавляет недавняя реконструкция взлетно-посадочной полосы местного аэропорта — в результате должны быть сняты технические ограничения по приему воздушных судов. "Цены подрастают к сезону, но в целом в новостройках Анапы можно по 40 тыс. руб. за 1 кв. м в бетоне купить, а потом еще столько же потратить на обустройство. В итоге получается €2 тыс. на метр, что сопоставимо с Кипром",— говорит управляющий партнер Sesegar Ирина Жарова-Райт. Сейчас идет работа по привлечению ключевых девелоперов и операторов казино в район Благовещенки, где создается игорная зона, однако заметных результатов пока нет.

Не менее привлекательным для многих стал и Таманский полуостров, добраться до которого из аэропорта Анапы можно всего за час. "Мои дети и родители уже второй год игнорируют наш дом на Кипре и требуют, чтобы их везли снова на Азовское море: хотим в Тамань, хотим в Темрюк",— говорит Ирина Жарова-Райт. В частности, в этом районе реализуется первый проект в сегменте премиум — коттеджный поселок "Бруклин". Поселок рассчитан на шесть домов и расположен на земельном участке общей площадью 0,35 га на центральной улице поселке Кучугуры Темрюкского района. Однако концепция проекта не очень продумана, например, несмотря на то, что он расположен в 150 м от Азовского моря, площадь каждого участка составляет всего пять соток. При этом стоимость дома составляет от 7,5 млн до 11 млн руб.

"Для этого региона это фантастическая цена. Более того, проблемы с позиционированием проекта отражаются и в его названии, которое как будто подчеркивает вторичность места по отношению к другим раскрученным курортам юга России",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. При этом, по его словам, у Таманского полуострова есть невероятный потенциал с точки зрения развития рынка недвижимости. "В частности, это одно из самых древних мест на территории России — древняя Фанагория, мест с таким историческим бекграундом на территории России нет. Кроме того, Тамань неизменно связана в массовом сознании с творчеством Лермонтова",— добавляет эксперт. Однако, как говорит Антон Мельников, в этой местности отсутствуют необходимые для девелопмента жилой недвижимости инженерные коммуникации.

"Проведением коммуникаций девелоперы не занимаются, поскольку себестоимость таких проектов не позволила бы окупить вложенные средства, а государство сейчас также не развивает инженерную инфраструктуру местности",— говорит эксперт. "Тамань и Азовское море — это пока совсем другой сегмент. Здесь есть все для дикого или почти дикого отдыха, и у него есть много поклонников, причем это отнюдь не всегда бедные люди, которые не могут себе позволить организованный отдых",— говорит Ольга Широкова.

Есть и другие интересные места. Например, участники рынка называют Кабардинку — поселок, расположенный между Геленджиком и Новороссийском. Однако непосредственно напротив этого поселения организован отстой судов перед их заходом в Новороссийский порт, что существенно снижает привлекательность этого населенного пункта как места для приобретения жилья и отдыха. Заявленные здесь проекты пока не могут похвастаться успехом. Например, компания "Велес", по данным участников рынка, пытается частями продать свой не слишком удачный проект "Лемурия".

Неоднозначные инвестиции

Активность инвесторов на юге России отражается и на сроках ввода нового жилья в регионах. Так, по данным Росстата, в первом квартале 2011 года в России лидером по вводу жилья стал Краснодарский край, где за три первых месяца года было введено 8,8% от сданного в эксплуатацию в России жилья. Кредитные учреждения Краснодарского края за четыре месяца 2011 года увеличили объем ипотечного кредитования в два с половиной раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 4,3 млрд руб. Однако удачную статистику региону делает в первую очередь индивидуальное строительство. Более того, по данным Penny Lane Realty, по сравнению с прошлым летом цены на недвижимость к началу этого сезона на Черноморском побережье практически не изменились.

Как отмечают специалисты компании, наблюдается незначительный рост — на 5-7% — в эконом- и бизнес-сегментах, но в элитном сегменте цены остались практически без изменений. "Необходимо понимать, что курортная недвижимость является депрессивным сегментом, поскольку наиболее зависит от конъюнктуры рынка. Такие объекты являются чаще всего вторым или третьим, но не единственным домом, и при необходимости собственнику, нуждающемуся в средствах или не желающему подвергаться текущим рыночным рискам, легче всего отказаться именно от курортной недвижимости",— говорит Антон Мельников. Исходя из этого, по его мнению, стоит вкладываться в курортную недвижимость не в инвестиционных целях, а прежде всего для собственного проживания.

Иными словами, покупатель должен быть готов к тому, что стоимость его объекта не только не вырастет, но и в перспективе может упасть. "Очевидно одно: объекты стоимостью выше 100 тыс. руб. за 1 кв. м должны оцениваться с особым пристрастием — действительно это что-то особенное и стоимость объекта еще возрастет или это красивая сказка, за которой ничего материального нет",— предупреждает Ольга Широкова. А по мнению Ирины Жаровой-Райт, более перспективны с точки зрения инвестиций небольшие поселения в окрестностях этих городов, а там уж следует выбирать по степени близости к морю.

Алексей Лоссан, редактор отдела экономики журнала "Компания", специально для "Дома"